Koupě bytu k rekonstrukci. Výdělek, nebo noční můra?

„Koupě bytu k rekonstrukci může být výborná investice, ale zároveň se stejně jako každá jiná investice může změnit v noční můru. Osobně doporučuji začít s jedním menším bytem a postupně získávat zkušenosti. Pouštět se cíleně do velké rekonstrukce s cílem vydělat velkou částku se rozhodně nemusí vyplatit,“ varuje Pavel Hassman, majitel RE/MAX 4You.

Nechte si byt prohlédnout odborníky

Ne každý detailně rozumí stavbám, rozvodům vody, plynovým kotlům, podlahám a dalším záležitostem, které jsou v bytě důležité před koupí zkontrolovat. Jestliže koupíte byt, ve kterém je potřeba „jen vymalovat“ a pak zjistíte, že úprav je potřeba mnohem víc, můžete na zdánlivě výhodné koupi značně prodělat.
„Každému doporučuji si vzít s sebou člověka, který tomu rozumí a propočítat si skutečné náklady. To většina lidí neudělá a po koupi jsou často překvapení, že to vše stojí více než čekali. Druhým bodem je zlehčování a přehlížení. Často se stává, že si lidé myslí, že původní elektro rozvody jsou stále dostačující. A dalším neduhem je po částečné rekonstrukci špatně namontovaný plynový kotel v bytech. Aktuálně máme statistiku, že 50 procent bytů, které jsme řešili či spravujeme má nějakou technickou či konstrukční vadu – špatná spalinová cesta, naddimenzovaný výkon, který zapříčiní bouchání v radiátorech a tak dále,“ vysvětluje David Bureš, odborník na investiční nemovitosti.

Rozpočet na rekonstrukci raději rovnou navyšte

Jestliže máte byt zkontrolovaný, jste rozhodnuti ho koupit, máte i rozpočet na rekonstrukci, raději si dejte nějaké peníze rovnou stranou. V drtivé většině se cena rekonstrukce navýší. Prodraží se materiál, řemeslníci nebudou stíhat, vyskytnou se další problémy…. Stát se může cokoli a je dobré, abyste na to byli finančně a psychicky připraveni.
„Zaměřil bych se také na předpokládané rozsahy rekonstrukce a její nacenění, abych následně nebyl nemile překvapen skutečným rozsahem. Důležitý je také celkový stav bytového domu, pokud se tedy bavíme o bytě. Protože vy si můžete zrekonstruovat jednotku, ale pokud je dům ve špatném stavu, mohou přijít další dodatečné náklady, anebo dokonce k znehodnocení takové vlastní rekonstrukce,“ doplňuje Martin Fojtík, provozní ředitel Fincentrum Reality.

Byty k rekonstrukci jako byznys

Dnešní doba přeje právě byznysu zpeněžení starších bytů. Prodejní cena musí logicky převýšit pořizovací cenu navýšenou o náklady na rekonstrukci. Započítat se ale musí i výlohy spojené s převodem nemovitosti a s dalšími administrativními poplatky.
„Obecně mohu konstatovat, že se tento způsob vyplácí v dražších lokalitách jako jsou Praha a většina krajských měst. Naproti tomu v nejlevnějších oblastech, jako jsou některé lokality v regionech Chomutov, Most, Ostravsko a další oblasti s nízkou cenovou hladinou se často vyplatí koupit byt již opravený.  Vlastní rekonstrukce zde ne vždy zhodnotí cenu prodávané nemovitosti o výši vlastní rekonstrukce,“ popisuje Pavel Hassman.
Investovat do starších bytů k rekonstrukci se vyplatí zvlášť v této době, kdy jsou ceny bytů opravdu hodně vysoko. Otázkou je, jestli si takový byt pořizujete kvůli vlastnímu bydlení, nebo chcete nemovitost se ziskem prodat. Výhodou koupě bytu k rekonstrukci pro vlastní bydlení je délka rekonstrukce a zisk. Pokud se ve starším bytě chystáte bydlet, nemusíte až tak řešit, jak dlouho bude rekonstrukce trvat. Můžete upravovat místnosti dle potřeby a podle finanční situace. Řešit nemusíte ani návratnost dané investice, nebo jen z dlouhodobého hlediska, jako uložení peněz.
„Problém je s nákupem. Musíte mít totiž opravdu velké štěstí, protože lidí, kteří chtějí podobné schéma uskutečnit, je relativně mnoho. Navíc i některá společenství vlastníků si uvědomila toto, relativně jednoduché, přilepšení svého rozpočtu,“ konstatuje architekt Štěpán Toman ze společnosti Ting Architects.