Poptávka po výkupu nemovitosti za hotové roste. Jak na ní netratit v roli majitele, ale i realitky?

Nárůst poptávky po okamžitém výkupu nemovitostí je na realitním trhu patrný již několik let. Například společnost M&M Reality zaznamenala již na začátku pandemického roku 2020 meziroční nárůst okamžitých výkupů o 10 až 15 %. A značný zájem trvá skrz aktuální ekonomickou situaci logicky i letos. „Vnímám zejména rostoucí počet klientů, kteří se o okamžitý výkup zajímají, aby měli jakási zadní vrátka pro případ, že by se prodej jejich nemovitosti protahoval. Chtějí v prvé řadě zjistit, jak výkup funguje. Jejich nejčastější motivací je nedostatek času. Potřebují prodat rychle, protože mohou chtít pořídit jinou nemovitost nebo mají finanční potíže,“ říká Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Za kolik?

Okamžitý výkup nemovitosti nabízí řada realitních kanceláří i jiných firem z oblasti realit. Ty nemovitost koupí do svého vlastnictví a původní majitel tak dostane své peníze bez zdlouhavého papírování a za pár dní, zatímco při prodeji s makléřem by čekal pravděpodobně týdny až měsíce. Při prodeji vlastními silami pak klidně i více než rok. Úspora času však v tomto případě znamená finanční ztrátu. „Je potřeba pochopit, že společnosti, které vykupují nemovitosti, na sebe berou veškerá rizika i finanční náklady spojené s dalším prodejem. Vstupují také do rizika, že prodej bude trvat dlouho či že za něj ve finále nedostanou tolik peněz, kolik zaplatili. Tato rizika se logicky odrážejí v nabízené částce za nemovitost. Přiměřená částka je proto kolem 80 procent tržní hodnoty nemovitosti,“ vysvětluje Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

Podle Jana Martiny je k výkupu vhodná v podstatě každá nemovitost v určité cenové kategorii. „Nemovitosti v původním stavu vykupujeme za téměř tržní cenu, máme totiž nastavené postupy, jak pomocí následné rekonstrukce snížit rizika následného prodeje pod výkupní cenou. Při každém výkupu ale rozhoduje řada faktorů. Nejprve musíme zhodnotit technický a právní stav nemovitosti, určit reálnou tržní cenu v dané lokalitě a vykalkulovat veškeré eventuality ovlivňující prodejnost nemovitosti,“popisuje Jan Martina a dodává, že zároveň jsou samozřejmě diskutovány i skutečné potřeby majitele nemovitosti, rozebrání jeho situace a nastavení nejlepšího postupu z jeho pohledu. „Relativně často se ukáže, že klientovi, který požadoval okamžitý výkup, nakonec pomůže služba standardního zprostředkování prodeje provedená na kvalitní úrovni. Případně se klientova situace vyřeší vhodným úvěrem,“ doplňuje Jan Martina.

^REKLAMA

Majitelé, pozor na spekulanty

Majitel nemovitosti uvažující o okamžitém výkupu by si tak především měl ujasnit své priority a potřeby. Pokud konkrétní situace nenahrává alternativnímu řešení, například přefinancování či standardnímu zprostředkováním prodeje, výkup může být dobrým a rychlým řešením.

Majitel nemovitosti, který se nakonec rozhodne svůj byt, dům či pozemek nabídnout k výkupu za hotové, by ale měl podniknout kroky, jak pravděpodobnou finanční ztrátu snížit. Důležité je nechat si provést kvalifikovaný odhad hodnoty nemovitosti od profesionálů. Některé společnosti zabývající se výkupem se totiž mohou snažit klienta přesvědčit o nižní hodnotě nemovitosti, aby zvýšily svůj zisk. S tím se pojí druhá rada, a to obracet se pouze na spolehlivé a ověřené společnosti. „Nekalé praktiky při výkupu za hotové bohužel nejsou ničím výjimečným. Realitní spekulanti se přitom nezaměřují pouze na byty či domy, ale například i zemědělské či lesní pozemky. Jestli někdy majitel nemovitosti najde ve schránce nevyžádanou nabídku na výkup pozemku, velmi pravděpodobně jde o investory, kteří kupují pod cenou,“ varuje Lumír Kunz s tím, že seriózní společnosti a realitní kanceláře naopak za nemovitost nabídnou adekvátní částku a zprostředkují také veškerý servis včetně potřebných smluv a dalších náležitostí.

Realitky mohou zaskočit nezapsané exekuce

Ohlídat si několik aspektů by si však měly i samotné společnosti věnující se výkupům nemovitostí. Jednou z nejčastějších motivací majitelů prodat svou nemovitost za hotové jsou totiž dluhy. Vykupující společnost tak mohou překvapit exekuce či věcná břemena. Samozřejmostí by proto měla být nejen kontrola právního a faktického stavu nemovitosti nabízené k výkupu, ale také finanční situace majitele. „Doporučujeme majitele prověřit na finančním úřadě, u okresního soudu, v bankovním a nebankovním registru dlužníků a také si u něj ohlídat nedoplatky na zdravotním a sociálním pojištění. Pozor také na to, že nová exekuce ještě nemusí být zapsána v listu vlastnictví, dokonce ani v rejstříku exekucí. Situace, kdy exekutor do rejstříku exekucí exekuci nahraje až ve chvíli, kdy ve svém hlídači uvidí, že na nemovitosti je nově plomba týkající se převodu, není nijak výjimečná. A právě v té chvíli může katastr převod vykupované nemovitosti zablokovat. Jelikož jste jako investor již vyplatili všechny předtím známé exekuce, nezbývá vám bohužel nic jiného, než splatit zbývající dluh, abyste nemovitost nabyli,“ uvádí Lumír Kunz.

Nárůst poptávky po okamžitém výkupu nemovitostí je na realitním trhu patrný již několik let. Například společnost M&M Reality zaznamenala již na začátku pandemického roku 2020 meziroční nárůst okamžitých výkupů o 10 až 15 %. A značný zájem trvá skrz aktuální ekonomickou situaci logicky i letos. „Vnímám zejména rostoucí počet klientů, kteří se o okamžitý výkup zajímají, aby měli jakási zadní vrátka pro případ, že by se prodej jejich nemovitosti protahoval. Chtějí v prvé řadě zjistit, jak výkup funguje. Jejich nejčastější motivací je nedostatek času. Potřebují prodat rychle, protože mohou chtít pořídit jinou nemovitost nebo mají finanční potíže,“ říká Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Za kolik?

Okamžitý výkup nemovitosti nabízí řada realitních kanceláří i jiných firem z oblasti realit. Ty nemovitost koupí do svého vlastnictví a původní majitel tak dostane své peníze bez zdlouhavého papírování a za pár dní, zatímco při prodeji s makléřem by čekal pravděpodobně týdny až měsíce. Při prodeji vlastními silami pak klidně i více než rok. Úspora času však v tomto případě znamená finanční ztrátu. „Je potřeba pochopit, že společnosti, které vykupují nemovitosti, na sebe berou veškerá rizika i finanční náklady spojené s dalším prodejem. Vstupují také do rizika, že prodej bude trvat dlouho či že za něj ve finále nedostanou tolik peněz, kolik zaplatili. Tato rizika se logicky odrážejí v nabízené částce za nemovitost. Přiměřená částka je proto kolem 80 procent tržní hodnoty nemovitosti,“ vysvětluje Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

Podle Jana Martiny je k výkupu vhodná v podstatě každá nemovitost v určité cenové kategorii. „Nemovitosti v původním stavu vykupujeme za téměř tržní cenu, máme totiž nastavené postupy, jak pomocí následné rekonstrukce snížit rizika následného prodeje pod výkupní cenou. Při každém výkupu ale rozhoduje řada faktorů. Nejprve musíme zhodnotit technický a právní stav nemovitosti, určit reálnou tržní cenu v dané lokalitě a vykalkulovat veškeré eventuality ovlivňující prodejnost nemovitosti,“popisuje Jan Martina a dodává, že zároveň jsou samozřejmě diskutovány i skutečné potřeby majitele nemovitosti, rozebrání jeho situace a nastavení nejlepšího postupu z jeho pohledu. „Relativně často se ukáže, že klientovi, který požadoval okamžitý výkup, nakonec pomůže služba standardního zprostředkování prodeje provedená na kvalitní úrovni. Případně se klientova situace vyřeší vhodným úvěrem,“ doplňuje Jan Martina.

Majitelé, pozor na spekulanty

Majitel nemovitosti uvažující o okamžitém výkupu by si tak především měl ujasnit své priority a potřeby. Pokud konkrétní situace nenahrává alternativnímu řešení, například přefinancování či standardnímu zprostředkováním prodeje, výkup může být dobrým a rychlým řešením.

Majitel nemovitosti, který se nakonec rozhodne svůj byt, dům či pozemek nabídnout k výkupu za hotové, by ale měl podniknout kroky, jak pravděpodobnou finanční ztrátu snížit. Důležité je nechat si provést kvalifikovaný odhad hodnoty nemovitosti od profesionálů. Některé společnosti zabývající se výkupem se totiž mohou snažit klienta přesvědčit o nižní hodnotě nemovitosti, aby zvýšily svůj zisk. S tím se pojí druhá rada, a to obracet se pouze na spolehlivé a ověřené společnosti. „Nekalé praktiky při výkupu za hotové bohužel nejsou ničím výjimečným. Realitní spekulanti se přitom nezaměřují pouze na byty či domy, ale například i zemědělské či lesní pozemky. Jestli někdy majitel nemovitosti najde ve schránce nevyžádanou nabídku na výkup pozemku, velmi pravděpodobně jde o investory, kteří kupují pod cenou,“ varuje Lumír Kunz s tím, že seriózní společnosti a realitní kanceláře naopak za nemovitost nabídnou adekvátní částku a zprostředkují také veškerý servis včetně potřebných smluv a dalších náležitostí.

Realitky mohou zaskočit nezapsané exekuce

Ohlídat si několik aspektů by si však měly i samotné společnosti věnující se výkupům nemovitostí. Jednou z nejčastějších motivací majitelů prodat svou nemovitost za hotové jsou totiž dluhy. Vykupující společnost tak mohou překvapit exekuce či věcná břemena. Samozřejmostí by proto měla být nejen kontrola právního a faktického stavu nemovitosti nabízené k výkupu, ale také finanční situace majitele. „Doporučujeme majitele prověřit na finančním úřadě, u okresního soudu, v bankovním a nebankovním registru dlužníků a také si u něj ohlídat nedoplatky na zdravotním a sociálním pojištění. Pozor také na to, že nová exekuce ještě nemusí být zapsána v listu vlastnictví, dokonce ani v rejstříku exekucí. Situace, kdy exekutor do rejstříku exekucí exekuci nahraje až ve chvíli, kdy ve svém hlídači uvidí, že na nemovitosti je nově plomba týkající se převodu, není nijak výjimečná. A právě v té chvíli může katastr převod vykupované nemovitosti zablokovat. Jelikož jste jako investor již vyplatili všechny předtím známé exekuce, nezbývá vám bohužel nic jiného, než splatit zbývající dluh, abyste nemovitost nabyli,“ uvádí Lumír Kunz.