Ukazatelem, který nejlépe popisuje rozsah nově poskytnutého financování nemovitostí bankami prostřednictvím hypoték, je objem skutečně nových úvěrů. V roce 2019 banky poskytly takovýchto úvěrů 162 mld. Kč. Ve srovnání s rokem 2018, kdy byly poskytnuty skutečně nové hypotéky v hodnotě 187 mld. Kč, se jedná o pokles o 25 mld. Kč, tedy o již zmíněných 13,6 %.
Statistika skutečně nových hypotečních úvěrů zahrnuje navýšení již dříve poskytnutých úvěrů a zejména zcela nové úvěry, které v daném období vstoupily do ekonomiky poprvé. Tento údaj naopak nezahrnuje refinancované úvěry, které byly jinou institucí poskytnuty již dříve a u kterých došlo pouze k jejich převodu z jedné banky do druhé.
Pokles objemu trhu skutečně nových hypoték odpovídá očekáváním České národní banky, která bezprostředně po zavedení nových limitů na výši hypotéky vůči čistému ročnímu příjmu a na náklady na dluhovou službu vůči čistému měsíčnímu příjmu tzv. příjmové ukazatele v říjnu 2018 odhadovala, že se po ustálení trhu roční objem nově poskytovaných hypotečních úvěrů sníží zhruba o desetinu.
„I přes celoroční pokles poskytnutých skutečně nových hypotečních úvěrů za rok 2019 lze konstatovat, že se nepotvrzují dřívější prohlášení tržních účastníků, že nové příjmové ukazatele budou mít na poskytování hypotečních úvěrů silně negativní dopad v rozsahu 20 procent i vyšším,“ uvedl Jan Frait, ředitel sekce finanční stability ČNB. „Cílem nově zavedených limitů DTI a DSTI není primárně snížit jejich objem, ale zabránit tomu, aby si je brali příliš rizikoví žadatelé,“ dodal.
Příliš rizikoví klienti, kteří si hypoteční úvěr berou v časech ekonomické konjunktury, by v době zhoršení stavu ekonomiky mohli čelit předlužení a ohrozit finanční stabilitu, tedy zdraví domácích bank. Právě její zachování je vedle udržení cenové stability dalším důležitým úkolem České národní banky, který jí byl dán zákonem.
Poskytovatelé a zprostředkovatelé hypoték pravidelně komentují vývoj hypotečního trhu na základě neoficiálních dat, která se od oficiálních statistik liší jak rozsahem vykazujících subjektů, tak definicí 1. Neoficiální data tak na jedné straně nezahrnují hypoteční úvěry poskytnuté stavebními spořitelnami, na straně druhé však do nových bankovních hypotečních úvěrů započítávají i úvěry refinancované. Podle oficiální statistiky ČNB činil v roce 2019 objem úvěrů zahrnujících skutečně nové i refinancované hypoteční úvěry 191 mld. Kč, zatímco v roce 2018 to bylo 222 mld. Kč. Došlo zde k podobnému poklesu jako u skutečně nových úvěrů, konkrétně o 13,9 %.
Na tomto vývoji se poměrně výrazně podílelo meziroční snížení objemu refinancovaných hypotečních úvěrů o 6 mld. Kč (z 35 mld. Kč na 29 mld. Kč). Toto snížení však nesouvisí s regulací hypoték ze strany ČNB, protože ta se na refinancované úvěry nevztahuje.
Rok 2019 byl silně ovlivněn tzv. efektem předzásobení, ke kterému došlo ve druhé polovině roku předchozího. V období po ohlášení nových příjmových limitů platných od října 2018 skokově vzrostl objem nově uzavřených hypotečních smluv. O to méně se jich zákonitě poskytlo v období následujícím, tedy v první polovině roku 2019.
Ve druhé polovině loňského roku se objemy skutečně nových hypotečních úvěrů postupně dostávaly na běžné úrovně předchozích let. Pro ilustraci lze uvést, že průměrný měsíční objem skutečně nových hypoték za léta 2015 až 2018 činil 13,3 mld. Kč. V porovnání s dlouhodobým průměrem tak ani průměr za rok 2019 ve výši 13,5 mld. Kč nijak nevybočoval. Průměrný objem za poslední čtvrtletí loňského roku dokonce dosáhl 15,5 mld. Kč.
Markéta Fišerová
ředitelka odboru komunikace a mluvčí ČNB
1 O rozdílu mezi statistikou hypotečního trhu ČNB a statistikou Fincentrum Hypoindex pojednává čnBlog Jiřího Sojky ze sekce statistiky a datové podpory Proč jsou někdy průměrné hodnoty úrokových sazeb hypoték matoucíz 26. 6. 2018
