Klesnou ceny bytů?

Nemovitosti zdražují. Česká národní banka (ČNB) v obavě před realitní bublinou chrání banky a lidem znemožňuje čerpat vyšší hypotéky. Ani tak zájem o novostavby nepolevuje a v podstatě cokoli developeři uvedou na trh, je rozebráno závratnou rychlostí. A řešení se zdá být v nedohlednu.
Developeři informují o nárůstu cen novostaveb v Praze za poslední dva roky o 40 %. Navíc nabídka bytů klesá a již od roku 2010 je prodáno více bytů, než kolik jich developeři dokončili. Zahájení výstavby je přitom projektem na roky.
Graf 1: Vývoj nabídkových cen novostaveb v Praze

Zdroj: Central Group
Podle analýzy společnosti Central Group by při standardní situaci, tedy za předpokladu plynulého schvalování nových developerských projektů, bylo odůvodnitelné zvýšení cen bytů v novostavbách přibližně o 15 %. Tento růst vyplývá z růstu cen pozemků cca o 20 % a stavebních prací a materiálu o 10 %. Částečně se také projevily i přísnější technické normy, které zdražují výstavbu v řádu dalších jednotek procent.
Růst cen bytů v novostavbách je ale do určité míry jen optický. V posledních dvou letech dávají developeři do prodeje především novostavby v širším centru Prahy, kde je cena i za standardních okolností vyšší než v okrajových částech.

Co stojí za drahými byty

Cena roste u zboží a služeb, kde je vysoká poptávka a nízká nabídka. Poptávka po bytech v Praze roste přitom výrazně. I podle Strategického plánu Prahy by mělo ročně přibýt 5 až 6 tisíc bytů ročně, aby se uspokojil příliv lidí z ostatních částí České republiky. Jen v letošním roce ale bude povolena výstavba řádově 2 800 bytů.
Poptávka po bytech je dána i ekonomickým růstem, růstem mezd a dostupnými hypotékami. Zejména poslední bod – hypotéky – v poslední době omezuje Česká národní banka svými „doporučeními“.
Na straně nabídky se nejvýraznějším faktorem stala paralýza povolování nových staveb. Zákonné lhůty na povolení stavby dosahují 247 dní a dle analýzy Světové banky je tak Česká republika na 127. místě. Rychlejší legální proces povolování staveb má například i Keňa a Kongo…
Tabulka 1: Výňatek z pořadí zemí dle rychlosti schvalovacího procesu

Zdroj: Světová banka, in: materiály Central Group
Světová banka ve své analýze ale vychází ze zákonných lhůt. Ty ovšem mnohdy nejsou dodržovány a v některých případech nejsou vůbec stanoveny. Podle Dušana Kunovského, šéfa Central Group, kupříkladu vydání některých závazných stanovisek včetně přezkumu trvá i 9 až 14 měsíců. Zdá se, že kde není stanovená lhůta, úředníci nepospíchají…
Celkově výstava bytového domu trvá řádově 10 let. Z této doby představují stavební práce ale jen zlomek – přibližně 1,5 až 2 roky dle náročnosti stavby.

Klesnou ceny bytů?

Situace na trhu novostaveb a na sekundárním trhu starších bytů je úzce provázaná. Rostou-li ceny novostaveb z důvodu nedostatečné výstavby, rostou i ceny starších bytů. Ovšem novostavby zdražily více, než by musely. Dojde tedy ke snížení cen?
Na straně nabídky v oblasti povolování staveb se situace zejména v Praze v dohledné době příliš nezmění. Ovšem strana poptávky poskytuje určité naděje na snížení cen. Bohužel, za cenu dalšího snížení dostupnosti bydlení.
Jedním z faktorů zvyšujícím zájem o byty je růst mezd. Mzdy díky ekonomické expanzi a konjunktuře rostou významným tempem… ovšem ani to nestačí na růst cen bytů. Lidé budou muset na stejný byt vydělávat ještě déle než nyní. Navíc ekonomice České republiky se sice daří, a zřejmě se bude dařit i příští rok, již nyní se ale začínají objevovat náznaky zpomalení světové ekonomiky z důvodu geopolitického napětí. A pak přijde recese…
Éra levných hypoték také pomalu končí. Zatímco před rokem hypotéky stály dle Fincentrum Hypoindexu v průměru 1,77 %, v září již dosáhly na 2,04 % a dále zdražují. Zatím změna není nijak závratná, ale Česká národní banka bude své sazby zvyšovat i nadále – a to zdraží i hypotéky.
Hypotéky se stávají méně dostupnými i vlivem opatření České národní banky. Komerční banky nyní mohou nabízet volně hypotéky jen do 80 % LTV a v rozmezí do 90 % jen z 15 % nově poskytnutých hypotečních úvěrů. To je další faktor, který snižuje dostupnost bydlení. Na novostavbu v průměrné ceně 6,6 mil. Kč tak musí zájemce našetřit až 1,32 mil. Kč. A k tomu dalších 264 tis. Kč na daň z nabytí. A nový šťastný majitel se pak může nastěhovat do holobytu…
Hlavní naději na pokles cen novostaveb ale přináší statistika. V současnosti developeři uvádějí na trh spíše luxusnější nemovitosti v širším centru Prahy. Jakmile se developeři vrátí na odlehlejší části metropole, ceny opticky klesnou.
Pavel Kliment, partner poradenské společnosti KPMG, pokles cen bytů neočekává. Pokud by se situace např. se schvalováním nových staveb zlepšila, dojde spíše ke zpomalení růstu než k poklesu. To dokládá i na datech cen bytů (novostaveb i na sekundárním trhu) z evropských metropolích v době finanční krize. Na vyspělých trzích (německá velkoměsta, Vídeň) k poklesu cen ani v době největších propadů nedošlo.
Graf 2: Vývoj cen bytů ve vybraných městech

Zdroj: KPMG