Hypotéka, nebo stavební spoření?

Stavební spoření je poměrně specifický produkt. Musí se nejprve najít dostatek zájemců o spoření se stavební spořitelnou, teprve pak může spořitelna nabízet úvěry. Hypoteční banka na rozdíl od stavební spořitelny může prostředky k úvěrování klientů získávat mnohem snadněji na finančním trhu.
Aby byly úvěry ze stavebního spoření levné a široce dostupné, musí mít i stavební spořitelna přístup k levným penězům. Toho stavební spoření dosahuje státním příspěvkem (aktuálně ve výši 10 % z maximálně 20 tis. Kč naspořených v daném roce), který dotuje výnos pro klienta a činí tak stavební spoření atraktivní i bez vysokého úročení. Proto si také stavební spořitelny mohou dovolit i u produktu se šestiletou vázací lhůtou nabízet úročení kolem 1 % ročně.
Hypoteční banky si musí opatřit zdroje pro poskytování hypoték na trhu. Výsledkem je, že se úrokové sazby hypoték pružně přizpůsobují především růstu úrokových sazeb na mezibankovním trhu a jsou přímo závislé na měnové politice ČNB. Když Česká národní banka zvýší své úrokové sazby, zpravidla hned vzápětí rostou i úrokové sazby hypoték.
Změna sazeb u stavebního spoření je mnohem pozvolnější. Stavební spořitelny nejsou přímo závislé na vývoji úrokových sazeb na trhu, a proto své úroky přizpůsobují mnohem pomaleji. A to v obou směrech. Proto jsou také úvěry ze stavebního spoření vítané zejména v době růstu úrokových sazeb, neboť hypotéky zdražují mnohem rychleji a stavební spoření získává konkurenční výhodu.
Aktuálně se úvěrům ze stavebního spoření příliš nedaří. Jedním z důvodů je silná konkurence na hypotečním trhu, kdy banky nemohly hypoteční sazby zvyšovat tak rychle, jak zvyšovala své základní sazby Česká národní banka. Navíc ČNB zvyšování sazeb již přerušila a nelze vyloučit ani jejich opětovné snižování v případě, kdy se projeví recese české ekonomiky.
Úvěry ze stavebního spoření byly též hojně využívány místo či jako doplněk vlastních zdrojů při koupi nemovitosti. Měla-li domácnost dostatečné příjmy, ale nedostatečné úspory (a nebo nechtěla-li tyto úspory utratit, aby se nezbavila rezervy pro případ nečekaných výdajů či výpadku příjmu v době splácení hypotéky), mohla čerpat nezajištěný úvěr ze stavebního spoření.
Česká národní banka ovšem ve svém doporučení zakázala využívat úvěrové dofinancování vlastních zdrojů pro získání hypotečního úvěru. Domácnosti jsou tak nuceny buď déle šetřit a vytvořit dostatek vlastních zdrojů (toto je pozitivní efekt), nebo se zbavit finanční rezervy a využít peníze na dofinancování hypotéky při koupi nemovitosti (negativní efekt). V každém případě ČNB tímto omezila prostor pro využití úvěrů ze stavebního spoření. Proto také jejich celkový objem od konce loňského roku klesá.
Graf 1: Vývoj objemu hypotečních úvěrů a úvěru ze stavebního spoření (v mil. Kč)

Zdroj: ČNB
Úvěry ze stavebního spoření mají ale jednu oblast, kde jsou nezastupitelné hypotékami: Nezajištěné úvěry zejména na rekonstrukce. Financování rekonstrukcí hypotečním úvěrem bývá buď nepraktické (vysoká administrativní náročnost, fixní náklady na zástavu nemovitosti v podobě poplatků katastru nemovitostí či odhadu ceny nemovitosti apod.), nebo nemožné (v případě, kdy je nemovitost již zastavená ve prospěch banky).
Stavební spoření se svými nezajištěnými úvěry nemá konkurenci. Klasické spotřebitelské půjčky jsou vzhledem k nutnosti získání peněz na finančním trhu a vysoké rizikovosti pro banky příliš drahé. Hypotéky na drobnější financování nejsou vhodné, navíc vyžadují zástavu nemovitosti. Stavební spoření díky své konstrukci a ze zákona dané účelovosti využití úvěrových prostředků nabízí úvěry za bezkonkurenční úroky.