EUR 24.495

USD 21.737

REPO sazba ČNB 3.75 %

Inflace 6.6 %

EUR 24.495

USD 21.737

Text: Petr Zámečník

15. 04. 2013

Daň z převodu nemovitostí skončí. Ať žije daň z nabytí

 


 

Na tuto středu Vláda ČR odložila projednávání nové daně – daně z nabytí nemovitého majetku. Na rozdíl od rušené daně z převodu nemovitosti ji bude platit kupující. Z hlediska realitního trhu jde o změny zásadní,“ uvádí Hanuš Němeček, výkonný ředitel RE/MAX, a dodává: „Předpokládám, že minimálně z počátku budou banky poskytovat hypotéku pouze na nákup domu a daň si bude muset platit kupující.“

Daň z převodu nemovitostí byla postavená na logické úvaze: Kupující vydává peníze, a tak bude mít potíže daň zaplatit. Prodávající peníze dostává, a tak může jejich příslušnou část převést finančnímu úřadu. Pokud by banky skutečně do výše hypotéky skutečně nezahrnovali i předpokládanou částku daně z nabytí nemovitého majetku, dostala by se řada domácností do finanční pasti.

Banky vycházejí při stanovování zástavní hodnoty nemovitosti z odhadní ceny. Jedním z podkladu pro odhadce je srovnání ceny bytu či domu s podobnými byty a domy prodávanými v dané oblasti. Je tak velmi pravděpodobné, že v inzerci a dalších podkladech bude cena uváděná snížená o příslušnou daň. Pokud by nebyla, došlo by k faktickému zdražení cen nemovitostí.

Nižší cena ovšem vede k nižšímu odhadu a nižší zástavní hodnotě nemovitosti. To vše při stejném objemu peněz potřebných k transakci. Tím se kupující může dostat na vyšší LTV (poměru úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti), což může úvěrové zdroje učinit nedostatečnými, dražšími či dokonce nedostupnými.

Co na to banky

REKLAMA

Banky se k připravovaným změnám staví různě. Kupříkladu LBBW Bank při pořízení nemovitosti financuje pouze kupní cenu, nikoli související náklady. Pokud by se tedy nezměnila metodika banky, kupující by musel částku daně financovat plně z vlastních zdrojů.

„Prozatím tuto možnost financování daně z nabytí nemovitého majetku analyzujeme a finální rozhodnutí se bude odvíjet od schválené podoby zákona. Nechceme spekulovat, jak se tato změna projeví v cenách na realitním trhu, nicméně hodnota nemovitosti bude stanovována i nadále bez ohledu na daň.“ uvedla Komerční banka. Velmi pravděpodobně tak dojde skutečně ke snížení zástavní hodnoty nemovitostí.

Raiffeisenbank konkrétní úpravu hypotečních produktů po přijetí nového zákona zatím nemá. Náklady související s pořízením nemovitosti financuje, ovšem potíž může být s odhadní cenou: Nebezpečí snížení ceny je reálné, ale dá se mu předejít např. tak, že do kupní smlouvy se uvede jako kupní cena částka včetně daně a stanoví se, že daňová částka bude uhrazena přímo na účet Finančního úřadu. Nicméně, zatím je brzy na jakékoli odhady případných dopadů.“

Equa bank také financuje i související náklady. Nepředpokládá ale, že by byl dopad změny do zástavní hodnoty zásadní: „Obvyklá prodejní cena je jen jedním z mnoha faktorů, který vstupuje do odhadní ceny a ne faktorem rozhodujícím. Navíc výše daně i v nové výši 4 % je v porovnání s cenou nemovitosti zanedbatelná, dopad do LTV nebude výrazný. Nečekáme, že tato změna bude mít zásadnější dopad na hypotéky.“

REKLAMA

Nic jistého není ani u Fio banky: O tom, zda, případně jak úprava zákona ovlivní naši nabídku, rozhodneme až po případném schválení.“

Česká spořitelna považuje jakékoli vyjádření za předčasné.

Komu se nová úprava vyplatí

Výše daně zůstane na současné, od letošního roku zvýšené úrovni 4 %. V této oblasti ke změně nedochází. Naopak změnou plátce daně dojde ke snížení odváděné částky, pokud bude kupní cena snížená o daň v celé výši.

Příklad: V současné podobě u nemovitosti v ceně 1 mil. Kč odvede prodávající daň ve výši 40 tis. Kč. Po úpravě a slevě ve výši daně bude kupní cena 960 tis. Kč. Z ní odvede navíc kupující 4 %, tedy 38,4 tis. Kč. Daňová úspora bude činit 1 600 Kč.

Změna plátce daně má ale i další výhody pro kupujícího. V současnosti je kupující ručitelem za daň a proto se často do kupních smluv uvádějí složité konstrukce, že kupující složí částku ve výši daně z převodu nemovitostí na zvláštní účet, z něhož budou uvolněny peníze až poté, co ji prodávající zaplatí, či je částka ve výši daně posílána kupujícím přímo na finanční úřad (což ale komplikuje situaci kupujícího na dani z příjmů),“ uvedla k našemu dotazu Jana Skálová, partnerka TPA Horwath a členka Prezidia Komory daňových poradců.

Další plus: Ubyde povinných odhadů nemovitostí

Změna plátce daně je jen jednou ze změn v připravovaném zákonu. Významnou úsporu při převodu nemovitostí přinese zrušení povinnosti dokládat znalecký posudek. Podle nové úpravy se daň bude platit z kupní ceny, pokud se výrazně nebude odlišovat od cen „tabulkových“.

Při převodu běžných nemovitostí (bytů, garáží, domků) by bylo možno zjistit základ pro výpočet daně pomocí tzv. administrativní ceny, kterou bude možno zjistit porovnáním cen v internetové aplikaci,“ upřesňuje Jana Skálová.

Firmy čeká přitvrzení

Převody komerčních nemovitostí budou i nadále vyžadovat znalecký posudek. Navíc se daň nově bude vztahovat i na vklad nemovitosti do vlastního jmění společnosti. Lze tedy doporučit podnikatelům, ať už fyzickým osobám nebo osobám právnickým, pokud chtějí realizovat nějaké větší přesuny majetku, tak by měly tyto transakce dokončit do konce roku 2013, dokud jsou vklady do základního kapitálu s.r.o. a akciových spol. osvobozeny od daně z převodu nemovitostí,“ radí Jana Skálová.

Daň nebude ale účtována při fúzích, rozdělení společností a podobných restrukturalizacích. Ze zákona se Komoře daňových poradců podařilo připomínkami odstranit i záměr, podle něhož měla být daň z nabytí nemovitého majetku při převodu obchodní společnosti zabývající se správou nemovitosti.

Vstoupit do diskuze 1 Příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.99 Aktuální výše Hypoindexu

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%

2.54%

2.7%

2.99%
Historie vývoje


Související články

Analýza – krize vlastnění, nikoliv bydlení

Téma nemovitostí – hlavně pak jejich cen – rezonuje v české společnosti setrvale již mnoho let. Vlastnické bydlení zaujímá naprosto stěžejní pozici v ekonomickém uvažování Čechů, kteří v něm vidí nejen řešení vlastní bytové situace, ale například i bezpečnou investici, způsob zajištění na stáří, symbol vlastní nezávislosti či měřítko společenského úspěchu.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

26. 01. 2022

Komentář: ČR opět jedničkou ve zdražování bytů

V pátek zveřejněné výsledky vývoje cen bytů v jednotlivých zemích EU potvrdily, že růst cen bytů v ČR ve třetím čtvrtletí loňského roku zrychlil. Ve srovnání se stejným obdobím roku 2020 zdejší byty v průměru podražily o 22 %. S takto vysokým nárůstem se ČR drží v čele celounijního žebříčku.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

17. 01. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Luboš

    16 dubna, 2013

    Nemravné zdanění je to tak i tak. Ze svých příjmů po zdanění si koupíte stavební materiál zatížený DPH, postavíte dům a v případě směny za peníze máte opět platit daň. A při nabytí se v případě nové výstavby k DPH 15% přidají ještě další 4%…

    Odpovědět