EUR 25.420

USD 22.418

REPO sazba ČNB 2.75 %

Inflace 5.8 %

EUR 25.420

USD 22.418

Text: Petr Zámečník

11. 10. 2019

Jak vzroste cena vaší nemovitosti?

 

Ceny nemovitostí zdaleka ne vždy jen rostou. V hodně dlouhém horizontu lze ale přeci jen očekávat jejich růst. O kolik vzroste cena vaší nemovitosti?



 


Cena nemovitostí je stejně jako cena čehokoli jiného dána především nabídkou a poptávkou. Je-li o danou nemovitost zájem, její cena roste. Naopak je-li v nabídce více obdobných nemovitostí, jejich cena klesá. Na rozdíl od jiného zboží mají ale nemovitosti jednu unikátní vlastnost: Jsou často unikátní.

Předvídat budoucí pohyb cen se blíží spíše magii než seriózní vědě. Nejistota je příliš vysoká. Přesto v oblasti nemovitostí lze přeci jen alespoň rámcově odhadnout, jak se budou jejich ceny v budoucnosti vyvíjet. Hlavním ukazatelem je přitom koupěschopnost poptávky – tedy domácností, které si chtějí pořídit vlastní bydlení.

Pro krátkodobé pohyby cen i pro jejich výši platí poučka realitních zprostředkovatelů: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Je-li nemovitost na unikátním místě, je velmi pravděpodobné, že ani v období poklesu realitních cen nezaznamená tak hluboký propad, jako nemovitosti nacházející se v méně zajímavých lokalitách. Ostatně krize po pádu banky Lehman Brothers toto ukázala velmi zřetelně: Např. ceny bytů v Praze klesly méně než ve zbytku České republiky.

Dlouhodobé trendy ovšem určuje schopnost domácností vlastní bydlení zaplatit. Nejde přitom ani o cenu hypotečního úvěru – ta je sice dnes natolik nízká, že zvyšuje dostupnost bydlení, což na druhé straně zvyšuje cenu nemovitostí, ovšem toto nemá tak významný dlouhodobý vliv. I pokud by klesly úroky z hypotečních úvěrů až na nulu, promítlo by se to do růstu cen nemovitostí jen jednorázově. A v dlouhém horizontu by to mělo zanedbatelný význam.

REKLAMA

Mnohem důležitější je pro růst cen nemovitostí růst příjmů domácností. Rostou-li příjmy domácností, mohou si dovolit zaplatit vyšší cenu, nemovitosti se stávají dostupnější. Ať již prostřednictvím hypotečního úvěru, který mohou čerpat ve vyšší výši, nebo prostřednictvím úspor, které se s vyšším příjmem mohou tvořit snáze.

Příjmy domácností mohou být reprezentovány průměrnou mzdou. Ta ještě v roce 2000 činila dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) 13 219 Kč. Do roku 2018 vystoupala na 31 868 Kč, tedy o 141 %.

Jedním z údajů dostupnosti bydlení je počet ročních platů potřebných ke koupi bytu. Ten se sice může měnit, ale v dlouhém horizontu je poměrně stabilní. V České republice se pohybuje kolem 14,5, tedy průměrná domácnost potřebuje na koupi průměrného bytu 14,5 ročních příjmů.

Shrneme-li růst příjmů domácností a předpoklad stabilního počtu potřebných příjmů na koupi nemovitosti, měly by i ceny bytů vzrůst od roku 2000 řádově o 140 %. Český statistický úřad nabízí statistiky ceny bytů od roku 2008. Za deset let včetně propadu od konce roku 2008 do poloviny roku 2012 vzrostly ceny bytů v průměru o 34 %. Ve stejném období mzdy vyrostly o 41 %. To je sice více než ceny bytů, nicméně ceny bytů v daném období prošly významnou korekcí.

Od roku 2000 do roku 2018 rostly nominální mzdy v průměru téměř přesně o 5 % ročně. K nominálním mzdám je ale potřeba počítat ještě inflaci. Ta ve stejném období v průměru dosahovala 2,4 %. Reálné mzdy tak rostly tempem 2,6 %.

Jak vzroste cena nemovitosti

Na základě minulého vývoje nelze spolehlivě odhadovat vývoj budoucí. Nicméně pokud by růst mezd pokračoval obdobným tempem jako v uplynulých 18 letech, mohly by i ceny nemovitostí růst v průměru reálně o 2 až 3 % ročně.

Má to ale háček. Cena nemovitosti je jen výnos. Na druhé straně rovnice leží náklady. Ty lze odhadnout např. prostřednictvím odpisů. Odpisy nemovitostí probíhají nejčastěji 30 let, což odpovídá řádově 3,3 % ročně. Ne vždy je třeba investovat do oprav a rekonstrukcí celou část odpisů – odepisuje se z tržní kupní ceny, zatímco rekonstrukci je potřeba provádět podle stavební hodnoty. A stavební hodnota může být nižší než kupní cena… ale může být také vyšší, což je patrné zejména v menších městech a na vesnicích vzdálených od Prahy a dalších velkých měst.

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.54 Aktuální výše Hypoindexu

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%

2.54%
Historie vývoje


Související články

Na jaře mohou sazby hypoték dosáhnout i do nedávna nepředstavitelných 6 %

Česká národní banka rozhodla, že bude více regulovat hypoteční trh a sáhla ke zpřísnění limitů pro poskytování hypoték, a to od dubna 2022. „Proto na jaře příštího roku kvůli těmto novým opatřením nedosáhne na hypotéky desetina lidí, kteří by za předchozích podmínek hypotéku dostali,“ uvádí Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Text: Milan Vodička

01. 12. 2021

Růst cen rezidenčních nemovitostí v ČR ve třetím čtvrtletí znovu lámal rekordy

Růst cen rezidenčních nemovitostí v České republice ve třetím kvartálu znovu překonával rekordy. Pozemky meziročně zdražily dokonce o 21,9 %, ukázal HB Index, což je největší nárůst v desetileté historii indexu. Rekordní kvartální nárůst o 5 % si připsal také bytový segment. Vysokou poptávku dále posilují obavy z inflace. Ta lidi motivuje investovat volné prostředky do nemovitostí s cílem uchránit […]

Text: redakce hypoindex.cz

23. 11. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.