Investiční byt nad zlato… Anebo ne?

„V posledních letech je ale na vzestupu trend nákupu investičních bytů jako jeden ze způsobů zhodnocení úspor, ke kterému mají Češi větší důvěru než například k investičním fondům,“ vysvětlil ředitel společnosti Star Group Tal Grozner.
Pro tři čtvrtiny Čechů je pořízení vlastního bydlení dobrou investicí. Přestože úrokové sazby začaly pozvolna růst, na zájmu o hypoteční úvěry se to zatím neprojevilo. Podle Fincentrum Hypoindexu si lidé v únoru půjčili téměř 19 miliard korun, což je o 1,418 miliardy korun více než v lednu.
Situace se ale již brzy změní a pro mnoho lidí se stanou hypotéky méně dostupné. Od 1. dubna 2017 začnou platit další doporučení ČNB. Zájemci o bydlení již nedosáhnou na hypotéku nad 90 % LTV a banky budou moci poskytovat od 80 do 90 % LTV pouze 15 % z celkového objemu nových hypoték.

Hypotéka na investiční byt

Co se investičních nemovitostí týká, ČNB zpřísnila svá doporučení již 1. října 2016. Banky by neměly poskytovat hypotéky nad 60 % hodnoty pořizované nemovitosti na investici. Pro banky ale není vždy jednoduché takovou nemovitost rozeznat.
Ve většině případů banky poznají, že jde o investiční nemovitost pouze při žádosti klienta o započítání budoucích příjmů z pronájmů, nebo v případě, že nejde o první kupovanou nemovitost. „Obecně se hypotéky na investici poznávají složitě. Vodítkem může být například fakt, že si klient u nás žádá již o druhou (a další) hypotéku,“ vysvětluje Petr Plocek z UniCredit Bank.
Primární záměr nakoupit nemovitost k vlastnímu bydlení se ale může také v čase změnit. „Dříve jsme byli svědky toho, že byty 2+kk si pořizovali více singles, jakmile se pak ale rozhodli založit rodinu, tak tyto startovací byty využili na pronájem,“ uvedl Tal Grozner.

Nájemník je klíčový

Ať už se jedná o primární úmysl pronajímat nebo nově vzniklou situaci, úkolem je stejný – najít vhodného nájemníka. „Aby byly náklady majitelů co nejmenší, tedy zejména splátky hypotéky a zálohy na spotřeby a služby, je nutné mít dobré nájemníky, kteří zajistí celoroční obsazenost bytu. Ideální jsou v tomto případě například rodiny s dětmi, které bývají spolehlivé a příliš často se nestěhují,“ říká Tal Grozner.
Vybrat si správného nájemníka ale nemusí stačit. Ten si totiž může přivést do nájemního bytu kohokoliv dalšího. Ochranou pronajímatele je v takovém případě nájemní smlouva, ve které si může vyhradit možnost písemného souhlasu s další osobou v nájemním bytě.

Pronajímatel, nájemník, podnájemník, návštěva

Výjimku ovšem tvoří osoba blízká, jako je například potomek, manžel, druh, partner či sourozenec. „Souhlas pronajímatele s bydlením jiných osob také není potřeba, pokud se jedná, slovy zákona, o případy zvláštního zřetele hodné. Pod tím si můžeme představit například situaci, kdy nájemce do své domácnosti dočasně příjme nezletilé dítě své přítelkyně, která pobývá v nemocnici,“ vysvětluje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu. Souhlasit naopak pronajímatel musí s podnájemcem, nejde-li o osobu žijící v bytě trvale s nájemcem.
Pronajímatel má také právo požadovat, aby byl počet osob v nájemním bytě přiměřený velikosti bytu, aby umožňoval žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. „Jaký počet osob žijících v bytě je ještě únosný, je třeba posuzovat vždy individuálně. Roli hraje i to, zda se počet osob v bytě zvýšil postupně během nájmu, nebo byl pronajímateli znám již při sjednávání nájmu,“ vysvětluje Lukáš Zelený.
Majitel bytu ovšem neovlivní, aby si nájemce do bytu vodil návštěvy. V praxi pak může být velmi těžké rozlišit, zda jde o osobu žijící s nájemcem v domácnosti, nebo pouze o návštěvu. „Určující může být nejen délka pobytu, ale i například to, jestli návštěva užívá jiný byt, nebo má v bytě nájemce své věci,“ dodává Lukáš Zelený.