Jak vzroste cena vaší nemovitosti?

Cena nemovitostí je stejně jako cena čehokoli jiného dána především nabídkou a poptávkou. Je-li o danou nemovitost zájem, její cena roste. Naopak je-li v nabídce více obdobných nemovitostí, jejich cena klesá. Na rozdíl od jiného zboží mají ale nemovitosti jednu unikátní vlastnost: Jsou často unikátní.

Předvídat budoucí pohyb cen se blíží spíše magii než seriózní vědě. Nejistota je příliš vysoká. Přesto v oblasti nemovitostí lze přeci jen alespoň rámcově odhadnout, jak se budou jejich ceny v budoucnosti vyvíjet. Hlavním ukazatelem je přitom koupěschopnost poptávky – tedy domácností, které si chtějí pořídit vlastní bydlení.

Pro krátkodobé pohyby cen i pro jejich výši platí poučka realitních zprostředkovatelů: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Je-li nemovitost na unikátním místě, je velmi pravděpodobné, že ani v období poklesu realitních cen nezaznamená tak hluboký propad, jako nemovitosti nacházející se v méně zajímavých lokalitách. Ostatně krize po pádu banky Lehman Brothers toto ukázala velmi zřetelně: Např. ceny bytů v Praze klesly méně než ve zbytku České republiky.

Dlouhodobé trendy ovšem určuje schopnost domácností vlastní bydlení zaplatit. Nejde přitom ani o cenu hypotečního úvěru – ta je sice dnes natolik nízká, že zvyšuje dostupnost bydlení, což na druhé straně zvyšuje cenu nemovitostí, ovšem toto nemá tak významný dlouhodobý vliv. I pokud by klesly úroky z hypotečních úvěrů až na nulu, promítlo by se to do růstu cen nemovitostí jen jednorázově. A v dlouhém horizontu by to mělo zanedbatelný význam.

Mnohem důležitější je pro růst cen nemovitostí růst příjmů domácností. Rostou-li příjmy domácností, mohou si dovolit zaplatit vyšší cenu, nemovitosti se stávají dostupnější. Ať již prostřednictvím hypotečního úvěru, který mohou čerpat ve vyšší výši, nebo prostřednictvím úspor, které se s vyšším příjmem mohou tvořit snáze.

^REKLAMA

Příjmy domácností mohou být reprezentovány průměrnou mzdou. Ta ještě v roce 2000 činila dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) 13 219 Kč. Do roku 2018 vystoupala na 31 868 Kč, tedy o 141 %.

Jedním z údajů dostupnosti bydlení je počet ročních platů potřebných ke koupi bytu. Ten se sice může měnit, ale v dlouhém horizontu je poměrně stabilní. V České republice se pohybuje kolem 14,5, tedy průměrná domácnost potřebuje na koupi průměrného bytu 14,5 ročních příjmů.

Shrneme-li růst příjmů domácností a předpoklad stabilního počtu potřebných příjmů na koupi nemovitosti, měly by i ceny bytů vzrůst od roku 2000 řádově o 140 %. Český statistický úřad nabízí statistiky ceny bytů od roku 2008. Za deset let včetně propadu od konce roku 2008 do poloviny roku 2012 vzrostly ceny bytů v průměru o 34 %. Ve stejném období mzdy vyrostly o 41 %. To je sice více než ceny bytů, nicméně ceny bytů v daném období prošly významnou korekcí.

Od roku 2000 do roku 2018 rostly nominální mzdy v průměru téměř přesně o 5 % ročně. K nominálním mzdám je ale potřeba počítat ještě inflaci. Ta ve stejném období v průměru dosahovala 2,4 %. Reálné mzdy tak rostly tempem 2,6 %.

Jak vzroste cena nemovitosti

Na základě minulého vývoje nelze spolehlivě odhadovat vývoj budoucí. Nicméně pokud by růst mezd pokračoval obdobným tempem jako v uplynulých 18 letech, mohly by i ceny nemovitostí růst v průměru reálně o 2 až 3 % ročně.

Má to ale háček. Cena nemovitosti je jen výnos. Na druhé straně rovnice leží náklady. Ty lze odhadnout např. prostřednictvím odpisů. Odpisy nemovitostí probíhají nejčastěji 30 let, což odpovídá řádově 3,3 % ročně. Ne vždy je třeba investovat do oprav a rekonstrukcí celou část odpisů – odepisuje se z tržní kupní ceny, zatímco rekonstrukci je potřeba provádět podle stavební hodnoty. A stavební hodnota může být nižší než kupní cena… ale může být také vyšší, což je patrné zejména v menších městech a na vesnicích vzdálených od Prahy a dalších velkých měst.