07. 06. 2018
Přísnější hypotéky nejvíce postihnou samožadatele, mladé páry a drobné investory
Všeobecně se očekává, že Česká národní banka zpřísní své doporučení pro poskytování hypoték, a to pro posuzování ukazatelů DTI a DSTI. Ty vyjadřují výši celkových dluhů klienta k jeho ročnímu příjmu, respektive výši všech splátek dluhů vztaženou k měsíčnímu příjmu. Podobná doporučení ČNB sice nejsou závazná, ale banky se jimi zpravidla řídí. Dosáhnout na hypotéku v dostatečné výši tak bude reálně pro některé žadatele složitější, často budou muset slevit ze svých nároků na pořizovanou nemovitost. Změny ale nebudou mít na celkový objem poskytovaných hypoték zásadní vliv. Odhaduji korekci trhu maximálně do 10 procent.
Zpřísnění hodnocení zmíněných ukazatelů se nejvíce dotkne mladých rodin a samožadatelů. S problémy se pravděpodobně setkají i drobní investoři do nájemních nemovitostí, kteří nemají na pořízení dalšího investičního bytu dostatek vlastního kapitálu a již dnes mají jeden i více úvěrů na několik nemovitostí. Nové podmínky ovšem neznamenají, že mladé rodiny či páry nedostanou hypotéku vůbec. Jen budou muset o něco slevit ze svých nároků na nemovitost a hledat nové bydlení za nižší cenu, případně zapojit do svého záměru rodiče. V následujících měsících tak ještě více vzroste zájem o menší byty nebo nemovitosti z méně atraktivních, a tedy levnějších lokalit dál od center měst.
Určité zpřísnění posuzování bonity u úvěrů na bydlení je dnes na místě, ale nemělo by být nastaveno plošně pro všechny skupiny žadatelů na stejné úrovni. Vzhledem k připravovanému vylepšení úvěrů na bydlení pro mladé, které poskytuje Státní fond rozvoje bydlení, by mohl nastat paradox, kdy na komerční hypotéky budou kvůli doporučení ČNB uplatňována přísnější pravidla než na „úvěr od státu“, na který ovšem státní rozpočet nebude mít dostatek prostředků, aby pokryl alespoň třetinu potenciální poptávky.
Alternativou k pořízení vlastního bydlení do osobního vlastnictví financovaného pomocí hypotéky je i nová družstevní výstavba. Zájemce o takový byt musí složit obvykle 25 procent z ceny formou členského vkladu. Ten lze financovat nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření, zbylou část ceny bytu se pak splácí formou nájmu družstvu, které si na výstavbu bere hypotéku. Nevýhodou je ovšem vyšší úročení a kratší splatnost obou úvěrů, a tedy i celkově vyšší měsíční zatížení rodinného rozpočtu.
Aktuálně nejdůležitějším krokem pro stabilizaci trhu s bydlením je zrychlení povolovacího procesu nových výstaveb v exponovaných lokalitách. Počet nových bytů se v loňském roce sice zvýšil meziročně o necelých pět procent, bytovou výstavbu ale momentálně táhnou především regiony. Na rozdíl od hlavního města, kde se stále staví méně, než je potřeba.
Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust
