Komentář: Hypoteční budoucnost – tři procenta jsou spíše dolní hranicí

Rezidenční nemovitosti se v Česku v minulých letech staly tou správnou pojistkou proti inflaci. Viceguvernér ČNB Jan Frait v prosincovém rozhovoru pro deník Ekonom uvažoval nad tím, co by mohly dlouhodobě vyšší úrokové sazby znamenat pro trh s bydlením. V lednovém rozhovoru viceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová připustila, že nedostupnost bydlení je závažným problémem pro mladou generaci. Byty se staly investičním produktem.

Nedostupnost bydlení souvisí s tím, jaké jsou ceny nemovitostí a zda se v místech, kde lidé chtějí žít, staví či ne. Ceny rezidenčních nemovitostí v Česku v letech minulých rostly svižným tempem. Nákup bytů se v Česku stal pojistkou proti inflaci. I cosi takového strůjcům měnové politiky v korunové měnové zóně dnes vrtá hlavou. Situaci nedávno komentovali viceguvernéři ČNB.

Nadhodnocené nemovitosti a budoucí úrokové sazby

Ceny nemovitostí jsou v Česku nadhodnocené. Například ve srovnání s příjmy těch, kteří si chtějí koupit nemovitosti na úvěr. „V porovnání s mediánovými příjmy jsou v současnosti nadhodnocené o 60 procent,“ vyslovil v prosincovém rozhovoru viceguvernér Frait. Podle měřítka investorů nakupujících nemovitosti na pronájem má být uvažované nadhodnocení už pouze kolem 20 procent.

Viceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová ve svém lednovém rozhovoru zmínila několik poznámek týkajících se vývoje hypotečních úrokových sazeb. Úrokové sazby u hypoték jsou ovlivněny cenou státních dluhopisů, z tohoto hlediska nyní existuje prostor k dalšímu poklesu sazeb. Viceguvernérka ovšem upozornila, že úrokové sazby z hypoték na úrovni dvou procent, na které byli lidé zvyklí, se jen tak nevrátí.

^REKLAMA

Nízké úrokové sazby byly jedním z faktorů zvyšujících v Česku ceny nemovitostí. Nedostupnost bydlení v Česku je významný problém, způsobený byrokracií, politikou developerů a transformací bytů na investiční produkty. To, že se byty staly pojistkou proti inflaci, poznamenal Jan Frait, druhý z viceguvernérů ČNB.

Byty jako pojistka proti inflaci

Viceguvernér Frait v prosincovém rozhovoru vyslovil domněnku, že se byty a domy staly pojistkou proti inflaci: „Podle mého osobního názoru za prudkým nárůstem poptávky po nemovitostech v letech 2021 a 2022 byla obava domácností z budoucí inflace, nakupovaly se na dluh. Výrazný pokles inflace a očekávání, že zápůjční úrokové sazby zůstanou docela vysoké, budou nejspíš poptávku po nemovitostech v dalších letech tlumit.“

Nyní by snad dlužníci mohli uvažovat nad tím, že vyšší úrokové sazby budou koupěschopnou poptávku na realitním trhu tlumit. Vyšší úrokové sazby jsou vnímány jako prostředek k ovlivnění inflačních tlaků. Zatímco v minulé dekádě se zdůrazňovalo riziko deflace, nyní v době deglobalizace a všemožných nejistot se do popředí dostávají rizika inflační. A inflační tlaky mohou být v budoucnu vyšší, což může vyžadovat i vyšší úroveň úrokových sazeb.

Dlouhodobé udržování nulových či záporných úrokových sazeb se možná až tak neosvědčilo, a centrální banka možná bude při náznaku deflačních tlaků více opatrná. Tak jako tak úrokové sazby udržované pod úrovní inflace, představovaly konstelaci příznivou pro hypoteční dlužníky. Dlužit se více než vyplatilo.

Když byla skutečná roční inflace ještě mírná 3 % a roční úroková sazba z hypotéky 2 %, hypoteční dlužník byl peněžní a úvěrovou politikou skrytě dotován. Jenže doby se mění, myšlenky nebo plány týkající se finanční represivní politiky aktuálně nezaznívají.

Co se týká případného úplného zrušení požadavků na LTV a limity na vlastní kapitál hypotečního dlužníka požadovaný ze strany regulace ČNB, snížení není aktuální. Musely by nejprve klesnout nadhodnocené ceny nemovitostí, vyslovil viceguvernér Frait.

^REKLAMA

Krátkodobé sazby kolem tří procent, delší sazby ještě vyšší

Poslední dvě desetiletí byla z pohledu úrokových sazeb historickou anomálií. Viceguvernér Frait jako by zdůraznil a snažil se ovlivnit očekávání vyšších úrokových sazeb než v minulém desetiletí. Tři procenta je Fraitův předpoklad ohledně neutrální rovnovážné korunové úrokové sazby. Frait v rozhovoru uvedl, že v situaci, kdy je inflace na cíli a ekonomika není ani přehřátá, ani podchlazená, měla by být základní úroková sazba kolem tří procent. Tři procenta jsou ale spíše dolní hranicí. Sdělení je zřejmé – očekávejte sazby na vyšší úrovni po delší dobu.

Hovoříme o úrokových sazbách krátkodobých, nicméně v případě hypotečních úvěrů se hraje zejména o sazby dlouhodobé. „Delší sazby jsou běžně vyšší,“ vyslovil v tomto ohledu v prosincovém rozhovoru pro týdeník Ekonom viceguvernér Frait.

Vyšší úrokové sazby zvyšují náklady na dluhovou službu. Pokud se splácení rozprostře do více let, nemusí být ani tak splátka příliš zatěžující. Viceguvernér Frait se ale v rozhovoru pro Ekonom přiznal, že vícegeneračním hypotékám není nakloněn. Česko nemá jít švédskou cestou. U tamních hypotečních úvěrů se v některých případech ani nesplácí jistina, ale jen úroky z ní: „Když tu hypotéku nesplácíte, můžete si půjčit opravdu velké částky,“ vyslovil viceguvernér Frait. Švédsko má díky inovaci hypotečních produktů jedny z nejzadluženějších domácností na světě.

ČTĚTE VÍCE https://www.hypoindex.cz/clanky/svedsko-nesplatitelne-hypoteky-a-predrazene-nemovitosti/

Švédsko je prý laboratoří toho, co se dá v oblasti financování udělat špatně. Fungovalo to vcelku dobře v době nízkých úrokových sazeb: „Protipólem byl rychlý růst cen bydlení,“ vyslovil Frait. Jak se ovšem ve Švédsku na hypotékách nahromadily vysoké dluhy, zvýšení úrokových sazeb má dnes citelné dopady. Jak úrokové sazby vzrostly, hypoteční dlužníci si na úrokových splátkách z hory dluhů připlatí. Některé finanční inovace, které vypadají z počátku velmi rozumně, se později ukáží být průšvihem.

Vyšší sazby a tlak na ceny nemovitostí

Právě úrokové sazby držené pod úrovní inflace jsou klíčem k pochopení vývoje na realitních trzích. Inflace posledních let a reálně záporné úrokové sazby učinily ceny nemovitostí více udržitelné. Související spekulace a zajištění se proti inflaci se v minulých letech více než vyplatila.

Nyní se prý atraktivita nemovitostí jako ochrany před inflací snížila: „Dalším faktorem, který může sehrát roli při poklesu cen nemovitostí, je, že se snížila jejich atraktivita jako ochrany před inflací,“ vyslovil Frait.

V realitě půjde o to, za kolik se v Česku bude skutečně půjčovat a v neposlední řadě jaká bude skutečná inflace. V době, kdy lze inflační nejistoty a očekávání krájet, nikdo neví, zda a kdy bude inflace skutečně na cíli.

Právě Frait v prosincovém rozhovoru uvedl, že v situaci, kdy je inflace na cíli a ekonomika není ani přehřátá, ani podchlazená, by měla být základní úroková sazba kolem tří procent. To radní ČNB Jan Procházka v lednovém rozhovoru připustil, že „správná, neutrální úroková sazba“ bude hledána. Tato krátkodobá sazba by podle Procházky mohla být asi 3,5 %. Dlouhodobá sazba bude z logiky předpokladu rostoucí výnosové křivky vyšší. Co se týká změny sazeb ze strany ČNB, podle Procházky nemá jít o jízdu smykem, ale plynulý průjezd zatáčkou.

Člen bankovní rady Procházka zauvažoval i o tom, že možnosti zvyšovat úrokové sazby mělo své limity: „Velké podniky by pořád chodily do zahraničí, braly by si úvěry v eurech nebo od svých matek. Tedy bychom potrestali pár domácností, které by musely refixovat (hypoteční úvěry) zrovna v tom období.“ Pro hypoteční dlužníky jde vlastně o dobrou zprávu, člen bankovní rady při stanovení úrokových sazeb na dlužníky myslí.

Vyšší nebo nižší úrokové sazby mohou mít a mají dopady na trh s bydlením. A podobné dopady má inflace. Nižší úrokové sazby a dostupnost úvěrů v letech minulých popoháněly ceny nemovitostí. Nafukující se pohledávky bank vytvořily větší kapitálovou sílu pro investice do nemovitostí. Prostředí nižších úrokových sazeb znamenalo přecenění nemovitostí směrem nahoru. Inflační prostředí, inflační očekávání a inflační peripetie učinily ceny nemovitostí udržitelnějšími.