Komentář: Daňové zvýhodnění dlouhodobých pronájmů je dobrý nápad. Ale bude stačit?
Vztah nájemníka a majitele nemovitosti je u nás dlouhodobě velice nevyvážený. Byť se to může zdát paradoxní, nájemník má mnohem silnější postavení, což se projevuje hlavně v případě komplikací. Vystěhovat problémového nájemníka, který dlouhodobě neplatí nebo dokonce byt poškozuje, je náročný běh na dlouhou trať. Není proto divu, že mnoho majitelů nechává byty prázdné a profituje jen z růstu jejich cen. Tím spíše, pokud mají za sebou nějakou špatnou zkušenost.
Jiní majitelé se komplikacím spojeným s vystěhováním neplatiče snaží předcházet uzavíráním nájemní smlouvy pouze na rok. Pochopitelný krok z pohledu majitele nemovitosti naopak pro nájemníka představuje velkou nejistotu, že ze dne na den přijde o střechu nad hlavou.
Končící vláda před časem přišla s restriktivním řešením tohoto problému spočívajícím v zákazu řetězení jednoletých smluv. Majitel by tak mohl s nájemníkem uzavřít nájemní smlouvu na jeden rok pouze dvakrát za sebou. Při druhém prodloužení by už takhle krátká doba nebude možná, nájemní smlouva by šla uzavřít pouze na minimálně tři roky nebo dobu neurčitou. Pokud by přece jen byla uzavřená na kratší dobu, automaticky by se brala jako uzavřená na dobu neurčitou. Tento návrh ministerstva pro místní rozvoj nakonec neprošel i díky silnému odporu majitelů domů. I já jsem tento záměr veřejně kritizoval.
Tento vynucený zákaz by byl kontraproduktivní. Jedinou jistotou, kterou by nájemník nově získal, by bylo to, že si musí každé dva roky hledat nové bydlení. Málokterý majitel nemovitosti by totiž tuto povinnost akceptoval a raději by nájemní smlouvu podruhé neprodloužil. Krátkodobé nájemní smlouvy totiž nejsou nějakým rozmarem zlých pronajímatelů, ale nutnou pojistkou před nepoctivými nájemci. Ti totiž mají v současném českém právním systému mnohem silnější postavení. Vystěhovat neplatiče je složitá operace vyžadující dlouhé měsíce. A vymoci z nich dlužné nájemné či náhradu škody je pak věcí takřka nemožnou.
Vítěz parlamentních voleb, hnutí ANO, navrhuje jiný motivační přístup. Ten, kdo bude pronajímat nemovitost dlouhodobě, zaplatí nižší daň. Podobný systém už dva roky platí například v Portugalsku. U pronájmů do pěti let tam majitelé nemovitostí platí pětadvacetiprocentní daň, u smluv od pěti do deseti let je daň 15 procent. U pronájmů na dvacet a více let klesá daň až na pět procent. V případě, že je nájemní smlouva vypovězená dříve, musí majitel doplatit rozdíl daně.
REKLAMA
Tento motivační systém je vhodnější než plošný zákaz. Aktuálně je u nás daň z příjmů z nájmu pro fyzické osoby 15 procent, v případě vyšších příjmů 23 procent. Pokud by u nás fungoval portugalský systém, museli by majitelé pro zachování současné výše zdanění uzavírat smlouvy minimálně na pět let. To už by mohlo nájemníkům určitý pocit jistoty dodat.
Širší důsledky jakékoliv regulace jen dokazují to, že by se stát měl do vztahu dvou soukromých subjektů míchat co nejméně. Pokud už chce řešit krátkodobé nájemní smlouvy, měl by spíše posílit postavení majitelů nemovitostí tak, aby se mohli zbavit problémového nájemníka co nejdříve. Pak nebudou mít problém uzavřít nájemní smlouvu na delší dobu. Zájmem majitele totiž je udržet si zodpovědného a spolehlivého nájemníka co nejdéle. Bohužel ani přes sebelepší prověření zájemce před podpisem nájemní smlouvy nelze zabránit, že se ze solidně se tvářícího nájemníka časem nevyklube neplatič. Proto by měl mít majitel možnost účinně se bránit před bezplatným užíváním svého majetku. Nebo uzavřít smlouvu v takové délce, jakou uzná za vhodnou.
Autor: Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL
