Spěchejte pro hypotéky, než dojdou

Hypoteční trh lámal v loňském roce jeden rekord za druhým. Celkem bylo podle Fincentrum Hypoindexu poskytnuto 114 550 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 225,809 miliard korun. Statistiky ministerstva pro místní rozvoj uvádějí, že počet poskytnutých úvěrů dosáhl 111 520 v celkovém objemu téměř 218, 291 miliard korun. Začátek roku sice přinesl růst úrokových sazeb, zájem lidí o hypotéky však rozhodně neutichl.
Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj poskytly za první čtvrtletí 2017 celkem 26 752 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 53,5 miliardy korun. Meziročně došlo k nárůstu počtu hypoték o 20,9 % a objemu o 11,5 %. Podle Fincentrum Hypoindexu bylo poskytnuto za první tři měsíce roku dokonce 28 466 hypoték v celkovém objemu 57,613 miliard korun, tedy meziročně o téměř 12,5 miliard korun více.

Hypoteční časy se mění

Po dalším růstu hypotečního trhu v prvním čtvrtletí však přišlo zchlazení ze strany ČNB, která hypotéky zpřísnila. První dopady na hypoteční klienty na sebe nedaly dlouho čekat. Nejznatelnější je dopad na hypotéky od 80 do 90 % LTV, jejichž podíl smí činit z celkového objemu poskytnutých hypoték pouze 15 %. Produkce trhu přitom byla v tomto pásmu do té doby přibližně na dvojnásobné úrovni.
„V roce 2016 platila mírnější regulace omezující podíl hypotečních úvěrů s LTV 85 až 95 %. Pásmo 80 až 90 % LTV nebylo limitováno a podíl hypoték v tomto pásmu v roce 2016 se pohyboval nad hranicí 15 %,“ říká Jiří Klos, manažer vývoje bankovních produktů Wüstenrot.
Některé banky přesto neposkytovaly hypotéky s vyšší LTV ani před doporučením. „Více než 90 % ze všech poskytnutých hypoték je s LTV do 80 %. Tak tomu bylo před doporučením ze strany ČNB i po něm. Je to především proto, že na hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti se vztahují četné slevy z úrokové sazby,“ uvedl Zdeněk Kovář z Fio banky. Fio banka navíc poskytuje hypotéky s maximální výší LTV 85 %.
Na druhou stranu u některých bank tvořila produkce v pásmu od 80 do 90 % LTV dokonce více než 50 % všech poskytnutých hypoték. „Podíl v tomto pásmu činil nadpoloviční většinu všech hypotečních úvěrů, které u nás klienti uzavřeli,“ říká Jan Marek, tiskový mluvčí Sberbank. Například UniCredit Bank poskytovala do dubna v tomto pásmu zhruba 40 % hypotečních úvěrů.

Banky regulátora poslouchají

Banky si vzaly doporučení regulátora za své. Stanovené limity respektují a úrokové sazby postupně rostou již od začátku roku. Zpřísnění a posunutí hranic LTV prodražuje 80% až 90% hypotéky v průměru o jeden procentní bod.
„Pokud je výborná cena do LTV 85 % a následně je podobně výborná cena dostupná pro nižší LTV (do 80 %), klienti na takovou změnu reagují okamžitě a pomocí této práce s úrokovou sazbou dochází k regulaci na straně poptávky,“ vysvětluje Pavel Vlček z mBank.
ČNB sleduje vývoj poskytovaných úvěrů na čtvrtletní bázi. „Po jednom měsíci je předčasné hovořit o „vyčerpání“ stanoveného 15% limitu. Zastoupení úvěrů s LTV 80 do 90 % pečlivě monitorujeme a máme připravené nástroje jak omezit poptávku v tomto pásmu tak, abychom splnili požadavky ČNB,“ naznačuje další vývoj Jiří Klos.
Vzhledem k tomu, že se podíl hypoték s LTV 80 až 90 % pohyboval u většiny bank nad hranicí stanovenou ČNB, je zřejmé, že na takovou hypotéku již nedosáhne každý, případně si připlatí. Bydlet ve vlastním bez dostatku vlastních úspor již nebude tak snadné.

ČNB chce víc

Přestože pravomoci ČNB nejsou zatím zakotveny v zákoně, dopad na trh je evidentní. „Pouhá“ doporučení ČNB výrazně ovlivňují trh a hypoteční úvěry nad 80 % LTV se stávají nedostatkovým zbožím. A čeho je málo, to je drahé. Dalšímu zdražení se proto nevyhneme. Není proto zjevný důvod, aby se pravomoci centrální banky zvýšily díky připravovanému zákonu o ČNB.