Co když společenství vlastníků nehospodaří tak, jak má?

Hospodaření společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků je právnickou osobou, jejímž úkolem je zajistit správu domu a pozemku. Statutárním orgánem je výbor či předseda společenství vlastníků. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění všech vlastníků. Právě shromáždění má podle § 1208 písm. c) občanského zákoníku rozhodovat o schvalování

• rozpočtu,
• účetní závěrky,
• vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření,
• jakož i celkové výši příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období
• vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků.

„Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek,“ doplňuje pravidlo § 15 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Nesvolání shromáždění

Jedním z problémů může být to, že výbor či předseda společenství vlastníků nesvolává shromáždění. Podle zákona se má shromáždění konat alespoň jednou do roka.

Podle občanského zákoníku má statutární orgán shromáždění svolat i na základě podnětu vlastníků jednotek, kteří disponují více než čtvrtinou hlasů. Musí však jít alespoň o dva vlastníky.

^REKLAMA

„Neučiní-li to statutární orgán svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Platí tedy, že pokud výbor/předseda společenství sám do roka shromáždění nesvolá, může to menšina udělat napřímo,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.

Chybějící informace o hospodaření společenství

Chybějící informace o rozpočtu společenství nejsou důvodem pro neplacení příspěvků na správu domu a pozemku, rozhodl v únoru letošního roku Nejvyšší soud ČR. V citovaném případě jeden z vlastníků odmítal uhradit příspěvky určené stanovami s tím, že statutární orgán společenství nesprávně hospodaří. Vytýkal mu především „převzetí úvěru, nestanovení účelu a odůvodnění výše příspěvku, nevedení rozpočtu, neprovádění vyúčtování přijatých a použitých příspěvků“.

Nejvyšší soud uzavřel, že rozpočet je jistě důležitý pro hospodaření společenství a jedná se o dokument významný pro posouzení přiměřenosti příspěvků. To však podle soudu neznamená, že by byl současně nezbytnou zákonnou podmínkou pro stanovení výše příspěvků či jejich vybírání, a že by se stanovení výše příspěvků bez předcházejícího či zároveň schváleného rozpočtu příčilo dobrým mravům.

„Okolnost, že shromáždění neprojednalo hospodaření (rozpočet, vypořádání minulých příspěvků) společenství, není důvodem, pro který lze na jeho rozhodnutí o výši příspěvků hledět, jako by nebylo přijato,“ uvádí Nejvyšší soud.

Rozhodnutí o výši příspěvků je totiž rozhodnutím samostatným, ze zákona nevyplývá, že by nemohlo být přijato bez rozhodnutí o rozpočtu. Vlastníkovi, který příspěvky nezaplatil tak byla uložena povinnost dlužné částky uhradit, a to včetně úroků z prodlení.

Obrana proti pochybnému postupu společenství při hospodaření však existuje. Pokud statutární orgán společenství vlastníků nepředkládá informace o hospodaření, lze se vydání těchto informací domáhat soudně.

„Dokonce je pak možné se jich domáhat i exekučně, kdy exekutor dává společenství vlastníků jednotek pokuty, které mohou začínat například na deseti tisících, ale být navyšovány až na stovky tisíc,“ připomíná Preuss. „Tuto škodu lze pak regresivně za určitých okolností přímo vymáhat na členech výboru či předsedovi společenství,“ uzavírá advokát.

Odpovědnost členů výboru za hospodaření SVJ

Statutární orgán společenství vlastníků jednotek je za zákona povinen jednat s péčí řádného hospodáře. Pokud tak nečiní, bude odpovídat za způsobenou škodu. Podle zkušeností z praxe jsou v některých případech žaloby oprávněné, v jiných jsou jen eskalací konfliktů mezi konkrétními vlastníky a členy výboru.

„Vlastník nejprve u soudu napadne platnost usnesení, vyhraje a soud usnesení zneplatní. Výbor však již začal na základě usnesení konat, například nechal zateplit dům a vybral nabídku, která nebyla příliš výhodná. Od vlastníka pak následuje žaloba na náhradu škody, která tak celému společenství vznikla, a zde je úspěch poměrně častý,“ uzavírá právník Jan Eisenreich z advokátní kanceláře Pikes Legal.