Pátek 30. října. Svátek má Tadeáš.

Příjem z pronájmu: jak odpisovat pronajímanou nemovitost?

Odpisování nemovitosti při příjmu z pronájmu

redakce hypoindex.cz

Při pronájmu nemovitosti lze proti příjmům uplatnit výdaje buď procentem z příjmů, nebo skutečně vynaložené. Skutečné výdaje bývají daňově výhodnější. Zejména zahrnují-li též odpisy nemovitosti. Jak ale odpisovat?

Termín pro podání daňového přiznání se neúprosně blíží. Jednou z možností, jak optimalizovat daňovou povinnost u příjmů z pronájmu je evidovat výdaje nezbytné na jejich dosažení – a zároveň s nimi uplatňovat odpisy.

Alternativní možností je pochopitelně uplatnit výdaje procentem z příjmů. U pronájmu nemovitostí podle § 9 zákona o daních z příjmů je ovšem 30 % velmi nedoceněné procento. Vyplatí se proto věnovat se evidenci skutečně vynaložených nákladů a naučit se odpisovat nemovitost.

Zařazení nemovitosti k odpisování

Odepisovat lze nemovitost na základě skutečně vynaložených nákladů na její pořízení. Součástí těchto pořizovacích nákladů je nejen kupní cena, ale též další výdaje s jejím pořízením spojené. Nemovitost lze takto k odpisování zařadit nejpozději pět let po jejím pořízení. Byla-li pořízena dříve, je její zařazení k odpisování možné využít ocenění odhadcem, přičemž ocenění je možné získat i zpět, až po zahájení pronájmu.

Dle Zákona o daních z příjmu §27 platí, že nelze odpisovat „hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně“.

Pochopitelně nelze odpisovat ani družstevní byt, který družstevník pronajímá třetí osobě. V tomto případě „majitel“ družstevního bytu je pouze majitelem podílu v bytovém družstvu s právem nájmu nemovitosti, ale k vlastní nemovitosti nemá žádný přímý vztah. Naopak družstvo, jakožto vlastník nemovitosti, může odpisy uplatňovat.

Dobrou zprávou pro majitele, kteří pořídili nemovitost v průběhu roku, je, že mohou uplatnit celou výši vypočteného odpisu. Na rozdíl od účetních odpisů, které vycházejí ze skutečné doby používání majetku, daňové odpisy, které jsou pro stanovení daňové povinnosti rozhodující, nerozlišují, kdy byl v průběhu roku majetek k odpisování zařazen.

Výběr odpisové skupiny

Zákon o daních z příjmů rozlišuje šest odpisových skupin s dobou odpisování od 3 do 50 let. Pro účely odpisů k příjmům z pronájmu jsou důležité pouze skupiny 4, 5 a 6.

Tabulka 1: Odpisové skupiny

Odpisová skupina

Doba odpisování

1 3 roky
2 5 let
3 10 let
4 20 let
5 30 let
6 50 let

Zdroj: Zákon o daních z příjmů

V odpisové skupině č. 4 jsou budovy a byty v budovách ze dřeva a z plastu. Ve skupině 6 jsou především hotely a historické nebo kulturní památky (pravděpodobně mnoho lidí zřejmě nepronajímá budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity). Ostatní byty a bytové domy jsou v 5. odpisové skupině.

Rovnoměrné a zrychlené odpisy

U každého odpisovaného majetku se daňový poplatník může rozhodnout, zda bude využívat odpisy rovnoměrné, nebo zrychlené. Jakmile se ale pro jeden způsob rozhodne, nemůže ho již změnit.

Tabulka 2: Roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisování

Odpisová skupina

V prvním roce odpisování

V dalších letech odpisování

Pro zvýšenou vstupní cenu

1

20

40

33,3

2

11

22,25

20

3

5,5

10,5

10

4

2,15

5,15

5,0

5

1,4

3,4

3,4

6

1,02

2,02

2

Zdroj: Zákon o daních z příjmů

Při využití rovnoměrného odpisování si může majitel běžné nemovitosti určené k pronájmu (zařazené do 5. odpisové skupiny) odečíst 1,4 % z pořizovací ceny. V dalších letech se odpis zvyšuje na 3,4 %. Hodnota ve sloupci „Pro zvýšenou vstupní cenu“ se využije v případě technického zhodnocení.

Daňový poplatník může uplatnit odpisy i v nižší výši, čímž se mu prodlouží doba odpisování. To je vhodné zejména v případech, kdy jeho příjmy nejsou dostatečně vysoké a dostal by se do ztráty, kterou pronajímatel nemůže uplatnit vůči příjmům ze závislé činnosti (§6). Pokud ale v daném roce uplatňuje náklady procentem z příjmů, je povinen zaevidovat odpisy v maximální výši.

Tabulka 3: Koeficienty pro zrychlené odpisování

Koeficient pro zrychlené odpisování

Odpisová skupina

V prvním roce odpisování

V dalších letech odpisování

Pro zvýšenou zůstatkovou cenu

1

3

4

3

2

5

6

5

3

10

11

10

4

20

21

20

5

30

31

30

6

50

51

50

Zdroj: Zákon o daních z příjmů

V případě zrychlených odpisů lze v prvním roce odpisování uplatnit vyšší část odpisů. Výše odpisu v prvním roce se stanoví jako podíl pořizovací ceny nemovitosti a koeficientu z Tabulky 3 pro první rok odpisování. V prvním roce tak lze u běžného bytu či bytového domu uplatnit až cca 3,33 % vstupní ceny.

V dalších letech se zrychlený odpis počítá podle vzorce:

Odpis = 2 * zůstatková cena / (přiřazený koeficient pro další roky odpisování – počet let, po která již byl majetek odepisován)

Pozor na technické zhodnocení

Každá nemovitost vyžaduje údržbu a opravy. Ty vstupují do nákladů zpravidla rovnou. Ovšem pokud v rámci nich dojde k technickému zhodnocení, pracuje se s nimi jinak. Hodnota technického zhodnocení nevstupuje do nákladů rovnou, ale prostřednictvím odpisů.

V případě rovnoměrného odpisování se o jejich cenu zvýší pořizovací hodnota a odpis se začne počítat podle sazby pro zvýšenou vstupní cenu – to s výjimkou 5. odpisové skupiny prodlouží dobu odpisování.

V případě zrychleného odpisování se v roce, v němž k technickému zhodnocení došlo, odpis počítá jako „podíl dvojnásobku zvýšené zůstatkové ceny majetku a přiřazeného koeficientu zrychleného odpisování platného pro zvýšenou zůstatkovou cenu“ a v dalších letech jako „podíl dvojnásobku zůstatkové ceny majetku a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem zrychleného odpisování platným pro zvýšenou zůstatkovou cenu a počtem let, po které byl odpisován ze zvýšené zůstatkové ceny“.[1]

Technickým zhodnocením není např. výměna oken nebo oprava fasády. Pokud ale v rámci opravy fasády dojde k zateplení objektu, již se o technické zhodnocení jedná. Mezi technické zhodnocení zákon o daních z příjmů počítá nástavby, přístavby a stavební úpravy, dále rekonstrukce (měnící účel či technické parametry objektu) a modernizace (rozšíří vybavenost či použitelnost objektu). Podmínkou je též cena přesahující 40 tis. Kč.

Vyřazení majetku aneb Jen poloviční odpisy

Dojde-li k prodeji, převodu či vyřazení nemovitosti, je možné v daném roce uplatnit pouze polovinu vypočteného odpisu. A stejně jako v případě zařazení nemovitosti ani v tomto případě daňové odpisy nerozlišují, zda došlo k vyřazení na začátku, či na konci roku.


[1] Zákon o daních z příjmů, § 32 odst. 3 a, b.

Anketa: Uplatňujete odpisy nemovitosti k pronájmu?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

12 komentářů k článku “Příjem z pronájmu: jak odpisovat pronajímanou nemovitost?”

  1. Ing.Anna Kamasová napsal:

    Jak odpisovat pronajímanou nemovitost

    Děkuji, velice mi to pomohlo, vysvětlení je výbornké a srozumitelné všem.
    Ing.Anna Kamasová

  2. Marie napsal:

    Odpisy technického zhodnocení k pronájmu
    Dobrý den,
    pronajímáme byt přes agenturu, které platíme měsíčně 800,- Kč. Letos jsme provedli rekonstrukci bytového jádra v hodnotě cca 200000 Kč. Dříve jsme uplatňovali v daňovém přiznání vždy skutečný příjem a skutečné výdaje. Nikdy jsme však neuplatnili cenu bytu. Jak ale odepisovat technické zhodnocení bytu? Můžete mi prosím poradit? Zřejmě jde o odpisovou skupinu 5?
    Ještě Vás prosím, zda-li je výdajem měsíční platba za služby,které platíme za byt.??
    Děkuji mockrát za odpověď.
    Marie Přichystalová

    1. Pavla Skrhova napsal:

      Odpisy spolu s dalsimi vydaji?
      Dobry den,

      Kdyz uplatnuji odpisy, je mozne dale vyuzit i dalsi vydaje v danovem priznani, jako spravu domu a fond oprav nebo dopravu na schuzi SVJ? Pokud jsou odpisy vyssi nez prijmy, napisi jako zaklad dane nulu.?

      Dekuji predem za odpoved, s pozdravem,

      Pavla Skrhova

      1. dobrý den, pokud uplatňujete reálné náklady, tak můžete jako náklady využít jak odpisy, tak například i paušál na dopravu, úroky z úvěru na nemovitost, daň z nemovitosti a další. pokud jde o fond oprav, tak můžete jako reálné náklady uplatnit jen tu část, která byla použita na provozní výdaje.

  3. Dalibor Moravanský, RNDr. napsal:

    odpisování ústředního vytápění
    Prosím o sdělení, do které odpisové skupiny má být zařazeno (jako technické zhodnocení) nově zřízené ústřední vytápění v pronajímaném bytě (hodnota cca 180 tis. Kč). Je to skutečně 5.odpisová skupina, i když je celkem zřejmé, že jeho životnost s velkou pravděpodobností (zejména kotel a regulace) těch 30 let nevydrží bez výměny…?

  4. Lojzík77 napsal:

    odpisy bytu
    Díky za tak přehlednou tabulku, o odpisech majetku jsem si už toho dost přečetl na https://ideaclub.cz/slovnik-pojmu/odpisy-majetku , ale konkrétní výpočty k pronajímanému bytu tam bohužel nebyly. Pro lajka jako jsem já je tudíž toto opravdu přínosné. Pronajímám totiž byt, a s jeho odpisy jsem si nevěděl až do teď rady…

    1. Eva napsal:

      Abyste mohl odpisy uplatňovat, musíte mít odhad ceny nemovitosti. Myslím, že ne starší než 3 let, ale nejsem si jistá. Ale odhad ÚČETNI ceny, nikoliv tržní. Tento odhad musí provést oprávnění odhadce ceny nemovitostí. V dalším roce pak můžete odepitovat. Procentuální odepisování je snad jasné. Za rok odepíšete danné procento z ceny nemovisti pro způsob odepisování, který si zvolíte. Nezvládnete -li to vypočítat sám, obraťte se na daňového poradce. Obojí náklady, jak na odhadce, tak na dańové poradce lze uplatnit jako náklad.

  5. Odpisování bytů pro zaměstnance napsal:

    Dobrý den,
    je prosím možné uplatnit daňové odpisy u bytů, které jsou poskytovány zaměstnancům? Případně je rozdíl, pokud jsou poskytovány zdarma či za snížené nájemné? Děkuji za odpověď

  6. Jindrich napsal:

    Realne naklady v danovem priznani a zadost o hypoteku
    Pozor na pouzivani realnych nakladu v danovem priznani, usetri to dane, ale banka pri posuzovani zadosti o hypoteku vubec nebere v potaz, ze vase naklady jsou odpisy (coz nejsou vydaje) a uroky na splaceni uveru (coz uz je jednou uvedeno jako vydaj) a smahem vam zamitnou tyto prijmy znajmu uznat, protoze v danovem priznani z nich vlastne nemate zisk. Vubec se nezabyvaji prilohou „danova evidence“, kde toto je rozepsano. Nevim, jestli je to nejake obecne narizeni, nebo lenost tech, co posuzuji. Ale takto me s tim poslaly do haje uz dve banky. Mozna pak je reseni vubec danove priznani neukazovat a nechat posoudit platne najemni smlouvy, kde by vam meli uznat aspon 50 procent.

  7. odpisy roky zpětně napsal:

    odpisy roky zpětně
    Děkuji za článek!

    Je možné odpis z nemovitosti uplatnit za uplynulé roky, za které jsem již přiznání a daň odvedl?

    Nemovitost jsem pořídil 2018 a tehdy uplatnil u příjmů z nájmu náklady paušálem. Teď bych chtěl začít uplatňovat odpisy. Je možné dát zpětně rok 2018 jako první rok odpisu a 2019 jako druhý? Anebo musím začít teď a započítat 2019 jako první odpisový rok? Děkuji!

  8. Znalecký posudek pro odpis nemovitosti napsal:

    Cena ze znaleckého posudku k odpisům nemovitosti
    Dobrý den,nechala jsem si vyhotovit znalecký posudek bytu, neboť ho nyní začnu pronajímat po 11 letech od koupi. Ale nejsem si jistá, které ocenění k odpisům použít. Zda zjištěnou cenu (nižší tabulkovou cenu) nebo zda obvyklou cenu? Děkuj

    1. dobrý den, k odpisům použijte tzv. reprodukční cenu nemovité věci z posudku.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *