Jsou nemovitosti stále pojistkou proti inflaci?

Ceny nemovitostí v posledních letech rostly, v Česku od roku 2006 v průměru 4% tempem. To, že v pozadí stála dekáda uvolněné peněžní a úvěrové politiky a nízké úrokové sazby, ovšem v komentáři nezaznělo. Komentář směřoval k jinému poselství – ceny nemovitostí nemusí pouze růst.

Ceny nemovitostí mohou v reálném vyjádření klesat

Čas od času se prostě ti, kteří do nemovitostí investují, strefí do déletrvajícího údobí poklesu reálných cen nemovitostí. Jiří Pour v podzimním komentáři vyslovil domněnku, že taková situace v Česku možná nastává.

V komentáři zazněla informace o mírném zpomalení růstu nabídkových cen a také to, že data z realitních kanceláří hlásí citelné ochlazování. Investice do nemovitostí se měly stát nevýhodnými již v roce 2021 – výnosnost nájemného se proměnila.

V pozadí stály rostoucí sazby hypoték. Z pohledu hypotečních dlužníků cena peněz byty znevýhodnila, hypoteční financování se stalo hůře dostupným. To se zrcadlilo v dramatickém meziročním propadu objemu poskytnutých hypoték.

Komentář poukazuje i na rostoucí výnosy vládních dluhopisů – popišme to tak, že bezrizikový a bezpracný výnos státních dluhopisů může být pro účely komparace srovnáván s výnosy plynoucími z nemovitostí. A když i korunový spořicí účet vynáší více, než je roční výnosnost nájemného, nastupuje přemítání o tom, co je adekvátní roční výnos. Kamínek v mozaice v podobě inflačního rizika ponechme stranou a jděme dále úvahami prezentovanými v komentáři ekonoma jedné z českých komerčních bank.

^REKLAMA

Scénáře vývoje cen nemovitostí

Jiří Pour vyslovuje i dva možné scénáře vývoje. Propuknutí hluboké ekonomické krize by znamenalo prudký propad cen nemovitostí. Zaznívá i odhad výše poklesu, mohlo by to být 10 až 20 procent v průběhu několika měsíců. Základní Pourův scénář ale uvažoval o mírné recesi a obnovení hospodářského růstu. Tomuto scénáři by pak odpovídalo zpomalení meziročního tempa růstu cen a pětiprocentní pokles v roce 2023.

Říjnový Pourův komentář končí úvahou o předpokladu jen pomalého růstu cen nemovitostí pod dynamikou inflace. Když bude česká inflace svižnější než růst cen nemovitostí, bude docházet k „pozvolnému vyfukování nemovitostní bubliny“. Pokud tomu tak bude, podle Poura nemovitosti dočasně ztratí pozici bezpečné pojistky proti inflaci.

Jiný komentář, tentokrát podle úvah z dílny finanční skupiny DRFG publikoval vcelku nedávno deník E15: „Několik procent dolů a dost. Byty jsou poblíž cenového dna,“ říká ekonom DRFG Martin Slaný. V rozhovoru zaznívá, že nemovitosti jsou konzervativní investicí, formou zajištění na penzi. Na pokles cen bytů můžeme zapomenout.

Klíčová má být role výnosu z nájemného. Co se týká cen nemovitostí (myšleno zřejmě těch nominálních), máme být nikoliv úplně u dna, ale blízko. Dlouhodobě ceny rezidenčních nemovitostí porostou. Dynamika cen má ovšem kopírovat vývoj příjmů. Doba, kdy růst cen rezidenčních nemovitostí v Česku předbíhal růst příjmů, podle Slaného skončila.

Proměny realitního trhu českých rezidenčních nemovitostí

V říjnu loňského roku publikoval Forbes článek Martina Bajlera – „Investovat do bytů? Ano, ale obezřetně a rozhodně ne přes hypotéku“. Příspěvek začíná upozorněním, že dvouciferná inflace přímo před očima ničí hodnotu peněz.

Z pohledu Bajlera se sice růst nemovitostí zastavil a v některých případech může nastoupit pokles. I tak má investice do nemovitostí dávat smysl – „…krátkodobé kolísání trhu nepředstavuje pro dlouhodobou investici vážné riziko“, „..jak nám ukazuje historie, jednou z nejbezpečnějších komodit stále zůstává nemovitost, kdy ceny bytů kontinuálně už dvacet let rostou,“ zaznělo ve Forbesu.

^REKLAMA

Realitní trh prochází změnami, psal na podzim Bajler: „První je stagnace cen u bytů v nových developerských projektech a začátek jejich poklesu u starších bytů nebo v některých lokalitách. Může se tak zdát, že v případě koupě nemovitosti investor o své peníze vlastně přijde. Jenže investice do bytu je dlouhodobá a měla by dokázat podobné výkyvy překonat.“

V článku také zaznívá i to, že na realitním trhu nastoupí více smlouvání a vyjednávání. Je prý nutné zvažovat všechny okolnosti a důkladně vybírat. Co se týká okolností a kontextu, úvahy ve Forbesu se zaměřují zejména na parametry nemovitostí, jako je stavebně technický stav a provozní náklady.

Poselství stojící v pozadí by mohlo být takové, že pro kohosi bonitního, kdo dosáhne na hypotéku, nebo má financování, je doba ochlazení realitního trhu vlastně příležitostí.

Pokud kdosi dokáže dobře koupit, vyjednat cenu a získat byt, který bude z pohledu potenciálního výnosu plynoucího z nájemného dávat smysl, může to být investiční příležitost. Je ale také nutné volit vhodný typ nemovitosti.

Realitní trh a finanční souvislosti

To kdy a jakým způsobem realitní trh „zase nastartuje“, na čemž podle odkazovaného článku ve Forbesu má prý panovat shoda, je otázkou. Pohledem v úvodu zmíněných finančních souvislostí, které nastínil Jiří Pour, s tím souvisí nejedna otázka. Slova o odložené poptávce se nemusí naplnit. Úvahy o tom, že se trh zastavil dočasně a mnozí, kteří mají hotovost, vyčkávají, aby se vrhli na nemovitosti, se naplnit nemusí. Jsou-li moudrými investory, rozhodují se v kontextu a vlastně i pohledem investičních alternativ.

V článku Forbesu zaznívá postřeh, že zažíváme nepřehlédnutelný nárůst výše nájemného. Dodejme, že cenová nestabilita, inflace a inflační očekávání, stejně jako mzdově-cenová spirála růstu nájmů nutně svědčí. Pokud se nájmy budou zvyšovat i nadále, výnosy z nemovitostí plynoucí vzrostou. Jde ovšem o výši inflace, o to že inflačně očištěná výše nájemného je cosi jiného než výše nájmu v nominálním vyjádření.

Pokud v Česku do budoucna skutečně zakoření kupříkladu 4% inflace, ovlivní to reálnou úroveň úrokových sazeb a nepřímo i úroveň nájemného.

„Málo se staví a starý bytový fond se obnovuje pomalu,“ zaznívá v Bajlerově komentáři. Pokud v Praze není dostatek bytů, a Praha působí jako magnet, zdejší nájemné roste. Vlastníci bytů se mohou těšit z toho, že svůj byt rychle a dobře pronajmou.

Dodejme, že když dnes nedostupnost hypotečního úvěru limituje koupěschopnou poptávku po bydlení ve vlastním, neznamená to, že se nebude bydlet a investovat do bydlení nájemního. A investice předurčují sazby reálné, nikoliv nominální; stejně jako svou roli hrají inflační očekávání.

Pohled na investice do rezidenčních nemovitostí vcelku nedávno reflektoval deník E15. Redaktor Jaroslav Bukovský se svou otázkou dotkl toho, že v Česku chybí segment kolektivního investování do rezidenčních nemovitostí.

V odpovědi Martina Slaného z finanční skupiny DRFG zaznělo, že výnos plynoucí z rezidenčních nemovitostí byl v posledních letech relativně malý a dnes ho sráží nákladnější financování. Jak ale podle Slaného poroste podíl lidí v nájemním bydlení, mohl by se otevřít prostor příležitostí pro fondy investující do rezidenčních nemovitostí.

Investice do bytu, která se vyplatí

To, jestli je investice do nemovitosti za účelem pronájmu smysluplná, záleží na mnoha faktorech. Pokud byty „zlevňují“, neznamená to, že je to z pohledu výnosu ta nejlepší investice. Bajlerův článek ve Forbesu reflektuje i to, že výše nájemného může kolísat a že je nákup nemovitosti za účelem následného pronájmu dlouhodobou záležitostí.

Poněkud stranou zde zůstává ekonomický a finanční pohled na věc. Zaznívá například konstatování, že: „Kdo by však chtěl investovat do nájemního bytu skrze hypotéku, může se mu stát, že bude svou investici dále dotovat.“ Jde o poněkud zjednodušenou úvahu porovnávající výši nájmu s výší splátky hypotéky. Takový pohled nezohledňuje oportunitní náklady, stejně jako cenu peněz očištěnou o inflaci a výhody finanční páky.

„V minulosti byly buď nízké ceny nemovitostí a vysoké sazby, nebo drahé nemovitosti a nízké sazby,“ vyslovuje Bajler ve Forbesu. Ano, důležitý postřeh odrážející skutečnost, že centrální banky svou politikou snižování úrokových sazeb v minulé dekádě působily na zdražení nemovitostí. Nemovitosti se staly „transmisním“ kanálem, kterým bankovní systém do ekonomiky prostřednictvím úvěrů dodával další peníze a kupní sílu.

Dnes jsou ceny bydlení i úrokové sazby na rekordních hodnotách. Návratnost investic do nemovitostí se změnila, nastupují úvahy, při jaké kupní ceně a zda jsou nemovitosti zajištěním vůči inflaci. Z ekonomického hlediska prostě není důležitá jen provozní náročnost bytu, náklady na správu nebo energetická úspornost bytu. Kromě všeho zmíněného nutně působí i nové regule a požadavky na byty uváděné na trh.

Pokud zákonné požadavky na leccos týkající se výstavby a správy nemovitostí a pronájmu bytů rostou a porostou, nutně porostou i související náklady. Nájemné bude růst a kvůli regulacemi vynuceným nákladům porostou i ceny nemovitostí. Všechno ale může být jinak, nikde není dáno, že nájemní bydlení musí poskytovat jen soukromníci tržní cestou – kupříkladu fondy rezidenčních nemovitostí.

V dotační ekonomice a nárokové společnosti budou rezidenční nemovitosti vcelku jistě pod taktovkou jiných než tržních řešení. Politici hledají své voliče: „Vlastní výstavbou navýšíme městský bytový fond,“ je jistě vhodným předvolebním slibem a cestou, kterou dotační ekonomika bude obstarávat bydlení.