EUR 24.345

USD 23.548

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 17.5 %

EUR 24.345

USD 23.548

Text: Veronika Hejná

06. 01. 2021

1 komentář

Za co může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby?

 

Při porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem může pronajímatel přikročit k podání okamžité výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby. Co to znamená zvlášť závažné porušení povinností a jak se může nájemce bránit?



 

Okamžitá výpověď z nájmu bez výpovědní doby

Podle § 2291 občanského zákoníku v případě, kdy nájemce svou povinnost vyplývající ze zákona nebo nájemní smlouvy poruší zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Zároveň může požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu, nejpozději ale do jednoho měsíce od skončení nájmu, byt odevzdal.
O zvlášť závažné porušení povinností se jedná především (ale nejen) tehdy, pokud nájemce:

  • neuhradil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  • způsobuje závažné škody pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
  • užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo sjednáno.

Za zvlášť závažné porušení povinností lze považovat i jednání, které jako ojedinělý skutek tuto intenzitu porušení nenaplňuje, jde však o konání opakované nebo soustavné (například opakované rušení nočního klidu).
Pronajímatel musí  dodržet zákonem předepsanou písemnou formu výpovědi, ve které popíše, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností nájemce.  

Pozor na předchozí výzvu k nápravě

Písemná forma a doručení výpovědi ale není jedinou podmínkou její platnosti. Výpovědi musí předcházet výzva k odstranění závadného chování a k tomu musí být nájemci poskytnuta přiměřená doba.

„Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno),“ vyslovil v rozsudku 26 Cdo 4249/2016 Nejvyšší soud ČR.

REKLAMA

Až poté, co pronajímatel nájemce k odstranění závadného chování či protiprávního stavu vyzval a nájemce v přiměřené lhůtě nedostatky neodstranil, lze přikročit k podání výpovědi bez výpovědní doby. Ačkoliv pro výzvu k odstranění závadného stavu není stanovena písemná forma, lze písemnou formu doporučit. Nájemce má tak možnost výpovědi zabránit tím, že dosáhne nápravy.

Výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou

Pakliže má být nájem bytu vypovídán pro nedostatek, jehož náprava není možná, přichází v úvahu podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou z důvodu hrubého porušení povinností nájemce. Hrubé porušení povinností je předstupeň zvlášť závažného porušení. Při výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou nemůže nájemce výpovědi zabránit nápravou závadného stavu a zároveň pronajímatel nemusí nájemce na možnost výpovědi předem upozornit.
Vždy však musí nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi. V opačném případě by byla výpověď neplatná.
Je nutné také správně spočítat počátek a skončení výpovědní doby. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď nájemci došla.
Nájemce má ze zákona právo bránit se podané výpovědi z nájmu soudní cestou – může podat soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. To však může učinit nejdéle do dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena.

Speciální právní úprava reagující na COVID-19

Nájemcům v bytových domech již také skončila ochrana, kterou jim poskytoval speciální zákon v souvislosti s epidemií koronaviru. Podle tohoto zákona může pronajímatel nájemci nájemní smlouvy vypovědět i bez výpovědní doby, pokud do konce loňského roku neuhradil veškeré dlužné nájemné, které bylo splatným v rozhodné době (tj. od 12. března do 31. července 2020).
Podle expertů je však tato podmínka nepřiměřeně přísná – přísnější než stávající úprava v občanském zákoníku. Postačovalo by tak, aby byl nájemce v prodlení jen s minimální části dlužného nájemného.

Domníváme se, že by se právním výkladem dalo dospět k závěru, že i v případech stanovených v § 3 odst. 4 zákona 209/2020 Sb., bude muset být současně naplněna podmínka prodlení s placením za dobu tří měsíců,“ upozorňuje advokátka Tereza Drastichová z advokátní kanceláře Sedláková Legal.

Vstoupit do diskuze 1 komentář

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.28 Aktuální výše Hypoindexu

2.51%

2.61%

2.67%

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%
Historie vývoje


Související články

Bydlení bude dále zdražovat. I kvůli podfinancovaným fondům oprav

Měsíční náklady potřebné k bydlení neustále rostou, například zálohy na energie se jen v posledním roce zvýšily hned několikrát. Trochu stranou doposud stály odvody do SVJ u bytových domů. Stávající pravidelné platby ale často nezohledňují nárůst nákladů nebo cen nutných i plánovaných stavebních úprav.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

05. 08. 2022

Hypoteční sazby začínají být neúnosné i pro střední třídu

Očekávání otočení vývoje hypotečních sazeb se stále posouvá. Na počátku roku se hovořilo o tom, že by sazby mohly začít klesat na začátku roku 2023. Dnes se už hovoří spíše o jeho konci. Dopady zvyšujících se úrokových sazeb jsou samozřejmě vidět na vývoji splátek hypoték, které už dnes dosahují takových čísel, že i pro střední […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

03. 08. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

 
 
 

 
  • Vít Jizba

    13 listopadu, 2021

    Dobrý den bydlíme z manželkou a třemi dětmi v obecním bytě, po deseti letech bydlení jsme si konečně pořídily dům v bytě kde máme nájemní smlouvu vždy do prosince a pak nám ji obec obnovuje.Nyni nám starostka obce která zjistila že jsme si pořídily dům vyhrožovala porušením nájemné smlouvy tím že jsme si přehlásili trvalý pobyt na nové bydliště výpovědi z nájmu ze stávajícího bytu ale v nájemní smlouvě nic takového není že pokud změníme trvalý pobyt že dostaneme výpověď pro hrubé porušení smlouvy, paní starostka zjevně naší smlouvu četla a přišla s tím že nám dá výpověď za neplacení nájmu který odmítla od manželky přijmout a na zasedání obce se usnesly že se musíme z bytu odstěhovat posledního listopadu 2021 a to nám nebyl řádně doručen dopis o výpovědi ani žádná upomínka a dnes je 15.11.2021 a jelikož nám nebylo oficiálně nic z děleno tak se ptám jestli nás mohou vystěhovat k poslednímu listopadu předem děkuji za odpověď.

    Odpovědět