Vliv omezení poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení na dostupnost hypoték se přeceňuje

Česká národní banka (ČNB) začala výrazněji regulovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy znemožnila sjednávání takzvaných 100% hypoték. Aktuálně je možné sjednávat hypotéky s maximálním poměrem zástavní hodnoty k výši úvěru (LTV) 90 % s tím, že podíl úvěrů v pásmu LTV 80 až 90 % by neměl překročit 15 % objemu sjednaných hypoték. Případné dofinancování hypotéky úvěrem u stejného nebo jiného poskytovatele se považuje za obcházení tohoto pravidla.
V doporučeních ČNB byl od roku 2015 zmiňován také monitoring ukazatelů poměru výše zadlužení k ročním příjmům (DTI, debt-to-income) a poměru sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI, debt service-to-income). V loňském roce ČNB nastínila konkrétní hodnoty (DTI větší než 8 a DSTI přesahující úroveň 40 %), kdy je vhodné „obzvláště obezřetně“ posuzovat žádosti, což některé banky již tehdy promítly do svého schvalovacího procesu. „V aktuálním doporučení z letošního června stanovila ČNB hodnoty, kterými by se měly od října řídit všechny banky. DTI maximálně 9 znamená, že výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. DSTI maximálně 45 % pak stanovuje, že žadatel může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Překročit limity DTI a DSTI – zjednodušeně 9/45 – je podle ČNB přípustné jen u produkce ve výši 5 % objemu předcházejícího čtvrtletí.
Mnohé výpočty ilustrující dopady nových pravidel jsou však značně zavádějící. Velmi nadhodnocována bývá například dosažitelná výše úvěru, čímž se dopad omezení 9/45 neúměrně zvýrazní. „Často se uvádí maximální objem hypotéky dosažitelný v jedné konkrétní bance, která je ale prakticky na okraji trhu, zatímco banky s dominantními tržními podíly poskytují mnohem nižší úvěry,“ upozorňuje David Eim. Teoretická maxima navíc vycházejí z předpokladu, že má žadatel k dispozici neomezené vlastní zdroje a neomezenou zástavu. „Uvažujeme-li však žadatele s příjmem kolem 25 tisíc Kč měsíčně, nelze předpokládat, že snadno dosáhne na hypotéku 3,5 milionu Kč. Obnáší to totiž vlastní zdroje 350 tisíc Kč, případně další 4 % na daň z nabytí nemovitosti, což v tomto případě činí 140 tisíc Kč. Zdaleka ne každý reálný klient s běžnými příjmy ale má k dispozici vlastního půl milionu,“ dodává David Eim.
Zavádějící mohou být též příklady hypoték s kratší splatností 25 let nebo příklady založené na jednotlivci či bezdětném páru. Velkou část trhu totiž tvoří páry s jedním či dvěma dětmi. Mladé rodiny přitom nemají důvod se omezovat kratší splatností. „Při splatnosti hypotéky 30 let a při aktuálních úrokových sazbách dojde k dosažení limitů 9/45 prakticky v jednu chvíli. Pokud však začneme zkracovat splatnost, parametr DSTI poroste, čímž se zhorší dostupnost hypotéky,“ vysvětluje David Eim. Častý argument, že opatření nejhůře dopadne právě na mladé rodiny, nemusí být obecně platný. U rodin se navíc posuzují náklady odvozené od počtu osob v domácnosti, což žadatele většinou omezí dříve než DTI a DSTI. „I když vzniká dojem, že nové limity DTI a DSTI mají zásadní vliv na dostupnost hypoték, za nejpřísnější restrikci nadále pokládám omezení LTV,“ uzavírá David Eim s tím, že úvěry, které se nevejdou do mantinelů 9/45, nemusejí být nutně neřešitelné. V praxi bude zřejmě klient korigovat svůj investiční záměr a bude se zajímat o cenově dostupnější nemovitosti nebo třeba méně atraktivní lokality.