Do roku 2029 může v Praze přibýt až 600 000 m² nových kanceláří

„Nárůst počtu projektů ve výstavbě představuje pozitivní signál pro trh a jasný příslib do budoucnosti. Ve druhé polovině roku 2025 bude sice dokončeno už jen 11 300 m², čímž celkový objem výstavby v tomto roce dosáhne pouze na 26 600 m², jednu z nejnižších dosud zaznamenaných hodnot nové výstavby, trh čeká pozitivní obrat,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trh ve společnosti Colliers. Pro roky 2027 až 2029 je totiž dle něj možné očekávat až 600 000 m² nových kanceláří. „Určitě dojde k mnoha změnám termínů dokončení, ale pokud bude zahájena alespoň polovina z potenciálního plánu, získá trh tolik potřebný příliv nových kancelářských prostor,“ dodává.

Jen do konce roku 2025 se přitom očekává zahájení výstavby dalších pěti projektů s kancelářskou plochou 119 500 m². Všechny se nacházejí v Praze 4, což může přesměrovat těžiště nájemního trhu zpět na Pankrác, Brumlovku a Roztyly, kde byl počet nových projektů v posledních letech omezený.

Došlo k očekávanému poklesu neobsazenosti

Na konci 2. čtvrtletí představoval pražský trh s kancelářskými prostory 3,94 milionu m². Míra neobsazenosti nadále klesá a na konci 2. čtvrtletí 2025 činila 6,6 %, což představuje meziroční pokles o 1,3 procentního bodu. To napovídá, jak pokračující výpadek nabídky přiškrcuje trh.

Neobsazenost v jednotlivých kancelářských hubech se ovšem výrazně liší:

^REKLAMA

• Karlín: pokles na 3,9 % (−40 bps)
• Pankrác: pokles na 5,4 % (−80 bps)
• Centrum: pokles na 4,4 % (−20 bps)
• Stodůlky: stabilní 11,4 %
• Nové Butovice: nárůst na 8,6 %
• Chodov: 12,7 %

Poptávka zůstává aktivní

Hrubá realizovaná poptávka v 1. pololetí 2025 činila 253 100 m², podobně jako v předchozích dvou letech. Čistá poptávka po očištění o transakce budoucích vlastníků byla 97 400 m², což je téměř vyrovnané s objemem renegociací a podnájmů (94 700 m²).

„Během 2. čtvrtletí 2025 jsme zaznamenali i několik předpronájmů, které spadaly do kategorie obsazení vlastníkem. Konkrétně se jedná o společnost ČEZ, která bude od roku 2028 obsazovat své nově získané tři budovy v rámci projektu Smíchov City, vedle Kampusu České Spořitelny, a dále banku Creditas. Creditas získala projekt označený jako Rohan City A2 již před několika měsíci, ale teprve nyní zahájila výstavbu svého budoucího sídla,“ podotýká Josef Stanko s tím, že tyto dvě transakce představují zhruba 61 000 m².

Zbývající část hrubé poptávky za 2. čtvrtletí ve výši 103 800 m² byla 47/53 ve prospěch renegociací, což odpovídá pokračujícímu trendu prodlužování a renegociací nájemních smluv, vzhledem k tomu, že je v současné době ve vyhledávaných lokalitách velmi málo dostupných prostor. Navíc fáze vyhledávání a vyjednávání může nyní trvat i 12 měsíců nebo déle, což znamená, že někteří nájemci mohou snadno ztratit příležitost, pokud budou jednat příliš pomalu nebo začnou příliš pozdě.

Nájemné v nejlepších projektech poroste

Současné benchmarky pro pražský kancelářský trh jsou stabilní. Prime nájemné za kancelářské prostory v centru Prahy se pohybuje na úrovni 30 eur za m² měsíčně. Nájemné za nejlepší kanceláře v oblasti širšího centra (Karlín, Smíchov, Pankrác atd.) se mezičtvrtletně zvýšilo o 50 centů na 20,50 eur. V oblastech dále od centra zůstává stabilní na úrovni 16,50 eur. Ze současné transakční a stavební aktivity očekáváme, že především širší centrum poskytne v blízké budoucnosti argumenty pro rychlé zvyšování referenčního nájemného, a to na 35 eur v rámci centra města a na 25 eur v případě širšího centra.

Výhled: Dobrý výsledek, ale nebude zadarmo

„Současný stav trhu je optimistický. Přes omezenou nabídku zůstává trh profesionální, transparentní a konkurenceschopný na evropské úrovni, což přitahuje investory,“ vypočítává pozitiva Josef Stanko. Přestože se v některých lokalitách trh přiklonil k pronajímatelům, příležitosti pro nájemce stále existují – zejména pokud jednají rychle nebo jsou připraveni na kompromisy. Pro zahájení některých projektů se dá také očekávat, že rozhodujícím faktorem bude závazek nájemce před zahájením výstavby, aby projekt mohl čerpat financování. Z historického hlediska dochází k pronájmům před výstavbou jen velmi zřídka. Tento přístup tak bude třeba změnit.