Pátek 15. listopadu. Svátek má Leopold.

Jak vzroste cena vaší nemovitosti?

Barevné domy - okna - reality - byty - bytový dům - vzroste cena nemovitosti

Petr Zámečník

Ceny nemovitostí zdaleka ne vždy jen rostou. V hodně dlouhém horizontu lze ale přeci jen očekávat jejich růst. O kolik vzroste cena vaší nemovitosti?

Cena nemovitostí je stejně jako cena čehokoli jiného dána především nabídkou a poptávkou. Je-li o danou nemovitost zájem, její cena roste. Naopak je-li v nabídce více obdobných nemovitostí, jejich cena klesá. Na rozdíl od jiného zboží mají ale nemovitosti jednu unikátní vlastnost: Jsou často unikátní.

Předvídat budoucí pohyb cen se blíží spíše magii než seriózní vědě. Nejistota je příliš vysoká. Přesto v oblasti nemovitostí lze přeci jen alespoň rámcově odhadnout, jak se budou jejich ceny v budoucnosti vyvíjet. Hlavním ukazatelem je přitom koupěschopnost poptávky – tedy domácností, které si chtějí pořídit vlastní bydlení.

Pro krátkodobé pohyby cen i pro jejich výši platí poučka realitních zprostředkovatelů: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Je-li nemovitost na unikátním místě, je velmi pravděpodobné, že ani v období poklesu realitních cen nezaznamená tak hluboký propad, jako nemovitosti nacházející se v méně zajímavých lokalitách. Ostatně krize po pádu banky Lehman Brothers toto ukázala velmi zřetelně: Např. ceny bytů v Praze klesly méně než ve zbytku České republiky.

Dlouhodobé trendy ovšem určuje schopnost domácností vlastní bydlení zaplatit. Nejde přitom ani o cenu hypotečního úvěru – ta je sice dnes natolik nízká, že zvyšuje dostupnost bydlení, což na druhé straně zvyšuje cenu nemovitostí, ovšem toto nemá tak významný dlouhodobý vliv. I pokud by klesly úroky z hypotečních úvěrů až na nulu, promítlo by se to do růstu cen nemovitostí jen jednorázově. A v dlouhém horizontu by to mělo zanedbatelný význam.

Mnohem důležitější je pro růst cen nemovitostí růst příjmů domácností. Rostou-li příjmy domácností, mohou si dovolit zaplatit vyšší cenu, nemovitosti se stávají dostupnější. Ať již prostřednictvím hypotečního úvěru, který mohou čerpat ve vyšší výši, nebo prostřednictvím úspor, které se s vyšším příjmem mohou tvořit snáze.

Příjmy domácností mohou být reprezentovány průměrnou mzdou. Ta ještě v roce 2000 činila dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) 13 219 Kč. Do roku 2018 vystoupala na 31 868 Kč, tedy o 141 %.

Jedním z údajů dostupnosti bydlení je počet ročních platů potřebných ke koupi bytu. Ten se sice může měnit, ale v dlouhém horizontu je poměrně stabilní. V České republice se pohybuje kolem 14,5, tedy průměrná domácnost potřebuje na koupi průměrného bytu 14,5 ročních příjmů.

Shrneme-li růst příjmů domácností a předpoklad stabilního počtu potřebných příjmů na koupi nemovitosti, měly by i ceny bytů vzrůst od roku 2000 řádově o 140 %. Český statistický úřad nabízí statistiky ceny bytů od roku 2008. Za deset let včetně propadu od konce roku 2008 do poloviny roku 2012 vzrostly ceny bytů v průměru o 34 %. Ve stejném období mzdy vyrostly o 41 %. To je sice více než ceny bytů, nicméně ceny bytů v daném období prošly významnou korekcí.

Od roku 2000 do roku 2018 rostly nominální mzdy v průměru téměř přesně o 5 % ročně. K nominálním mzdám je ale potřeba počítat ještě inflaci. Ta ve stejném období v průměru dosahovala 2,4 %. Reálné mzdy tak rostly tempem 2,6 %.

Jak vzroste cena nemovitosti

Na základě minulého vývoje nelze spolehlivě odhadovat vývoj budoucí. Nicméně pokud by růst mezd pokračoval obdobným tempem jako v uplynulých 18 letech, mohly by i ceny nemovitostí růst v průměru reálně o 2 až 3 % ročně.

Má to ale háček. Cena nemovitosti je jen výnos. Na druhé straně rovnice leží náklady. Ty lze odhadnout např. prostřednictvím odpisů. Odpisy nemovitostí probíhají nejčastěji 30 let, což odpovídá řádově 3,3 % ročně. Ne vždy je třeba investovat do oprav a rekonstrukcí celou část odpisů – odepisuje se z tržní kupní ceny, zatímco rekonstrukci je potřeba provádět podle stavební hodnoty. A stavební hodnota může být nižší než kupní cena… ale může být také vyšší, což je patrné zejména v menších městech a na vesnicích vzdálených od Prahy a dalších velkých měst.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Jak vzroste cena vaší nemovitosti?”

  1. Helenrow napsal:

    XEvil 4.0: revoluce v automatickém roztoku CAPTCHA
    Zdraví.

    Where I can download XEvil for free on your website?
    Mám informace od vaší podpory. XEvil je opravdu nejlepší program pro captcha řešení, ale já potřebuju nejnovější verzi.

    Dík.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *