EUR 25.365

USD 23.376

REPO sazba ČNB 6.25 %

Inflace 2.3 %

EUR 25.365

USD 23.376

Text: Petr Zámečník

07. 07. 2014

0 komentářů

Na kolik si stát cení váš byt?

 


 

Nový Občanský zákoník přinesl řadu doprovodných změn. Jednou z nich je i „výměna“ daně z převodu nemovitostí na daň z nabytí nemovitých věcí. Vedle změny terminologie (již nevlastníte nemovitost, ale nemovitou věc, stavba není samostatnou nemovitostí, ale součástí pozemku a mnoho dalších) došlo i k významnému zjednodušení a zlevnění převodu nemovitých věcí.

Výše daně z nabytí nemovitých věcí je stejná, jako bývala výše daně z převodu nemovitostí. Stále nabyvatel nebo převodce zaplatí 4 % z ceny převáděného pozemku, rodinného domu, bytu či jiné stavby. Ve většině případů ale již nemusí platit odhad ceny nemovitosti. Ten se navíc lišil od odhadu, který byl zpracováván pro účely banky.

Tip: Pro účely banky sjednával odhad ceny nemovitosti smluvní odhadce banky. Zájmem zadavatele odhadu bylo, aby cena vyšla co možná nejvyšší, a pokud možno aby převyšovala kupní cenu. Pro účely finančního úřadu odhadce postupoval podle zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky. Zájmem zadavatele ocenění (daňového poplatníka) je získat odhadní cenu nižší než kupní.

Místo porovnání ceny s odhadem dle cenových předpisů se podle nového zákona o dani z nabytí nemovitého majetku použije tzv. „směrná hodnota“. Tu si vypočítá správce daně (finanční úřad) na základě údajů zanesených daňovým poplatníkem v příslušné Příloze č. 2 k určení směrné hodnoty.

Je vhodné si směrnou hodnotu spočítat v předstihu. Může se stát, že 75 % směrné hodnoty bude vyšší než sjednaná cena, a v takovém případě je daň vypočtena na jejím základě, nikoli na základě sjednané ceny ve smlouvě. Tomu se může daňový poplatník vyhnout tím, že místo směrné hodnoty využije zjištěnou cenu odhadcem – a kupní cenu bude porovnávat se 75 % ceny zjištěné. Výhodné to může být např. u značně zchátralých nemovitostí, kde kupní cena počítá s vysokými náklady na opravu, což směrná hodnota neumí.

REKLAMA

Tip: Rozhodnete-li se využít znalce pro ocenění nemovitosti, náklady na odhad jsou odčitatelnou položkou od základu daně z nabytí. Ušetříte tím 4 % z ceny zaplacené za odhad.

Příloha č. 2 má několik různých formulářů. Každý typ nemovité věci má jinou charakteristiku, a proto jsou vyžadovány jiné údaje k určení směrné hodnoty.

Samostatné Přílohy č. 2:

  • Příloha č. 2 k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (pozemek)
  • Příloha č. 2A k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (byt a nebytový prostor)
  • Příloha č. 2B k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (garáž a doplňková stavba)
  • Příloha č. 2C k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek)
  • Příloha č. 2D k Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (rekreační chata a zahrádkářská chata)

Pro ostatní než uvedené typy staveb nelze využít směrnou hodnotu, ale zákon stále vyžaduje využití zjištěné ceny. To se týká především bytových domů, kancelářských budov apod.

REKLAMA

Při vyplnění Přílohy č. 2 se daňový poplatník nedozví, jaká je směrná hodnota jeho nemovitosti. K tomu ale může využít orientační kalkulačky na stránkách Ministerstva financí ČR.

Tip: Přiznání k dani z nabytí: Návod k vyplnění

Kalkulačky směrné hodnoty:

Kalkulačky mají stejnou strukturu jako přílohy k daňovému přiznání. Přestože je vypočtená směrná hodnota uváděná jako orientační, od výsledné se pravděpodobně nebude příliš lišit.

REKLAMA

Příklad výpočtu směrné hodnoty bytu

Výpočet směrné hodnoty bytu není obtížný. Stačí ve formuláři, který odpovídá formuláři Přílohy č. 2, vyplnit jednoduchou charakteristiku bytu – od jeho umístění, přes stav, po základní vybavení. Výslednou směrnou hodnotu již ukáže kalkulátor.

Obrázek 1 – 3: Konkrétní příklad bytu pro výpočet směrné hodnoty
cena-bytu-01 cena-bytu-02 cena-bytu-03

Zdroj: Vlastní zpracování na základě kalkulátoru směrné hodnoty MF ČR

Výsledná směrná hodnota fiktivního pražského bytu z příkladu vychází na 2 931 145,40 Kč. Pokud by jeho kupní cena byla nižší než 2 198 359,05 Kč, pak by se daň z nabytí vypočítávala z této hodnoty nebo by bylo potřeba nechat vypracovat odhad nemovitosti.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.6 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%
Historie vývoje


Související články

příjem z pronájmu a sleva na poplatníka

Příjem z pronájmu a sleva na poplatníka, když jste v důchodu

Příjem z pronájmu je oblíbený pasivní příjem. A pro starobní důchodce může přestavovat další zdroj příjmů. Při příjmu z pronájmu máte povinnost podat daňové přiznání. A to i v případě, kdy nemáte další zdanitelné příjmy a jen pobíráte starobní důchod. Je také nutné platit daň z příjmu, ovšem je možné, že právě při absenci jiných […]

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

16. 02. 2024

úroky z hypotéky

Daňové odpočty 2024: úroky z hypotéky

Daňový odpočet hypotéky je poměrně oblíbený odpočet daňového základu, který pomáhá při koupi nového bydlení. Tak, že úroky zaplacené za úvěr na bydlení si můžete odečíst od daňového základu. Tento odpočet se před pár lety mírně změnil a omezil maximální čerpání. A od letošního ledna sice platí konsolidační balíček, který mění různé daňové slevy a […]

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

18. 01. 2024

příjem z prodeje nemovitosti v roce 2023

Tři příklady, jak zdanit příjem z prodeje nemovitosti v roce 2023

Pokud jste v roce 2023 prodali nemovitost, tak příjem z tohoto prodeje budete muset zdanit. Daň z příjmu nezaplatíte jen v případech, kdy jste od této daně osvobozeni. Jinak je nutné podat daňové přiznání a zaplatit daň z příjmu? Jak se takové daňové přiznání podává a jak do něj uvést příjem z prodeje nemovitosti? 

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

19. 12. 2023


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *