Jaké budou hlavní trendy realitního trhu během jara?

Ceny čeká jarní zotavení

Nejskloňovanější trend tohoto roku je jednoznačný: celkový pokles cen nemovitostí, především těch rezidenčních. V závislosti na kraji, typu nemovitosti a stavebně technickém stavu se mohou ceny meziročně propadnout i o desítky procent. I přesto se žádné zemětřesení nekoná, „cenová klouzačka“ bude kratší, než se myslelo a propady jsou do jisté míry optická iluze. Trh se jimi jen vyrovnává s extrémní poptávkou roku 2021 a prvním čtvrtletím loňského roku. Nyní se zdá, že s jarem pookřeje a druhá polovina roku bude opět růstová.

Platí jednoduché pravidlo – tam, kde šly loni ceny nemovitostí rychle nahoru, tam půjdou tento rok rychle dolů. Zásadně nebudou klesat jen v centrech velkých měst nebo u energeticky hospodárných rodinných domů v dobrých lokalitách. Mnoho zájemců o vlastní bydlení dostane na jaře dobrou šanci vyjednat si rozumnou cenu. I tak by však měli mít lidé na paměti, že se rozhodně – až na výjimky – nebude jednat o žádné ‚výprodeje‘. Očekávaná krize nedorazila v takovém rozsahu, zimu česká ekonomika přežije a je vysoce pravděpodobné, že ceny se ode dna odrazí již za pár měsíců.

Do cen bude promlouvat inflace i trvající hlad po bytech

Důvodem, proč se ceny nemohou propadnout na úplné dno, je mimo jiné aktuální míra inflace. Ta mimochodem stojí také za nůžkami, které se rozevírají v cenách rekonstruovaných nebo nových nemovitostí a naopak těch, které na zásadní rekonstrukci teprve čekají.

Aktuální ceny stavebních materiálů i lidské práce jsou vysoké a nedá se očekávat, že by měly v krátké době klesnout. To zvedá ceny novostaveb nebo domů a bytů po generální rekonstrukci. Pokud by něco dokázalo vytvořit odpovídající tlak na cenu, pak by to bylo zásadnější posílení bytové výstavby nebo rekonstrukcí.

Aktuální deficit vlastního bydlení se v Česku pohybuje v objemu asi 180 tisíc bytů, staví se kolem 30 – 50 tisíc a tento počet by se v následujících letech mohl ještě snížit na hranici zhruba 25 tisíc. Poptávka je tedy odkázána spíše na starší bydlení. Jenže ani v této oblasti ji není možné dostatečně saturovat, ať už kvůli kvalitě nabízených bytů nebo lokalitě, kde se nachází.

^REKLAMA

To vše pochopitelně vytváří tlak na cenu. Překvapivým problémem je také stále nedostatečné provázání nabídky a poptávky, významná část nemovitostí je prodávána bez patřičného dosahu nebo se do veřejné nabídky vůbec neodstane. Víc než kdy jindy teď platí, že kdo nemá realitního partnera s dostatečným přehledem o co největším množství nemovitostí, ten ty nejlepší nabídky může úplně minout.

Nová realita: Prodávat bez dosahu nepůjde

S tím souvisí další trend – prodat úspěšně dnes znamená umět oslovit co největší množství zájemců. Na velikosti realitního partnera a jeho schopnosti pracovat s celorepublikovou poptávkou tak bude záležet víc než kdykoli předtím. Realitní trh se proto rozdělí do dvou skupin – hráčů, kteří dokáží zvyšovat náklady na marketing každé nabízené nemovitosti a chytře prozkoumat každou možnost, jak propojit nabídku s poptávkou, a těch, kteří dělají opak a na propagaci naopak radikálně šetří, protože se jim kvůli menšímu množství prodejů zhoršuje cashflow. A nepůjde jen o celkovou investovanou sumu, ale také mix kanálů, které majitelé nebo realitní kanceláře zvolí – s realitami se tak potkáme nejen na inzertních portálech, ale také třeba v rozhlase nebo televizi.

V době nízkých cen a slabší poptávky je naprosto klíčové umět přilákat k jednotlivým nemovitostem co největší množství zájemců. Z naší zkušenosti se nyní ‚práh úspěšného prodeje‘, který na každé zakázce držíme, pohybuje někde mezi 80 – 100 tisíci oslovenými lidmi. Jen tak se majitel dostane do dostatečně silné pozice, aby dokázal o ceně vyjednávat a nemusel přistupovat na prvotní nabídku.

Refinancovat začne 90 000 „hypotékářů“

Refinancování hypotéky čeká v tomto roce asi 90 tisíc lidí. Velká část z nich nakupovala nemovitosti v roce 2018 – tedy těsně před tím, než se poprvé zpřísnily podmínky pro získání úvěru. Lze tedy předpokládat, že pro naprostou většinu z nich budou nové úrokové sazby zásadní komplikací a zátěží. Přehodnotit situaci (a pravděpodobně prodat) budou muset nejen ti, kteří nemovitost kupovali jako investiční. Situace se může stát složitou i pro majitele, kteří financovali hypotékou vlastní bydlení.

Hypotéky se opět opatrně rozjedou, většina zájemců na ně i tak nedosáhne

Hypoteční trh by v tomto roce mohl mírně pookřát – nejpravděpodobněji na konci jara. Nelze však očekávat nějaký zásadní boom, srovnatelný například s přelomem let 2021 a 2022. Úrokové sazby sice možná narazí na svůj strop, ale zásadně klesat nebudou. A parametry DTI nebo DTSI, které určují maximální možnou míru zadlužení, resp. poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů vůči příjmům žadatele, budou z možnosti požádat o hypotéku vyřazovat desítky tisíce domácností ročně.

Hypotéky budou zajímavé pro střední třídu, jako první se o ně začnou hlásit nejspíše lidé z krajských měst, pro které byl nájem v posledních měsících spíše bolestivým provizoriem. Zájemci však budou opatrnější, budou méně investovat do nehospodárných domů a bytů a zároveň si v reakci na neklidnou dobu hypotéku výrazně lépe pojistí.

Autor: Zdeněk Václavek, výkonný ředitel M&M Reality, redakčně upraveno