Doporučení ČNB k hypotékám na investiční nemovitosti pod drobnohledem
Doporučení ČNB týkající se poskytování hypotečních úvěrů na „investiční nemovitosti“ se na první pohled může jevit jako obtížně vymahatelné a potenciálně obcházené. Ve skutečnosti však představuje další významnou restrikci, která zvyšuje bariéry pro investice do nemovitostí. Dopad proto s vysokou pravděpodobností mít bude, i když jeho přesnou velikost je v tuto chvíli obtížné kvantifikovat.
Z pohledu investora by dnes měla zaznít i základní otázka. Zda při aktuálních cenách nemovitostí dává investice do rezidenčních bytů stále smysl. Při nákupu za tržní cenu se totiž čisté výnosy často pohybují pouze v řádu jednotek procent ročně, což v současném prostředí nemusí představovat dostatečně atraktivní zhodnocení, zejména ve srovnání s jinými investičními alternativami.
Výjimkou může být situace, kdy investor disponuje volnou hotovostí, pro kterou hledá relativně konzervativní uložení. Klíčovým dopadem těchto opatření je omezení schopnosti investorů dále rozšiřovat své nemovitostní portfolio. Zatímco financování první investiční nemovitosti zůstává ve většině případů dosažitelné, s každou další nemovitostí roste tlak na bonitu klienta a limity DTI začínají být rychle vyčerpány. Regulace tak necílí na jednotlivé investice, ale především na investory, kteří své portfolio dále rozšiřují.“
Jen doporučení?
Jedná se sice pouze o doporučení, což znamená, že se jím banky nemusí striktně řídit. V českém prostředí je však dlouhodobým standardem, že obchodní banky doporučení regulátora ve velké míře respektují. Je proto velmi pravděpodobné, že i toto opatření bude mít reálný dopad na trh. Nově si investor bude moci půjčit maximálně sedminásobek svého ročního příjmu.
V případě, že již nějaké hypotéky má, bude pro něj splnění tohoto požadavku výrazně složitější, a to zejména v závislosti na výši jeho příjmů. Současně dochází ke snížení maximálního LTV na 70 %. Investor tak nejenže dosáhne na nižší objem financování, ale zároveň bude muset zapojit více vlastních zdrojů, případně využít další nemovitosti do zástavy.
REKLAMA
Definice investiční nemovitosti
Za zásadní novinku lze považovat také samotnou definici investičních nemovitostí ze strany ČNB. Komerční banky si sice investiční byty vymezovaly již dříve, avšak každá podle vlastních pravidel. Nově bude za investiční považován byt určený k pronájmu nebo třetí a další nemovitost v portfoliu klienta. Ačkoliv se může zdát, že bude možné regulaci obcházet převodem nemovitostí na jiné osoby, v praxi to není tak jednoduché. Pro banku je klíčové celkové zadlužení klienta evidované v registrech, nikoliv pouze vlastnictví nemovitosti v katastru.
Pokud si investor ponechá úvěr na své jméno, bude se mu nadále započítávat do bonity bez ohledu na to, kdo je vlastníkem nemovitosti. Samotný převod nemovitosti tedy situaci neřeší. Jedinou skutečnou cestou je převod i samotného financování, což však podléhá novému schválení banky a v praxi naráží na limity, zejména na dostatečnou bonitu nového dlužníka.
Autor: Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select
