Jak se rozloučit s neplatícím nájemníkem?

Nájemníky si dobře vybírejte

Ani důkladným prověřením budoucího nájemníka mnohdy nedokážeme zabránit tomu, že nájemník přestane platit nájem. Samozřejmostí před uzavřením nájemní smlouvy je nahlédnutí do insolvenčního rejstříku nebo Centrální evidence exekucí. Finanční problémy se ale nevyhýbají ani nájemníkům s čistými registry.

V zahraničí není neobvyklé ani to, že potenciální nájemci musí předkládat potvrzení o solventnosti od předchozího pronajímatele, banky, nebo zaměstnavatele.

Na co máte právo, když nájemník neplatí?

Je-li nájemce v prodlení s úhradou nájemného, má pronajímatel v první řadě právo na zákonný úrok z prodlení. Ten se podle nařízení vlády vypočítá jako součet repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž nastalo prodlení nájemce, a osmi procentních bodů. K 1. lednu letošního roku byla repo sazba ve výši 3,75 % p.a.

Pokud se nájemce dostane do prodlení kdykoliv v prvním pololetí letošního roku, zaplatí úroky z prodlení ve výši 11,75 % ročně z dlužné částky. Při dluhu na nájemném ve výši 10 tisíc korun tak nájemci nabíhá úrok něco okolo 12 korun denně.

^REKLAMA

Na úroky z prodlení má pronajímatel právo přímo ze zákona i tehdy, když si je ve smlouvě s nájemcem nesjednal. Ujednáním v nájemní smlouvě je možné nad rámec zákona úroky pouze snížit, nikoliv zvýšit. Horní hranicí je totiž zákonný úrok.

S neplatícím nájemníkem je vždy lepší začít zavčasu komunikovat. V případném soudním sporu pomůže také písemné uznání dluhu na nájemném co do důvodu a výše, které by mohl nájemce vyhotovit v reakci na kompromisní rozložení dluhu do splátek.

Ukončení nájemní smlouvy

Nehrazení nájemného lze považovat za porušení nájemní smlouvy, pronajímatel tak může reagovat výpovědí z nájmu. Výpovědní doba se liší podle toho, jakého stupně závažnosti neplacení nájemného dosahuje. Zákon rozlišuje hrubé porušení povinností a zvlášť závažné porušení povinností.

Podle § 2288 odst. 1 může pronajímatel při hrubém porušení povinností dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.

Pokud se dluh vyšplhá na trojnásobek měsíčního nájemného a plateb za služby, jde o zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy. V takovém případě se může pronajímatel s nájemcem rozloučit i bez výpovědní doby – nájemce pak musí byt předat bezodkladně, nejpozději do jednoho měsíce.

Podání výpovědi však musí předcházet výzva pronajímatele k uhrazení dluhu. K zaplacení poskytne pronajímatel přiměřenou dobu. Pokud mezitím nájemce dluh uhradí, výpovědní důvod pomine. Při podání výpovědi má pronajímatel povinnost nájemce poučit o možnosti podat námitky a bránit se žalobou u soudu.

Co když se nájemník stěhovat nechce?

Jak postupovat v případě, kdy nájem zanikl v důsledku výpovědi, pronajímatel vyzval nájemcem k vystěhování, ten to ale odmítá? V takovém případě musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu k soudu.

Až s pravomocným rozhodnutím soudu – exekučním titulem – je možné požádat o výkon rozhodnutí soudního exekutora. V minulosti byl jako exekuční titul uznáván i notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti. To však změnilo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 26 Cdo 2085/2019 z května 2020. Do budoucna pravděpodobně doložky přímé vykonatelnosti k vystěhování nájemníka nepostačí.

Zákon dává přednost ochraně domovní svobody nájemníka před ochranou majetku pronajímatele. Není tak možné vstupovat do obydlí nájemce a vystěhovat jeho věci svévolně, anebo nájemníkovi vyměnit zámky, nechat odpojit elektřinu, anebo plyn. Přikročí-li pronajímatel k těmto opatřením, mohl by se dopustit trestného činu porušování domovní svobody.