Zpráva o trhu komerčních nemovitostí: Investice do nemovitostí v regionu střední a východní Evropy

Průmysl a logistika; miláček roku 2021, který je vyhledávaný téměř každým institucionálním investorem, zůstává i v roce 2022 na vrcholu nákupních seznamů, i když zaznamenává nižší objemy investic kvůli nedostatku dostupného produktu. Poptávku pohání téměř nulová neobsazenost v celém regionu, což je hnacím motorem růstu nájemného ve všech geografických oblastech. Výnosy komprimované v Česku (CZ) a na Slovensku (SK); zůstal stabilní v Polsku (PL) a Rumunsku (RO). Likvidita zůstává velmi silná a Rumunsko s Maďarskem dnes vypadají z hlediska výnosů i nájemného obzvláště atraktivní.

Rezidenční sektor se i přes rostoucí úrokové sazby stále zahřívá. Zatímco vstupujeme do makroekonomického zpomalení, rostoucí počet institucionálních investorů považuje tento segment za bezpečnou sázku. Zvýšené sazby hypoték nutí část populace k pronájmu, což zvyšuje poptávku po nemovitostech a následně i sazby za pronájem. Mnoho rezidenčních developerů vytvořilo druhý pilíř svého podnikání tím, že některé projekty evidují, vytváří speciální rezidenční fondy nebo je předávají institucionálním investorům.

Kancelářský sektor se tradičně ve většině zemí ujímá vedení a zůstává v 1. pololetí 2022 sektorem s největším podílem na objemu (36 % celkového objemu v celé střední a východní Evropě). V ČR a SR jsme však zaznamenali pohyb výnosů kanceláří směrem ven, přičemž pouze Rumunsko uvádí meziroční kompresi výnosů. Velcí institucionální investoři zúžili svá investiční kritéria, což je přímým důsledkem současných nákladů na dluh a zaměření na ESG, čímž ponechali prostor pro chytré kupce k vyzvednutí stávajícího kancelářského majetku za velmi atraktivní ceny. Růst stavebních nákladů v posledních letech znamená, že s mnoha stávajících budov se obchoduje za cenu výměny nebo pod ní; a růst nájemného se předpokládá v nadcházejících 12 měsících na většině kancelářských trhů střední a východní Evropy. Tyto dva faktory nabízejí majitelům stávajících aktiv obrovskou konkurenční výhodu a lepší návratnost oproti nově postavenému projektu při stanovování sazeb za pronájem a strategií pronájmu.

Maloobchodní sektor z hlediska celkového objemu vedle kanceláří vzkvétá (32 % celkového objemu v celé střední a východní Evropě). Na maloobchodním investičním trhu v Polsku stále dominují schémata večerek a investoři mají důvěru v malé maloobchodní parky. V Maďarsku byla silná aktivita na pozadí velké portfoliové transakce a maloobchodní sektor představoval 35 % celkového objemu investic. Investoři by se dnes měli poohlédnout po nemovitostech s diskontními maloobchodem, které vykazují silný výkon; když všichni cítíme sevření inflace, obecná demografická skupina omezí zbytečné nákupy a bude opatrnější v těch, které jsou nezbytné. Diskontní prodejci a všichni v jejich dodavatelském řetězci budou proto během vysoké inflace obvykle ze situace těžit. To znamená supermarkety, vybrané platformy elektronického obchodu a jejich dodavatelské řetězce. Maďarsko, Rumunsko a Polsko nabízejí v tomto sektoru odolném vůči recesi velmi štědré výnosy.

Válka na Ukrajině a inflace nahradily COVID-19 jako hlavní hybatele nejistoty v roce 2022

^REKLAMA

Transakce, které probíhaly od konce roku 2021, se přesunuly do 1. pololetí 2022, takže i když válka na Ukrajině a rekordní inflace zasáhly všechny trhy střední a východní Evropy, neodrazily se v celkovém objemy investic v 1. pololetí 2022 ve velké míře.

Průmysl se nyní nachází ve složitém makroekonomickém prostředí s rekordní inflací a hrozící potenciální energetickou krizí. Na vlády je vyvíjen obrovský tlak, aby se vypořádaly s rostoucími náklady na energii. To představuje výzvu pro investory a nájemce a posiluje logiku potřeby mít pro nemovitosti ESG strategii. ESG a energetická účinnost jsou odlišné, ale jasně spolu souvisí. Energetická účinnost je dnes nutností; je měřitelná, a proto je prvním výchozím bodem při aplikaci udržitelné ESG strategie.

Inflace není špatná zpráva; sektor nemovitostí byl vždy velkým zajištěním proti vyšší inflaci, protože výše nájemného se odpovídajícím způsobem přizpůsobuje.

Protože indexace v roce 2022 se aplikuje na průběžný příjem, příští rok budou investoři těžit ze zvýšení

průběžných výnosů. Kombinace rostoucího nájemného a zvyšujících se nákladů na energie však může být pro nájemce náročná, zejména v podnikání s nízkou marží napříč všemi sektory.

^REKLAMA

Opět to ukazuje, že starší akcie mají velkou hodnotu. Stávající výnosná aktiva s přiměřenou kapitálovou hodnotou na m2 a stálými nájemci budou v nadcházejícím období pro mnoho investorů vítězné. Budou těžit z indexovaného příjmu, ale také z flexibility v případě potřeby upravit své ERV.

Zvýšené úrokové sazby způsobují zdražení financování

Vysoká inflace donutila centrální banky po celém světě zvýšit úrokové sazby. Vysoké úrokové sazby ve střední a východní Evropě, zejména v místních měnách, znamenají výrazné zvýšení nákladů na financování rozvojových projektů. V kombinaci s inflačním prostředím, které tlačí náklady na materiál a práci nahoru, je to pro developery obzvláště náročné období. Jsme svědky zvýšené opatrnosti od developerů při posuzování nových projektů nebo akvizic pozemků. V současném prostředí bude také obtížné financovat aktiva s pronájmem v místní měně, aniž by to dramaticky ovlivnilo čisté výnosy a peněžní toky pro investory.

Vyšší cena dluhu (i v EUR) tlačí výnosy mírně nahoru, nicméně likvidita na trhu vypadá stále velmi silně a investoři, kteří mohou nabývat se 100% vlastním kapitálem, mají značnou výhodu. Při pohledu na objemy investic jsme zatím nezaznamenali žádné výrazné posuny, protože došlo k velkým transakcím a prodejům portfolia, které posílily čísla za H1, ale očekáváme nižší objemy a méně aktiv na trhu v průběhu 2. pololetí 2022.

Všechny objemy investic v 1. pololetí 2022 vzrostly meziročně o 30 %

^REKLAMA

Objemy investic za první pololetí vzrostly o 30 % a dosáhly 5,4 miliardy EUR, stále je to však pokles o 12 % z 6,1 miliardy EUR zaznamenaných v roce 2020, kdy 1. čtvrtletí 2020 ještě nebylo zasaženo pandemií COVID-19.

Všechny země střední a východní Evropy hlásí za prvních šest měsíců roku 2022 zvýšené objemy. Polsko zůstává jedničkou v přilákání největšího objemu investic s 2,9 miliardami EUR v 55 transakcích, což z prvního pololetí (H1) 2022 činí třetí nejlepší H1 období od roku 2016 z hlediska objemu transakcí, následuje Česká republika s 1,2 miliardy EUR, což je o 30 % meziročně více. SR se vyšplhala na ca. 620 milionů EUR, a toto rekordní číslo je výsledkem velkého převodu vlastnictví části kancelářského portfolia Penty nově vzniklému developerovi Alto Real Estate (vlastníkem je Jozefem Oravkin, expartner Penty). Objem transakcí v Maďarsku zaznamenal malý nárůst oproti úrovním transakcí v roce 2021 ve výši 590 milionů EUR a v 1. pololetí 2022 dosáhl 619 milionů EUR. Rumunsko se přiblížilo 320 milionům EUR, což je o stupínek výše oproti loňským 316 milionům EUR.

Kanceláře (36 %) a maloobchod (32 %) se staly novými šampióny z hlediska objemu investic na celém trhu střední a východní Evropy, zatímco nedostatek dostupných nemovitostí v průmyslu a logistice zůstává jediným nejvíce limitujícím faktorem pro transakce v celém regionu.

Nejatraktivnější spready výnosů lze nalézt v segmentu retailových parků, kde primární výnosy v ČR klesly na 5,25 % oproti výnosům 6,50 %–7,25 % ve všech ostatních zemích střední a východní Evropy. Průmyslový segment v Rumunsku také nabízí vynikající hodnotu a na tomto trhu předpovídáme v nadcházejících 12 měsících kompresi výnosů.

Čeští investoři opět vedou jako investorská skupina č.1 podle objemu s 25 % investiční aktivity. Své prostředky alokují lokálně, stejně jako na Slovensku a v Polsku. Následují maďarští investoři (16 %). Za zmínku stojí v roce 2022 spektrum původu investor; jde o skutečně diverzifikovaný kapitál, jež hledá ve střední a východní Evropě alokaci a přispívá k likviditě regionu.