Ceny bytů rostou… i pro daňové účely

Zrušení daně z nabytí nenašlo v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR dostatečnou politickou podporu. Současná vláda utrácí nebývalou rychlostí a potřebuje každou miliardu daňového výnosu. Nevzdá se ani koruny, a naopak hledá další daně, jak státní rozpočet trochu nadopovat. Proto převedla z privatizačního účtu 18 mld. Kč na pokrytí březnového schodu a hledá cesty, jak zavést bankovní daň.
Od roku 2014 naštěstí alespoň není nutné dokládat k daňovému přiznání k dani z nabytí odhad ceny nemovitosti. Pokud tržní cena není o více než 25 % nižší než tzv. „směrná hodnota“, vystačí si daňový poplatník s kupní smlouvou a cenou v ní uvedenou. Od zavedení směrné hodnoty ceny nemovitostí vzrostly. Směrná hodnota ale nezaostává.
V příkladu pražského bytu z roku 2014 dosahovala jeho směrná hodnota částky 2 931 145,40 Kč. O pět let později při zadání stejných parametrů do kalkulačky finanční správy úřední cena vzrostla na 4 592 480 Kč, tedy o 56,7 %. Průměrné ceny bytů v Praze od počátku roku 2014 do konce roku 2018 dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) přitom vzrostly o 51,4 %[1]. Směrná hodnota tak drží s reálnými cenami bytů svižný krok.
Stejný byt, ale na jiném místě, konkrétně v jihočeském městě České Velenice u hranic s Rakouskem,  v roce 2014 oceňoval stát na částku 983 473,10 Kč. V roce 2019 ovšem formulář finanční správy uvádí orientační směrnou hodnotu 903 340 Kč s tím, že dílčí směrná hodnota dosahuje 1 194 893,28 Kč (za 5 let +21,5 %)[2].
Hodnotu bytu určuje široká řada faktorů. Lokalita je pouze jedním z nich. Výčet některých z faktorů a vývoj míry ovlivnění směrné hodnoty ukazuje Tabulka 1.
Tabulka 1: Změna směrné hodnoty při změně základních parametrů pražského bytu

Zdroj: Vlastní zpracování na základě kalkulačky finanční správy
Největší vliv na hodnotu bytu má vedle lokality jeho stav. V případě nového bytu či po rekonstrukci je odhadovaná cena v případě pražského bytu o více než 1,2 mil. Kč vyšší než u srovnatelného bytu před rekonstrukcí. Je-li ve špatném stavu i bytový dům, v němž se byt nachází, klesá cena o dalších 590 tis. Kč.
Současná bytová nouze též téměř smazala rozdíl mezi byty v cihlových domech a v nezateplených panelácích. „Sleva za panelák“ zůstala na takřka nezměněné výši 400 tis. Kč, což ovšem před pěti lety tvořilo 13,6 % ceny, zatímco letos jen 9 % ceny. U zatepleného panelového domu oproti cihlovému klesla „sleva“ z 267 tis. Kč na 206 tis. Kč, tedy relativně z 9,1 % na 4,5 %.
Vysoké riziko povodní si udržuje stabilní slevu na úrovni 30 %.
Kalkulačka směrné hodnoty finanční správy může podat dobrý obrázek o hodnotě nemovitosti. Před pořízením bytu či rodinného domu se může vyplatit si předběžně ocenit kupovanou nemovitost. Předejde se tím rozčarování z případné výše daně z nabytí, ale také její výsledek může posloužit jako argument při vyjednávání o kupní ceně.

[1] Důvodem vyššího růstu směrné hodnoty konkrétního bytu oproti průměrným cenám bytů v Praze může být skutečnost, že se byt nachází v lokalitě, kde ceny bytů rostou rychleji než pražský průměr.
[2] Zajímavostí je, že v případě pražského bytu je rozdíl mezi dílčí směrnou hodnotou a směrnou hodnotou necelé 3 Kč a jedná se tak pouze o zaokrouhlovací rozdíl.