RK STING: Co vše by si měl prodávající pohlídat z právního hlediska?

Prodej, respektive koupě nemovitosti, představuje obchod v řádech statisíc až milionů korun a člověk jej zpravidla absolvuje jen jednou, dvakrát v životě. Proto je vhodné věnovat mu také patřičnou péči a podchytit všechna rizika s tím spojená.

Každá renomovaná realitní kancelář by měla klientovi zajistit plný právní servis, který zahrnuje zejména následující záležitosti.

S prodávajícím by měla realitní kancelář sepsat zprostředkovatelskou smlouvu na prodej jeho nemovitosti, ve které si obě strany stanoví nabídkovou cenu, za kterou se nemovitost začne nabízet a provizi, kterou bude RK za prodej po prodávajícím požadovat. Na základě této smlouvy pak realitní makléř koná činnost pro klienta.

Už při náběru nemovitosti musí realitní makléř zjistit právní stav nemovitosti, tento probrat s prodávajícím a upozornit ho na rizika a na vše, co bude muset před prodejem vykonat, aby tyto závady co nejméně ovlivnily tržní cenu nemovitosti. Pokud bude například na nemovitosti váznout věcné břemeno užívání po zemřelém příbuzném, bude třeba zajistit, ještě před prodejem nemovitosti, jeho výmaz.

V okamžiku, kdy realitní kancelář najde zájemce, podepisuje s ním Rezervační smlouvu. Zájemce rovněž skládá určitou výši zálohy tak, aby ho motivovala ke koupi nemovitosti a prodávající měl jistotu, že tento klient si nemovitost opravdu koupí.

^REKLAMA

Následně realitní kancelář nechá vypracovat návrh Kupní smlouvy na prodej předmětné nemovitosti.  Je samozřejmostí, že kupní smlouva je před podpisem odeslaná zúčastněným stranám k posouzení a připomínkování. Nikdy by realitní kanceláři nemělo vadit, pokud si klient najde svého právníka, který Kupní smlouvu zkontroluje a případně mu k ní stanoví své připomínky.

Standardně Kupní smlouva zůstává společně s návrhem na vklad vlastnického práva v úschově realitní kanceláře až do doby, kdy kupující uhradí celou kupní cenu. Poté realitní makléř podá veškeré dokumenty na Katastr nemovitostí. V  úschově RK zůstává část kupní ceny ve výši zálohy na daň z nabytí nemovitých věcí, protože daňové přiznání za klienta vypracovává realitní kancelář, která ho rovněž  v zákonné lhůtě  za klienta podá a daň zaplatí. Realitní makléř by měl být následně přítomen i předání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím.

Kupující by si měli především kontrolovat List vlastnictví (LV) nemovitosti, kterou si chtějí koupit. Realitní kancelář by je měla informovat o všech vadách, které by mohly na nemovitosti váznout. Dobrá RK by měla být schopna klientovi zodpovědět všechny dotazy ohledně nemovitosti ještě před podpisem rezervační smlouvy.

S jakými právními vadami se kupující mohou na nemovitosti setkat?

1. Věcná břemena (VB), která váznou na nemovitosti, například  VB „chůze“, „jízdy“, „vedení inženýrských sítí“, a podobně, jsou zcela běžná a přecházejí na dalšího vlastníka, který musí s těmito omezeními počítat.
2. VB užívání – laicky řečeno „na dožití“ – znamená, že má určitá osoba právo nemovitost užívat a toto právo tudíž velmi znehodnocuje danou nemovitost. Pokud oprávněná osoba stále žije, je potřeba se s ní dohodnout na zrušení tohoto věcného břemene. Pokud již nežije, dokládá se katastru nemovitostí úmrtní list pro výmaz tohoto VB.
3. Zástavní právo banky – značí, že současný vlastník poskytl svou nemovitost „do zástavy“ bance, která poskytla úvěr jemu nebo i jiné osobě. Pokud by dlužník úvěr přestal splácet, mohla by se banka domáhat prodeje nemovitosti v dražbě. Standardní postup při prodeji takové nemovitosti je, že z Kupní ceny se uhradí pohledávka banky a prodávající zajistí výmaz zástavního práva z nemovitosti.
4. Nájemní vztah – tento na LV většinou nezjistíte. Musí Vám jej sdělit prodávající či realitní makléř. V případě, že by na nemovitosti vázl nájemní vztah ke třetí osobě, měli byste trvat na tom, aby prodávající vše vyřešil před uzavřením Kupní smlouvy, neboť prodej nemovitosti automaticky neznamená zánik nájemního vztahu a není ani důvodem k výpovědi! Nový vlastník nemovitosti vstupuje do práv původního vlastníka a nájemní smlouvou je dále vázán.
5. Předkupní právo – pokud na nemovitosti vázne předkupní právo, ať již zákonné či smluvní, je nutné tomu, komu svědčí toto předkupní právo, nemovitost nabídnout ke koupi za stejných podmínek jako kupujícímu.
6. Exekuce, dražba nemovitosti či insolvenční řízení vedené na prodávajícího – pokud na nemovitosti najdete jednu z těchto kategorií v omezení vlastnických práv, je nutné postupovat velmi obezřetně, protože ve všech těchto případech je prodávající omezen v nakládání se svým majetkem a kupní smlouva by tak mohla být neplatná. Postup při koupi takto zatížené nemovitosti by Vám měl důkladně vysvětlit realitní makléř.

Změny, které by Vás mohly zajímat

Jedná se v drtivé většině o změny související s Novým občanským zákoníkem. Tou nejdůležitější, která ve vztahu k nemovitostem nastala je, že pokud stavbu a pozemek, na kterém je postavena, vlastnila k 1. 1. 2014 stejná osoba, stala se stavba součástí pozemku a při převodu pozemku se tak automaticky převádí i stavba. Od 1. 1. 2015 bylo zrušeno předkupní právo mezi spoluvlastníky. V praxi to znamená, že pokud vlastníte spoluvlastnický podíl na nemovitosti, můžete jej prodat bez toho, aniž byste jej nabídli ostatním spoluvlastníkům ke koupi.

Informace, která by Vám zcela jistě neměla uniknout – od 1. 1. 2014 je možné se v Kupní smlouvě dohodnout, kdo bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitostí). V případě, že se účastníci nedohodnou, platí daň, která představuje  4 % z kupní ceny či z ceny dle znaleckého posudku, prodávající.