Investice vs. domov. Praha a Brno ukazují, jak rozdílně dnes lidé přistupují k nákupu bytu

Rezidenční trh v Česku se znovu dostal do fáze, kdy rozhodují detaily. V Praze se v prvním čtvrtletí letošního roku prodalo zhruba 1800 nových bytů a průměrná nabídková cena překročila 182 tisíc korun za metr čtvereční. Menší dispozice 1+kk a 2+kk tvořily více než tři čtvrtiny všech prodejů.

Brno poprvé překročilo hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční u novostaveb. V prvním čtvrtletí se zde prodalo 377 nových bytů, nejvíce v dispozicích 2+kk a 1+kk. Třípokojové byty tu držely znatelně významnější podíl než v Praze.

Rozdíl mezi městy ale není pouze v ceně. Je v motivaci nakupujících. „V Praze u části kupujících jasně vidíme investiční logiku. Klienti řeší, zda byt ochrání kapitál, jak se bude pronajímat a jakou může mít hodnotu za deset let. V Brně je rozhodování často osobnější. Lidé se ptají, jestli se na daném místě bude dobře žít, zda tam budou mít balkon, dostatek zeleně, školku, tramvaj a pocit bezpečí,“ říká Jitka Sedláková, marketingová manažerka společnosti MS-INVEST.

Praha: investice, menší byt, rychlé rozhodnutí

Odborníci aktuální stav na nejdražším trhu v zemi označují za „hranicí absolutní finanční dostupnosti“. Výsledkem je, že střední třída na klasické rodinné bydlení v širším centru Prahy prakticky nedosáhne. Tomu se přizpůsobili i kupující a 40 až 50 procent všech prodejů v pražských novostavbách tvoří čistě investiční nákupy.

Zároveň se tato situace přímo promítá do dispozic nové výstavby. Menší byty 1+kk a 2+kk tvoří dohromady více než tři čtvrtiny (76 %) všech pražských prodejů. Kupující se navíc musí rozhodnout rychle, protože zájem výrazně převyšuje nabídku. U větších bytů je rozhodování pomalejší a trvá v řádu týdnů až měsíců, protože absolutní cena už naráží na limity i u bonitních zákazníků.

Brno: méně spekulace, více života

V Brně se za posledních deset let průměrná cena bytů výrazně zvýšila. Mezi lety 2015 a 2025 vzrostla cena za metr čtvereční o 159,4 procenta a v 1. čtvrtletí letos překročila u novostaveb hranici 154 000 Kč/m². Jde o historické maximum.

Přesto se tu kupující chovají odlišně než v Praze. Brněnský klient je citlivější na rodinný rozpočet, provozní náklady a praktickou hodnotu bytu. Zajímá ho dispozice, světlo, balkon, předzahrádka, okolí domu a občanská vybavenost. Nákup není jen finanční operace, ale rozhodnutí o každodenním životě.

I když se i v Brně nejrychleji prodávají byty 1+kk a 2+kk, vysoká poptávka je také po větších bytech o dispozici 4+kk, které kupují hlavně rodiny pro vlastní bydlení. Významným prodejním prvkem jsou předzahrádky.

„V Brně je balkon, lodžie nebo předzahrádka často rozdílem mezi zájmem a váháním. Není to jen doplněk. Pro mnoho rodin je to kus soukromého venkovního prostoru, který rozhoduje o tom, zda byt vnímají jako skutečný domov,“ doplňuje Sedláková.

Různá role hypotéky

Do rozhodování, jaký byt koupit, výrazně vstupují také hypotéky a jejich sazby. Průměrná se podle Swiss Life Hypoindexu v červnu 2026 pohybovala na úrovni 5,30 procenta. U hypotéky v hodnotě 3,5 mil. Kč na 25 let vycházela měsíční splátka zhruba na 21 082 korun.

Zatímco v Praze je hypotéka často jen doplňkem k vlastnímu kapitálu, v Brně má stále větší váhu jako hlavní nástroj financování. Právě proto je brněnský klient citlivější na změnu sazby, měsíční splátku a celkovou udržitelnost rodinného rozpočtu.

„Když přijde krize nebo geopolitická nejistota, prodeje se na chvíli zpomalí. Lidé čekají, co se stane. Viděli jsme to za covidu, po začátku války na Ukrajině i při dalších krizích. Jakmile napětí opadne, poptávka se vrací. Bydlení je potřeba, kterou nejde dlouhodobě odkládat,“ uzavírá Sedláková.