Nemůžete si dovolit vlastní byt? Bude hůř…

Poptávka po nemovitostech již řadu měsíců převyšuje nabídku. Nemovitosti k prodeji se na realitních serverech nestačí ani rozkoukat a obratem mizí z nabídky. Prodejní ceny bytů v Praze a krajských městech pokračují v růstu. Podle společné analýzy společnosti Deloitte a portálu CenovaMapa.org ve třetím čtvrtletí vzrostly o 2,7 procenta na 46 200 Kč/m².
„Ceny různých typů bytů ale rostly různým tempem, například u panelových domů to i v posledním čtvrtletí bylo mnohem rychleji než u novostaveb. Konkrétně u panelových domů o 5,6 %, zatímco u těch nových pouze o 0,9 %,“ doplňuje Miroslav Linhart, ředitel v oddělení nemovitostí společnosti Deloitte. Nabídkové ceny novostaveb ovšem tlačí vzhůru nedostatečná nabídka, jejíž rozšíření je zatím v nedohlednu.

Ceny rostou a růst budou

„Ačkoli se čtvrtletní tempo růstu cen nemovitostí proti druhému čtvrtletí mírně snížilo, jeho dynamika je stále vysoká a díky vývoji cen nabídek nemůžeme v nejbližších měsících očekávat rychlou změnu tohoto trendu,“ říká Milan Roček, jednatel portálu CenovaMapa.org. Růst cen bytů by měl podle některých analytiků v příštích dvou letech zpomalit, ceny by měly ale stále růst o čtyři až pět procent ročně.
Zájmu o vlastní bydlení do značné míry přispívaly levné hypoteční úvěry. Průměrná úroková sazba Fincentrum Hypoindex klesla v říjnu na rekordních 1,8 procenta. Většina velkých bank s příchodem nového zákona o úvěru pro spotřebitele od prosince hypoteční úvěry zdražila o 0,5 procentního bodu a další plánují zvyšování sazeb na začátek roku.
Na růstu úrokových sazeb má svůj podíl i regulace České národní banky (ČNB). „Je tedy možné, že se sníží poptávka po investičních bytech, a naopak se zvýší zájem o větší rodinné byty. Lidé si totiž budou více promýšlet, jaká investice má pro ně hodnotu,“ řekl Tal Grozner, ředitel společnosti Star Group.

ČNB ve střehu

ČNB bedlivě sleduje vývoj na hypotečním trhu. Z obav z přehřátí trhu zpřísnila od října 2016 svá doporučení a omezila stoprocentní hypotéky. Od dubna přijde další omezení. Poměr výše poskytované hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) klesne na 90 %. ČNB je ovšem připravena svá omezení v případě potřeby dále zpřísnit.
Další prostor pro zpřísnění vidí ČNB u bank v posuzování schopnosti klienta splácet úvěr vzhledem k jeho příjmům. Sleduje ukazatele poměr výše úvěru a čistého ročního příjmu (ukazatel loan-to-income, LTI) a podíl splátky (hypotečního i spotřebního) úvěru na čistém příjmu domácnosti s hypotečním úvěrem (ukazatele debt service-to-income, DSTI). Za rizikový je považován úvěr s hodnotou LTI nad 5 a DSTI vyšší než 40 %.
Podle ČNB narůstá nejen podíl nových úvěrů s LTV od 80 do 90 %, ale také podíl klientů, jejichž dluh překračuje pětinásobek ročních příjmů a který se na čistém příjmu se podílí více než 40 %. Navíc se prodlužuje průměrná doba splatnosti úvěrů. ČNB si chce proto posvítit i na limity poskytnutých hypotečních úvěrů vzhledem k příjmům klienta.
„ČNB prosazuje změnu legislativy, která by jí umožnila v případě nárůstu potenciálních systémových rizik stanovit horní hranice nejen u ukazatele LTV, ale i u dalších úvěrových ukazatelů,“ uvedl Vladimír Tomšík, viceguvernér ČNB.

Nízkopříjmové domácnosti v ohrožení

Graf č. 1: Rozdělení nových úvěrů s vysokým LTI i DSTI podle LTV (osa x: LTV v %, osa y: podíl úvěrů v %)

Zdroj: ČNB
S rostoucí hodnotou LTV klesá měsíční příjem domácnosti. Riziko spatřuje ČNB především u žadatelů s nižšími příjmy, kteří nemají k dispozici tak vysoké vlastní úspory a hypoteční úvěr si pořizují s LTV vyšší než 80 %. Podíl spotřebních výdajů domácností s vysokými příjmy činí přibližně 65 % čistých příjmů, ale u nízkopříjmových domácností  dosahuje zhruba 90 % čistých příjmů a navíc velká část představuje nezbytné výdaje, které mohou domácnosti snížit jen těžko. Větší riziko neschopnosti splácet v případě růstu úrokových sazeb či poklesu příjmů tak hrozí nízkopříjmovým domácnostem.
Současné prostředí nízkých úrokových sazeb nevydrží věčně a na rozpočtech domácností se podepíše při další refixaci. Podle letošní Zprávy o finanční stabilitě ČNB se může růst sazeb projevit do pěti let: „Rychlost průsaku nárůstu sazeb do výše splátek je mimo jiné závislá na fixaci úrokové sazby. Ke konci roku 2015 činil podíl stávajících hypotečních úvěrů s plovoucí sazbou nebo zbytkovou fixací do 1 roku přibližně 24 % a s fixací mezi 1 a 5 lety dalších 57 %. Na horizontu 5 let je tak uvažována postupná refixace 80 % stávajícího portfolia.“
Úrokové sazby pozvolna míří vzhůru, stále se však nacházejí na velmi nízké úrovni. Nízké úrokové sazby ovšem nutně neznamenají vyšší dostupnost bydlení. S růstem cen nemovitostí jde ruku v ruce i vyšší objem poskytovaných úvěrů pro financování bydlení.