BTR nabírá dech. Praha čeká tisíce nových nájemních bytů
Pražský trh institucionálního nájemního bydlení vstupuje do další fáze růstu. V provozu je už 3 400 bytů v projektech Build to Rent, celkový potenciál trhu včetně výstavby a přípravy však dosahuje přibližně 15 tisíc jednotek. Stabilizované projekty přitom zůstávají téměř plně obsazené.
Pražské nájemní bydlení se postupně mění z okrajového segmentu realitního trhu v plnohodnotnou investiční kategorii. Podle nového Living Sector Market Reportu H1 2026 společnosti BTR Group je v hlavním městě aktuálně v provozu 3 400 bytů ve 23 projektech. Pokud se započítají také projekty ve výstavbě a přípravě, dostává se potenciál trhu přibližně na 15 000 jednotek.
Více než tři pětiny tohoto objemu jsou přitom stále ve fázi přípravy. Praha tak může v příštích letech získat výrazně větší nabídku profesionálně spravovaných nájemních bytů.
„Pražský trh se dostává do zajímavého přechodového období. Na jedné straně máme stabilizované projekty s velmi vysokou obsazeností a potvrzenou poptávkou, na druhé straně se postupně připravuje výrazně větší objem nové nabídky. S rostoucí konkurencí bude stále důležitější nejen lokalita a výše nájemného, ale především celkové nastavení produktu, kvalita správy a zákaznická zkušenost nájemce. Institucionální nájemní bydlení se tím posouvá do další fáze profesionalizace,“ říká Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Group.
Skutečné nájemné v pražských BTR projektech dosáhlo v první polovině roku v průměru 562 korun za metr čtvereční měsíčně. Je to sice přibližně o 24 procent více než nabídkové nájemné na realitních portálech, důvodem je především vyšší standard těchto projektů.
REKLAMA
BTR byty jsou většinou v novostavbách a nájemník kromě samotného bytu získává také profesionální správu, kvalitní společné prostory a často další služby.
Praha chce menší byty
BTR projekty navíc výrazně mění strukturu nabídky. Osm z deseti bytů má dispozici 1+kk nebo 2+kk. Průměrný nájemní byt v těchto projektech má 49 metrů čtverečních. U nových bytů nabízených k prodeji je to 64 metrů.
Trend je logický. Nájemníci podle dat stále více hledají efektivně využitý prostor, nikoli nutně co největší výměru. Pro developery je navíc menší byt snáze dostupný pro širší okruh nájemníků.
BTR Group očekává, že průměrná velikost nájemních jednotek může v dalších letech ještě mírně klesat.
REKLAMA
Pět procent prázdných bytů? Hlavně kvůli nováčkům
Na první pohled by mohlo působit varovně, že celková neobsazenost pražských BTR projektů vzrostla na 5 procent. Detailnější pohled ale ukazuje jiný obrázek.
Problém není v nedostatku zájmu o zavedené projekty. U stabilizovaných projektů činí neobsazenost pouze 2 procenta. U starších projektů je dokonce jen jedno procento.
Vyšší čísla vykazují především nové projekty, které se teprve zaplňují. U projektů, kde pronájem začal v roce 2025, dosahuje neobsazenost 13 procent. U projektů spuštěných v roce 2024 už klesla na pouhá dvě procenta.
„Stabilizované BTR projekty si nadále drží velmi vysokou obsazenost. Zároveň vidíme silnou developerskou aktivitu – v letech 2027 a 2028 by mělo v Praze v každém roce přibýt více než tisíc nových BTR jednotek,“ upozorňuje hlavní analytik BTR Group Jiří Kubánek.
Tisíce nových bytů jsou na cestě
Právě roky 2027 a 2028 mohou pražský trh výrazně změnit. V každém z nich se očekává příchod více než tisíce nových BTR jednotek.
REKLAMA
Konkurence mezi pronajímateli tak postupně poroste. O nájemníka už nebude rozhodovat pouze lokalita a cena. Stále větší význam bude mít kvalita bytu, služby, správa domu a celková zkušenost nájemníka.
S rostoucí konkurencí bude stále důležitější nejen lokalita a výše nájemného, ale především celkové nastavení produktu, kvalita správy a zákaznická zkušenost nájemce.
BTR už není jen pražský příběh
Institucionální nájemní bydlení navíc postupně proniká mimo Prahu. V Brně dosahuje potenciál trhu přibližně 4 500 jednotek ve 30 projektech. Výrazně zde roste především co-living.
V současnosti fungují v Brně tři větší co-livingové projekty s 628 jednotkami. V letech 2027 a 2028 by k nim měla přibýt přibližně tisícovka dalších jednotek.
A rozvoj se nezastavuje ani ve dvou největších městech. V regionech mimo Prahu a Brno BTR Group eviduje 18 projektů s více než 1 900 jednotkami.
Do hry vstupují i města
Vedle komerčního BTR se zároveň rychle rozvíjí dostupné nájemní bydlení. V celé České republice BTR Group sleduje 63 projektů s více než 9 000 jednotkami. Přibližně tři čtvrtiny z tohoto objemu připravují municipality.
To naznačuje, že institucionální nájemní bydlení nemusí být do budoucna pouze doménou developerů a soukromých investorů. Výraznější roli mohou hrát také města a veřejný sektor.
Rozhodne rychlost výstavby
S rostoucím počtem projektů se ale objevuje další otázka: Jak rychle lze nové nájemní byty postavit? Právě rychlost a předvídatelnost výstavby budou pro další rozvoj trhu zásadní. Stavební skupina SYNER proto v Česku představuje systém CREE Buildings založený na prefabrikaci, digitalizaci a přesunu části výroby mimo staveniště.
„U nájemního bydlení je rychlost výstavby významným ekonomickým faktorem. Vedle rychlosti a organizace výstavby je pro nás zásadní také konečná kvalita produktu. Díky prefabrikaci a výrobě segmentů v ideálních podmínkách můžeme dosahovat skutečně vysoké kvality jednotlivých prvků a zároveň lépe kontrolovat celý proces realizace,“ říká Lukáš Urban, člen představenstva SYNER Group.
První českou realizací má být druhá etapa projektu Nová Kunratická v Liberci. Pro trh nájemního bydlení může být rychlejší výstavba klíčová. Pokud totiž skutečně přijdou na trh tisíce nových bytů, nebude rozhodovat jen to, kolik se jich připravuje, ale jak rychle se dostanou k nájemníkům.
BTR tak v Praze přestává být experimentem. Trh má vysokou obsazenost, rostoucí počet investorů a tisíce dalších bytů v přípravě. A především ukazuje, že v době, kdy je vlastnické bydlení pro řadu domácností stále méně dostupné, může profesionálně spravovaný nájem nabídnout reálnou alternativu.
