Společný nájem, anebo podnájem?

Vznik smluvního vztahu

Společný nájem bytu vzniká na základě smlouvy. Smlouva o společném nájmu je uzavřena mezi pronajímatelem a dvěma či více nájemci. Těm vznikají z nájmu společná práva a povinnosti. Nic ale nebrání tomu, aby si mezi sebou vymezili pravidla užívání bytu tak, že si spolubydlící rozdělí místnosti a ke společnému užívání nechají pouze společné prostory.
Podnájemní smlouvu uzavírá nájemce s podnájemcem. V případě, že v bytě sám nájemce nebydlí a jde o podnájem celého bytu, zákon vyžaduje, aby s takovým podnájem vyslovil svůj souhlas pronajímatel. Pokud nájemce dává do podnájmu jen jeden pokoj a sám byt užívá, souhlas pronajímatele se nevyžaduje.

Podnájemce není zákonem chráněn tak jako nájemce, zákon ale nelze obcházet

Podnájem je sice jistější než ústní dohoda, na základě které nájemce nechává spolubydlícího u sebe bydlet, přesto má i řadu úskalí. Podnájemní vztah totiž není zákonem chráněn tak jako nájem (neuplatní se zde § 2235 občanského zákoníku). V podnájemní smlouvě by tedy bylo vhodné upravit detailně veškerá práva a povinnosti.
V nedávné době jsme byli svědky toho, že byty si najímaly právnické osoby, které následně dávaly tyto byty do podnájmu lidem. V tomto případě se jedná o obcházení zákonných ustanovení na ochranu nájemce. „Pokud by (v takovém případě, pozn. red.) smlouva opravňující k užívání bytu byla označena jako smlouva o podnájmu, stejně by se jednalo o smlouvu nájemní,“ uvedl již v minulosti současný ombudsman Stanislav Křeček. Právnická osoba, která má byt v nájmu, nemůže platně uzavírat podnájemní smlouvy – v prostoru určeném k bydlení by totiž sama bydlet nemohla.

Společný nájem a nájemné

Slabší právní ochranu podnájemce je možno vyřešit právě tak, že všichni spolubydlící uzavřou s pronajímatelem smlouvu o společném nájmu.
Běžné záležitosti související s nájmem může každý z nájemců obstarávat sám (například provádět drobné opravy, hlásit závady nebo přijímat přeplatky), v ostatních záležitostech je ale nutné, aby nájemci jednali společně. Například ukončit dohodu o nájmu nemůže pouze jeden z nájemců, stejně tak jako dát výpověď z nájmu. Tu by museli dát všichni společní nájemci, na druhé straně také pronajímatel může dát výpověď pouze všem.
Práva a povinnosti nájemců jsou u společného nájmu společná a nerozdílná. A právě to může být pro spolubydlící rizikem – platby nájemného i plateb za služby totiž může chtít pronajímatel po každém zvlášť, i pouze jednom z nich. V případě, že se některý z nájemců dostane do finančních obtíží, riziko neuhrazení nájemného se v takovém případě přesouvá na toho nájemce, který za něj společný nájem zaplatil.

Možnost ukončení smlouvy o společném nájmu

Výpověď ze společného nájmu mohou dát pouze všichni společně (anebo pronajímatel všem nájemcům společně). Všechny smluvní strany se také mohou domluvit, že některý ze společných nájemců ze smluvního vztahu vystoupí (nebo naopak další osoba k nájemní smlouvě přistoupí).
Pokud by došlo k rozchodu nesezdaných partnerů, kteří se nedokáží domluvit na tom, kdo v nájmu bytu zůstane, mohou se obrátit na soud. Ten rozhodne o zrušení společného nájmu a o tom, který z nich zůstane nájemcem.