Jiný pohled na objem refinancování hypoték

Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo publikaci „Vybrané údaje o bydlení 2012“. V záplavě statistických údajů obsahuje i data o stavu nesplacené jistiny hypotečních úvěrů poskytnutých na bydlení ke konci každého roku. To je výborný výchozí údaj hovořící o velikosti hypotečního trhu, který lze získat též ze statistik České národní banky.

Tabulka 1: Nesplacená jistina hypotečních úvěrů na bydlení

Poznámka: Od r. 2009 u jedné banky nejsou dostupná data, což ovlivňuje některé celkové součty.

Zdroj: MMR ČR, Vybrané údaje o bydlení 2012

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů každým rokem (dosud) rostl. Růst hypotečního trhu hovoří o tom, že banky poskytly větší objem nových hypotečních úvěrů (bez započítání refinancování, které pouze přelévá nesplacenou jistinu z jedné banky do druhé), než jaký objem jistiny klienti řádnými či mimořádnými splátkami uhradili.

Z objemu hypoték ke konci každého roku můžeme snadno dopočítat, o kolik se v daném roce hypoteční trh skutečně zvýšil. Když k tomu přidáme ještě data z Fincentrum Hypoindexu o objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v daném roce (včetně refinancování), dojdeme k zajímavému závěru: Nově poskytnuté hypotéky tvoří více než dvojnásobek nárůstu objemu hypoték.

Tabulka 2: Změna objemu hypoték ve srovnání s nově poskytnutými hypotečními úvěry

Zdroj: Vlastní výpočty na základě dat MMR ČR – Vybrané údaje o bydlení 2012 a Fincentrum Hypoindexu

Jaký byl objem refinancování nelze jednoznačně říci. Důvodem je neznámá výše splátek jistiny stávajících hypoték, kterou nelze dobře ani odhadnout: Sice je možné odhadnout výši úrokové sazby, můžeme se pokusit trefit splatnost úvěru, ale nevíme, v jaké fázi splácení v průměru hypoteční úvěry jsou. Můžeme tak odhadnout byť s velkou nepřesností souhrnnou výši splátek úvěrů, ale nelze zjistit, jaká výše z ní připadá na splátku jistiny a jaká na úroky.

Data přesto přinášejí zajímavý výsledek. Nejlépe je vidět na podílu nově poskytnutých hypotečních úvěrů dle Fincentrum Hypoindexu a meziroční změny nesplacené jistiny hypoték na bydlení.

Tabulka 3: Podíl nově poskytnutých úvěrů k nárůstu nesplacené jistiny hypoték

Zdroj: Vlastní výpočty na základě dat MMR ČR – Vybrané údaje o bydlení 2012 a Fincentrum Hypoindexu

Jak „podíl“ interpretovat?

Roste-li podíl nově poskytnutých úvěrů k nárůstu nesplacené jistiny, je poskytnuto více úvěrů na refinancování. A naopak při poklesu podílu rostou skutečně nově poskytnuté hypotéky.

Velmi dobře podíl hypoték na refinancování dokládá rok 2007, kdy došlo k hypotečnímu boomu a banky poskytovaly nové hypotéky jak na běžícím pásu. Pak přišla hypoteční krize a hypoteční trh začal strádat.

V roce 2010 by došlo k dalšímu propadu hypotečního trhu, nebýt refinancování tříletých fixací z roku 2007. V roce 2010 bylo na každou 1 mld. Kč růstu objemu hypotečního kmene poskytnuto více než 4 mld. Kč hypotečních úvěrů! Pomineme-li splácení stávajících úvěrů, byly na každou novou hypotéku tři úvěry refinancované. A i po zahrnutí bohužel neznámých splátek jistiny byl tento podíl téměř dvojnásobný než v „běžných letech“. Extrémním byl i loňský rok, kdy končila 5letá fixace úrokové sazby z rekordního roku 2007.

Podíl nově poskytnutých hypoték k nárůstu nesplacené jistiny za sledované období stabilně roste. To svědčí o růstu významu refinancování na hypotečním trhu – ostatně, zvýšilo se obecné povědomí o této možnosti a nové dravé hypoteční banky na refinancování vysloveně lákají.