Stabilní komerční nemovitosti reagují hlavně na reálné sazby

Inflace, kterou je centrální banka schopná ovlivnit, je z velké části o očekáváních, a právě ty se ČNB svým jestřábím přístupem snaží korigovat. Z toho důvodu jsou pro ni extrémně důležitá jednání odborových svazů či kroky vlády. Pokud se podaří držet růst platů a mezd v rozumném intervalu, nejlepším lékem na (poptávkovou) inflaci bude inflace samotná. I z toho důvodu ČNB očekává návrat do tolerančního pásma inflace (1–3 %) již ve 3. čtvrtletí 2023, což by korespondovalo s pravděpodobně také rychlejším snižováním sazeb.

Změnou postoje centrálních bank k monetární politice je samozřejmě významně ovlivněn i trh komerčních nemovitostí.

Transakční aktivita v tomto odvětví je v současné době pod tlakem výrazně vyšší ceny bankovního financování. Úrokové náklady na zajištěný úvěr v českých korunách za poslední rok vzrostly o 4,5 % respektive o 2 % při financování v eurech.

Ceny komerčních nemovitostí však nevykazují žádné prudké výkyvy. Důvodem je skutečnost, že tyto projekty jsou díky inflačním doložkám (automatické každoroční zvýšení nájmu o inflaci) spojeny s reálnými sazbami, které jsou v současné době naopak nejnižší v historii České republiky. Centrální banky by jednoduše a intuitivně nikdy nezpřísňovaly monetární politiku tak razantně, pokud by inflace nebyla tak vysoká.

^REKLAMA

Vysoká inflace a úrokové sazby však přináší nové paradigma. Předpoklad zvyšování nájmu o inflaci nebude velkým problémem u ziskových nájemníků s nízkým kreditním rizikem, kteří jsou typickým nájemníkem prémiových kancelářských budov. Pod tlak se mohou dostávat nemovitosti nižší kvality a nájemníci s nízkými maržemi, kteří nebudou schopni vyšší nájemné zaplatit. Kromě toho u nájemců industriálních nemovitostí se zároveň s rostoucími úrokovými sazbami zvedá náklad na zásoby držené ve skladech. Ziskovost společností se v následujících měsících tak bude měřit dle schopnosti přenést vyšší ceny na své zákazníky.

Michal Šperka, finanční ředitel ČMN