Jak na inflační doložku v nájemní smlouvě

Smlouva nebo zákon?

Podle občanského zákoníku má smlouva přednost před postupem stanoveným v zákoně. „Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě,“ stojí v § 2249 odst. 1 občanského zákoníku.
 
Zákon tak ponechává na pronajímateli a nájemci, aby si sami v nájemní smlouvě ujednali to, zda vůbec bude nájemné zvyšováno (případně snižováno), a jakým způsobem. Pokud je sjednána inflační doložka, není již možné domáhat se navýšení nájemného jiným způsobem.
Při zakotvení inflační doložky dochází k navýšení nájmu automaticky, pronajímatel nemusí nájemce zvlášť informovat a nové nájemné mu vyměřovat. Přesto je vhodné výpočet si potvrdit, lze tak předejít následným sporům.

„Nájemce by se tedy neměl spoléhat na to, že když pronajímatel na zvýšení zapomene, stačí, pokud bude platit nájemné v původní výši. Ovšem ostražitý by měl být i pronajímatel, částky odpovídající rozdílu mezi zvýšenou a původní výší nájemného se promlčují v tříleté promlčecí době,“ připomíná ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.

Klíčem je správná formulace inflační doložky

Inflační doložka je tedy smluvním ujednáním, podle kterého se nájemné zvyšuje v závislosti na růst míry inflace. „Doložka je však platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem,“ upozorňuje Hekšová.
Další nezbytnou náležitostí je určení data, k němuž bude k navyšování docházet. Navýšení je možné jen jednou ročně, buď v rámci kalendářního roku (například k 1. lednu), anebo v rámci 12 po sobě jdoucích měsíců (zpravidla k datu výročí uzavření nájemní smlouvy).
Nejčastěji se využívá míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen, kterou vykazuje Český statistický úřad. Je možné využít jak porovnání míry inflace v konkrétním měsíci oproti stejnému měsíci v předchozím roce,  tak změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců či předchozí kalendářní rok.
Příklad inflační doložky:

„Smluvní strany si sjednávají inflační doložku, na jejímž základě je pronajímatel každoročně vždy k 1. únoru příslušného roku (počínaje 1. únorem 2021) oprávněn jednostranně zvýšit sjednané nájemné o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem.“

^REKLAMA

Pokud se inflační doložka pronajímateli nevyplatí

Pokud výše obvyklého nájemného v daném místě klesá, přitom ale roste inflace, sjednání inflační doložky se pronajímateli vyplatí. V opačném případě by ale bylo vhodnější upravit výši nájemného jiným způsobem, jelikož při sjednání inflační doložky už se pronajímatel nemůže domoci dalšího zvýšení.
Pak se jeví jako výhodnější sjednání nájemní smlouvy na dobo určitou, kdy je pro případ prodlužování trvání nájemního vztahu možno nájemné pro následující období znovu vyjednat. Výši nájemného tak lze upravit oběma směry – snížit nebo zvýšit – v závislosti na aktuální tržní situaci.