Co dělat, když realitní makléř nedostane zaplaceno?

Stává se nezřídka, že obchodnímu zástupci je tak dlouho upírána provize za provedené obchody, až tento nevydrží, společnost opustí a jde „o dům dále“. Je mu pak řečeno, že obchod nedopadl. On nemá moc možností, jak si stav ověřit, a je tedy nevyplacen. Mnoho majitelů poradenských společností pracuje ve stylu: „Jsi IČař, tak seď, makej a do ničeho nám nemluv!“
Je to velmi častý případ. Vykuk si založí společnost, často realitní, nebo nějakou pseudoporadenskou na půjčky, investice, či cokoliv s financemi. Aby nemusel sám chodit a shánět klienty, najme si na smlouvu několik zoufalců, co pro něj budou tu „obšlapávací“ práci dělat, a on si s „přinesenými“ klienty již nějak poradí.  Obchodní zástupci jsou tzv. IČaři – podnikatelé.
Jedná se o stav, kdy na základě znění Občanského zákoníku vznikne smluvní vztah mezi subjektem (finanční poradce, realitní makléř), který má svůj vlastní živnostenský list, a druhým subjektem (společnost), která má též svoje IČ. Vzájemné vztahy se ovšem řídí příslušnými ustanoveními Občanského zákoníku, konkrétně § 2483 a následnými.
Pro společnosti najímající si takto obchodní zástupce je to celé lepší a levnější, neboť nevzniká klasický zaměstnanecký poměr, tedy odpadá nutnost placení zdravotního a sociálního pojištění za zaměstnance, proplácení dovolené atp.
Poslední dobou jsem se již ve dvou případech setkal s postojem společností, že kromě vyplacení příslušné provize, pokud obchod proběhne, nemají vůči svým poradcům či makléřům žádných jiných povinností. Zejména u menších společností, které se snaží na trhu teprve prosadit, je tento názor možná i většinový.  Stále ještě někteří „podnikatelé“ žijí v hlubokých „devadesátkách“, kdy se domnívají, že oni nemají žádných povinností a nikdo na ně nemůže. Ale opak je pravdou.
Co si nechají poradci či makléři líbit, je jejich věc, ale zákon hovoří v jejich prospěch a chrání je. Zejména § 2506, jehož znění, jak jsem náhodným dotazem u několika poradců u menších společností zjistil, nezná skoro nikdo, nebo jej vůbec nevyužívají. Přitom se jedná o velmi efektivní nástroj, jak donutit bývalého partnera (úmyslně nepíši zaměstnavatele) ke komunikaci a k odkrytí karet.

„Obchodní zástupce má právo, aby mu zastoupený zpřístupnil veškeré údaje, nejméně však údaje z účetních či obdobných záznamů, které má a které jsou potřebné k ověření výše provize.“
§ 2506 odst. 2

Častou praxí, zejména u menších společností, je konání takové, že obchodní zástupce osloví klienta, provede základní činnost s ním a dále se mu již věnuje jeho vedoucí či majitel společnosti. Obchodní zástupce pracuje na dalších akvizicích. Není to až tak časté v pojišťovnictví jako v realitách či v různých půjčkách. Obchodní zástupce je v pozici podobné, jako je v zaměstnaneckém poměru šéf a podřízený.
Někteří obchodní zástupci tuto submisivní pozici s pokorou přijímají, ale je to jen jejich volba. Majitel společnosti má často takový názor, že vyplatí „obchoďákovi“ provizi z toho, co přinese, a to tehdy, až se obchod uskuteční. Dříve nedostane nic! Pokud „obchoďák“ nepřinese nic, nedostane nic a majitel společnosti se s tím neschopou nemusí vůbec nijak zabývat.
Je mi znám případ jedné pseudorealitní společnosti z Olomouce, která takto dluží svému obchodnímu zástupci již 4 měsíce provize za provedené případy, neboť obchody stále ještě nejsou dotažené do konce. Tento stav ovšem nezpůsobil obchodní zástupce, který svojí část práce odvedl dobře, ale je vinou majitele pseudorealitní kanceláře, který nutně musí jet na Formuli 1 kamsi do ciziny (pochopte, je to fanda), nebo si v korespondenci plete Český Brod a Uherský Brod (pochopte, je to skoro stejné), nebo si nepřebírá poštu (pochopte, bydlí jinde), nebo místo práce celý den griluje (pochopte, bylo krásně a žijeme jen jednou). Tento konkrétní majitel má 4 obchodní zástupce a všem dluží peníze za nedokončené případy. Ovládá skvěle umění výmluv a to ať směrem ke klientům, tak směrem k obchodním zástupcům. Jede si svůj „easy rider live“ domnívaje se, že nemá k nikomu žádných povinností.
Zákon ovšem hovoří jasně: „….účetní a nebo obdobné záznamy…“ Tato věta znamená, že každý případ, který začne společnost řešit, musí mít záznamy v podobně účetních a nebo podobných standardů. Nelze tedy pracovat živelně, říci, že až to bude, tak to bude, ale je přímo zákonná povinnost takové záznamy vést a to od samého počátku obchodního případu.
Zmíněný majitel společnosti z Olomouce, pokud některému z obchodních zástupců dojde trpělivost a odejde, promptně najímá jiného, ovšem těm, kteří odešli, již nevyplatí nikdy nic. Oni nadávají, ale nikdo se nebrání svých práv u soudu. A přitom je to tak snadné!
Stačí podat žalobu opřenou o znění zmíněného paragrafu. Majitel společnosti bude muset soudu předložit účetní doklady vztahující se ke každému případu. A nepostačuje pouhý čtverečkovaný papír, kde je jméno klienta a u toho napsáno „nula“. Zákon výslovně uvádí:“…účetní a nebo obdobné…“. Tam je klíčové slovo „obdobné“. Účetní standardy jsou zcela jasně definovány.
Navíc, pokud s péčí o klienta vznikly nějaké náklady, které si majitel společnosti uplatňuje jako odečitatelný náklad, musí být každý klient, i ten, kde nedošlo k realizaci zisku, veden řádně a přehledně. Klasickým příkladem jsou náklady cestovní, náklady na inzerci, tisk, kopírování atp. Tedy například klient oslovený, který nakonec neprojevil zájem o službu, musí mít stejnou úroveň záznamů, jako klient, jenž služeb této společnosti využil. Nehovořím o GDPR, ale o interních (účetních) záznamech společnosti.
Setkávám se s tím, že obchodním zástupcům, kteří již nevydrželi a odešli, je řečeno, že tento klient prostě „nedopadl“ a hotovo. Obchodní zástupce, pokud se to týká realit, pak po čase navštěvuje Katastr nemovitostí, aby zjistil, zda je na předmětné nemovitosti nějaký pohyb. Pokud zjistí, že pohyb byl, snaží se „vymeldovat“ si svoje peníze u majitele, ale často je poslán kamsi a on může volit jen cestu soudu, nad kterou často mávne rukou.
Nebo obchodní zástupce telefonuje klientovi a snaží se vyzvědět, jak to tenkrát dopadlo. Působí to směšně a neprofesionálně. Navíc například v oblasti realitního poradenství či půjček neexistuje veřejný seznam, kde by si obchodní zástupce věc mohl ověřit.
Přitom má mnohem jednodušší a čistější cestu, jak dané věci zjistit. Stačí zaslat doporučený dopis s výzvou ke zpřístupnění dokladů. Pokud toto nebude učiněno, je zde již jen opět cesta soudní, kde ovšem může předložené doklady obchodní zástupce rozporovat, navrhovat (např. soudního znalce z oboru účetnictví či kontrolu finančního úřadu) různé kroky, které nebudou majiteli společnosti jistě příjemné. Soud se musí danou věcí zabývat a musí předložené dokumenty zkoumat.
U soudu může navíc obchodní zástupce uvádět všechny skutečnosti, jež považuje za důležité, včetně podezření např. na porušení GDPR, daňových souvislostí atp. Soud je opět povinen se tímto zabývat.
Pokud má obchodní zástupce pocit, že nedostal odměnu, jež mu náležela, že byl okraden, je vhodné nemávnout nad tím rukou, ale bránit se. Není hanbou bojovat o svoje práva a brát se za ně. A jako v mnoha jiných případech i zde platí, že vyhraný soud, který absolvujete, zkulturní prostředí v celém poradenství. Jinými slovy, vy bojujete za jiné a jiní zase bojují za vás.
Účetní či obdobná evidence případů je podle mých zkušeností často opravdu tristní. Majitelé malých firem mnohdy netuší jak dané případy evidovat a jejich maximem je, pokud na jeden daný konkrétní případ zakoupí jeden šanon, v němž „všechno“ skladují. Navíc ani takto nepostupují všichni. Mnohdy jsou případy a s nimi spojené účetní záznamy zcela neevidované, funguje se živelně a se zákony si nikdo hlavu neláme.