Analýza: Ceny klesají u domů výrazněji než u bytů

„Že je realitní trh na skluzavce, to je již jasné. Nyní se jen snažíme předpovědět, jak bude dlouhá. Zatím se zdá, že díky teplé zimě a odvrácené energetické krizi budou poklesy výrazně menší, než jaké byly podzimní predikce. Z našeho pohledu tedy můžeme dílčí propady očekávat ještě toto čtvrtletí, převažovat bude však spíše stagnace. V druhé polovině jara se trh nadechne a s ním se může dostavit významný obrat,“ uvedl Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.

Byty v Praze i Brně klesly na ceny rok zpět, nejrychleji klesá Ostravsko a Karlovarsko

Ceny bytů již třetí kvartál v řadě ovlivňuje klesající kupní síla obyvatel, vysoké úrokové sazby hypoték, chybějící institucionální investoři, kteří přestali sázet na zhodnocování nemovitostí, a také částečně omezená nabídka majitelů, kteří nechtějí prodávat ve chvíli poklesů prodejních cen. Více než kdykoli předtím tedy platí, že momentálně prodává především ten, kdo musí.

Ceny bytů v mezikvartálním srovnání opět klesly po celé republice – a to v jednotkách procent. Například v Praze tak ztratil průměrný 65metrový byt v širším centru oproti loňskému jaru na hodnotě skoro 680 tisíc korun a v současnosti se prodává za stejnou cenu jako před 12 měsíci – tedy za zhruba 112,5 tisíce korun za metr čtvereční.

^REKLAMA

Graf: Průměrné prodejní ceny bytů za m²

Podobný vývoj cen zaznamenala i moravská metropole. Stejný byt v Brně oproti loňskému maximu ztratil na hodnotě 475 tisíc. A shodou okolností i zde se ceny přiblížily hodnotám z konce roku 2021. Průměrná cena metru čtverečního zde klesla na 87 902 Kč za metr čtvereční.

Tříprocentním tempem pak klesaly mezikvartálně také ceny ve Středočeském kraji, který tím potvrzuje stále silnější provázání s trendy sousedního hlavního města. Průměrný byt zde stál 70 543 korun za metr čtvereční.

Naopak největší poklesy zaznamenaly především ekonomicky nejslabší kraje. Zdaleka nejlevněji se s cenou 32 486 Kč za metr čtvereční prodávaly byty v Ústeckém kraji (4% pokles oproti začátku podzimu), Karlovarském kraji za 36 406 Kč za metr čtvereční (9% pokles oproti začátku podzimu) a Moravskoslezském kraji s cenou 40 273 Kč (9% pokles oproti začátku podzimu).

„I přes pokračující poklesy je však třeba mít na paměti, že nůžky mezi jednotlivými byty se na trhu nepřestávají rozevírat. Ceny klesají takřka výhradně tam, kde má nemovitost některý z hendikepů – například velkou dojezdovou vzdálenost, je před rekonstrukcí nebo v energeticky nehospodárné budově. Pražské i brněnské byty v dobrých lokalitách se i dnes prodávají za podobné ceny jako v létě,“ komentuje Hendrik Meyer.

Propady cen domů tlumí rozestavěné projekty, řada starších objektů je dnes takřka neprodejných

Ještě větší propady cen zaznamenal trh s rodinnými domy. Zájem o ně totiž mimo jiné snižuje vyšší cena energií, které tlumí poptávku u energeticky náročných objektů, ale také vysoké náklady na rekonstrukce a stavební materiály. Propad by byl pravděpodobně ještě větší, kdyby se do nabídky nedostávaly desítky rozestavěných novostaveb. Jejich cena je totiž často nadprůměrná především díky poměrně vysokému zájmu, hodnotě stavby i pozemku.

^REKLAMA

Graf: průměrné prodejní ceny za m² rodinných domů

Z dlouhodobého pohledu průměrné ceny domů klesly výrazně více a rychleji než v případě bytů. Průměrná hodnoty se vrátily až na úroveň prvního čtvrtletí roku 2021. Dáno je to především skladbou nabídky: do prodeje totiž výrazně více míří starší nemovitosti před rekonstrukcí, jejichž cena je z podstaty nižší. Největší tempo propadu mají v současnosti nemovitosti v Královéhradeckém kraji (-16 % oproti podzimu), především kvůli ochlazení zájmu o domy v Krkonoších a jejich podhůří. Na druhé příčce je se čtvrtletním 14% poklesem Moravskoslezský kraj, následovaný se 13 % Plzeňským a Pardubickým krajem.

Naopak o dvě procenta na 58 757 Kč za metr čtvereční (druhá nejvyšší hodnota v republice) vzrostly průměrné ceny rodinných domů ve Středočeském kraji. Prodej je zde tak jako v minulých měsících totiž výrazně podpořen neutuchající pražskou poptávkou. Oproti tomu v Praze průměrná cena prodaného rodinného domu klesla o další 3 % na 84 229 Kč za metr čtvereční, v Jihomoravském kraji o dvě procenta na 43 580 Kč za metr čtvereční – opět především kvůli skutečnosti, že se nyní prodávají spíše méně kvalitní nemovitosti.

„Bude velice zajímavé sledovat, jak se segment rodinných domů letos vyvine. Podobně jako u bytů platí, že dobré domy – především do deseti let stáří nebo po kvalitní rekonstrukci, která účinně snížila jejich energetickou náročnost, se dnes dají stále prodat za velice dobré ceny. Na kupce se však čeká výrazně déle než v minulosti. Propad cen je tak tažený zejména segmentem druhých domovů nebo nemovitostí pořizovaných mimo jiné na rekreaci, u kterých jsou kupci ochotni snížit ceny, aby našli zájemce,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Ceny se odrazí ode dna dříve

Velice důležitá je informace o tom, jak dlouho hledá na začátku roku průměrná nemovitost na Bezrealitky svého zájemce. V případě domů a bytů se tato hodnota, která určuje dobu mezi zveřejněním inzerátu a úspěšným nalezením zájemce, mírně snížila oproti podzimu na 77 dní. Podle expertů to jasně ukazuje, že nabídka a poptávka si k sobě po měsících nejistot dokázaly najít cestu.

Výrazným způsobem tomu napomáhají právě poklesy nabídkových cen. Realisticky nastavená nabídková cena je dnes totiž naprostým základem úspěšného vyjednávání. A velkou roli hraje také křehký optimismus, který se dostavil díky mírné zimě, a tím pádem zažehnání té nejzásadnější energetické krize. I proto se dá očekávat, že ty největší propady mají některé regiony již za sebou. V první polovině roku tak budou ceny buď stagnovat nebo opět velice opatrně růst.

„Pokud se nestane něco nepředvídatelného, od března nebo dubna čekáme na definitivní obrat směrem vzhůru. Z trhu pro to přichází řada indikací – počet domácností, které mají prostředky a jen vyčkávají na stabilnější výhled, není vůbec nízký. U nabídek, které dokázaly snížit svou cenu, pak vidíme podobný zájem jako třeba před rokem touto dobou,“ uvádí Hendrik Meyer. „Potvrzuje se, že poptávka zůstává nad očekávání silná a hlavním limitem tak je dozvuk jarních cen z loňského roku, které měly prokazatelně charakter bubliny.“