Komentář: Hypoteční párty skončila, financování „drinků“ už je bez slevy

Očekávají se relativně vyšší úrokové sazby po delší dobu. Nelze se ale zavazovat, že sazby budou rok na nějaké konkrétní úrovni. Prostředí je turbulentní, nelze vyloučit ani další šok a zvýšení. Pokud by jádrová inflace zachycující dlouhodobý trend cenové hladiny neklesala, hlasy pro zvýšení sazeb by se v bankovní radě ČNB našly. Aktuálně se ovšem nenajdou hlasy pro snížení sazeb, z pohledu hypotečního a realitního trhu je zapotřebí uklidit po předchozích excesech.

Hypoteční párty nemá smysl rozpouštět silou. Nechť si každý dopije svůj drink a v klidu odejde domů. Když ještě vládlo opojení rostoucími cenami nemovitostí, hypoteční úvěry byly za hubičku. Navíc byly i dostupné. Párty to byla nebývalá, v minulých letech jsme v Česku zažili svižný růst objemů poskytnutých hypoték.

Jak ve vztahu k vnějšímu světu a přehřáté tuzemské ekonomice začaly převládat jiné větry a dostavila se nečekaná dokonalá bouře, už se i v nejvyšších patrech centrální banky připouští, že peněžní a úvěrová politika byla v Česku uvolněná až příliš. Nyní je třeba nepřipustit, aby se párty znovu rozjela. Financování drinků tak už nemá být ve slevě, hledá se, jak bezbolestně udělat pořádek.

Cena peněz přecenila nemovitosti

Hypotéční trh v českých končinách byl přehřátý, ceny nemovitostí svědčí o tom, že poptávka byla vysoká. Nulové sazby, levné hypotéky a enormní zájem o nákup nemovitostí na dluh v Česku měl střídat opačný extrém, drahé hypotéky, ochabnutí zájmu o nákup nemovitostí za každou cenu.

Víceguvernér Jan Frait, radní ČNB a někdejší ředitel odboru finanční stability této instituce zodpovídající za cenovou stabilitu, v nedávném rozhovoru pro Deník N připustil, že poslední roky dokládají, že měnící se úrokové míry mají významný dopad na realitní trh: „Pokud bychom se začali vracet k nějaké výrazně nižší hladině sazeb, dalo by se očekávat, že se oživí poptávka po hypotékách, tím pádem i nákupy. I proto říkáme, že naše sazby budou relativně vysoké delší dobu,“ vyslovil Frait.

^REKLAMA

Vyslovené jako by naznačovalo, že bankovní rada ČNB v novém složení už nechce poptávku po nemovitostech více podněcovat. Restriktivní úroveň úrokových sazeb na hypotečním trhu prý vede k tlakům na pokles cen na sekundárním trhu starších bytů a domů i ve výstavbě nových.

„S aktuální makroekonomickou prognózou ČNB je víceméně slučitelné, že nominální ceny nemovitostí na sekundárním trhu budou většinu tohoto roku ještě klesat, i když ne moc výrazně. K zastavení poklesu dojde někdy v průběhu příštího roku,“ komentoval nedávno víceguvernér ČNB Jan Frait.

Sazby nezvyšovat, ceny bytů stabilizovat

Radní ČNB v nové konstelaci bankovní rady ČNB opět zřejmě považují vývoj na trzích aktiv a nemovitostí za důležitou veličinu i pro měnovou politiku, nejen politiku finanční stability. Lze se i domnívat, že jak by byl dopad do rodinných rozpočtů hypotečních dlužníků v případě razantního zvýšení úrokových sazeb drasticky zhoubný, odráží se to v neochotě hlasovat pro zvýšení korunových sazeb.

Nikdy neříkej nikdy, v prohlášeních strůjců peněžní a úvěrové politiky se objevuje i dovětek komunikující, že další růst úrokových sazeb v České republice je pořád možný. Snižovat sazby ale není zapotřebí, například i proto, že existuje riziko obnovení cenové spirály na trhu s nemovitostmi – cosi v tomto smyslu zaznělo v únorovém rozhovoru víceguvernéra Fraita pro deník N.

V inflační spirále cen nemovitostí růst hypotečních úvěrů podporuje růst cen realit a naopak. Jan Kubíček, jeden z nejnověji jmenovaných radních ČNB, připustil, že na poptávkové straně bylo přehřátí českého realitního trhu důsledkem předchozího vývoje měnové politiky. Aktuální vysoké splátky z nových hypoték se mohou zdát být nápravou někdejší uvolněné peněžní a úvěrové politiky.

„Do budoucna bych se osobně rád vyhnul tomuto cyklu, kdy při nulových sazbách rostou objemy hypoték meziročně o desítky procent a při následném utažení měnové politiky pak o desítky procent hypotéky padají,“ komentoval vývoj na hypotečním trhu radní Jan Kubíček.

Víceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová se k věci v jiném rozhovoru vyslovila také: „…v lednu si domácnosti vzaly hypotéky v objemu necelých 5 miliard, zatímco průměrný měsíční objem nových hypoték byl v roce 2021 30,7 miliardy.“ Kohouty peněz z hypotečních úvěrů směřujících na realitní trh byly dosavadním zvýšením sazeb řádně utaženy.

Role silné koruny

Aktuálně to vypadá, že pokud se nezvýší tuzemské mzdy nebo data nepotvrdí existenci mzdově-cenové spirály nebo koruna podstatně neoslabí, úrokové sazby zůstanou tam, kde jsou. Tuzemskou inflaci a úrokové sazby ovšem může přetlačit i vývoj v zahraničí.

„Kurz za nás odpracoval alespoň trojí zvýšení sazeb,“ znělo v jednom komentáři víceguvernérky ČNB Evy Zamrazilové. Poselství je jasné, měnový kurz koruny má být náhražkou zvyšování úrokových sazeb. Silný kurz české měny má být i výslednicí očekávání toho, že korunové sazby budou vyšší po delší dobu.

„Silný kurz zlevňuje dovážené zboží, takže má blahodárný protiinflační efekt pro všechny, navíc tlumí hospodářskou aktivitu v segmentu exportérů, kteří nebudou moci dále zvyšovat mzdy a roztáčet inflační spirálu,“ vyjádřila v jedné větě Zamrazilová.

Stranou ovšem nestojí deklarovaná připravenost české centrální banky intervenovat na devizovém trhu pro stabilizaci kurzu koruny.

Inflační kořeny, úvěry a přecenění nemovitostí

Inflace podle někdejších prohlášení a představ (ex)radních ČNB, analytiků i komentátorů měla být čímsi, co skončilo na propadlišti dějin. Vcelku nedávno byly ještě řešeny deflační tlaky, že nastoupí inflační roky, stěží kdo připouštěl.

Nyní se leccos změnilo. Vnější prostředí, inflaci dovážíme, k inflaci přispívají i rekordní deficity eráru a rozpouštění „nadúspor“ českých domácností. Jak se do kapes lidí a firem začaly dostávat peníze bez protihodnoty v podobě odvedených výkonů, inflace zaklepala na dveře. Vytvářel se inflační potenciál, v Česku byla inflace nad cílem, problém zůstal nezpozorován.

Realita opět jednou ukázala, že skutek utek, s fanděním inflaci se to přehnalo. U kořenů české inflace stojí napjatý trh práce i někdejší uvolněná měnová politika a rozvolněná politika fiskální. Po bitvě je každý generál, dnes už je jasné, že v předcházejících letech mohla a měla být měnová i fiskální politika přísnější.

Protože tyto nerovnováhy trvají již delší dobu, bude pravděpodobně nutné držet sazby vysoko delší dobu.  Modelové úvahy vše nezohlední, zaznívá v nejednom komentáři z řad stávajících členů bankovní rady fandících politice stability korunových sazeb. Ano, většina radních ČNB hlasujících v radě centrální banky státu bude chtít nechat sazby na 7 % a držet je na této úrovni po delší dobu.

Dvě cesty k obnovení cenové stability

V Česku jsme prý tak trochu ztratili cenovou stabilitu, nicméně na poli finanční stability se nám dařilo. Ještě nedávno zaznívala sebevědomá slova o tom, že rychlé zvyšování úrokových sazeb inflaci pokoří. Proklamovalo se, že o co rychleji se úrokové sazby dočasně zvýší, o to rychleji budou moci klesnout. Zdražení hypotečních splátek mělo být podle původních modelových úvah jen dočasné. Na záměr na krátkou dobu cenu peněz zvyšovat, vyčkávat až inflace rychle odezní, nedošlo. Politická konstelace obměny bankovní rady byla rozhodující.

Dnes už to vypadá, že vyšší úrokové sazby tu s námi budou delší dobu. Obměnila se bankovní rada a s tím i pohledy na to, jakou peněžní a úvěrovou politiku v Česku nadále provozovat.

Nyní se připouští, že se do ekonomiky v minulosti dostalo příliš mnoho peněz. Jsou tu „nadúspory“, cosi, co nezmizí rychle, efekt bude nějakou dobu přetrvávat. Vhodnější prý bude pomalá cesta, jakkoliv vyšší inflace ukousne část úspor.

V mediálním prostoru se rozhořel spor o sazby a cenu peněz. Zaznělo nejedno slovo o tom, že ve válce s inflací je nutné používat právě úrokové sazby. Objevily se i pohledy netradiční. Když jsou úrokové sazby vyšší, odráží se to v úrokových nákladech a tyto jsou příčinou drahoty.

V bankovní radě zůstal poslední úrokový jestřáb, Tomáš Holub. Vánoční projev prezidenta Miloše Zemana potvrdil, že noví radní ČNB, které jmenoval, byli vybráni tak, aby dalšímu zvyšování úrokových sazeb oponovali.

A ano, celá tato debata a související politika či zájmy v pozadí mají vliv na hypoteční sazby a hypoteční dlužníky. Stejně ovlivňuje finanční represi věřitelů a střadatelů nebo euroizaci české ekonomiky. Stranou pak nestojí ani ocenění nemovitostí a jiných aktiv v Česku.

Nyní se hraje i o to, kdo bude potrestán platbou inflační daně. Zda bude konstelace přát střadatelům a věřitelům tím, že úrokové sazby budou drženy hluboko pod úrovní inflace, nebo dlužníkům, jejichž dluh bude inflací zlehčen. Někdo kouzlo života na dluh zaplatit musí.