Komentář: Obleva na zamrzlém realitním trhu?

Celý realitní trh měl v době nedávno minulé až moc impulzů. Bytů v nabídce bylo málo, nedostávalo se prodávajících. Poptávku přiživovali spekulanti a investoři hledající v podmínkách nulových úrokových sazeb výnosy. Realitní trhy byly polévány živou vodou nových peněz a úvěrů, ceny nemovitostí zažívaly svižnou inflaci.

Cenová láce hypotečních úvěrů

„Úrokové sazby jsou vzhledem k inflaci nízké, ale nejsou nízké vzhledem k tomu, co si lidé můžou dovolit,“ zaznělo v jednom rozhovoru v odpovědi na dotaz, jak ceny realit ovlivňuje cena peněz, úrokové sazby. „Celý trh se obludně natlakoval a nyní přichází doba účtování,“ komentoval v rozhovoru jakýsi Jakub. Vyslovil své přesvědčení, že nastávající události zamíchají kartami. Jakub všemožně argumentoval, že valuace rezidenčních nemovitostí je vysoká a ceny se utrhly z řetězu.

Peníze už „na stromě nerostou“. Nelze přece stále „jen tak tisknout“. Je tady deglobalizace, do toho válka. Jakub přiznává, že kdyby neměl díky předhypotéce připraveno levné financování, o koupi by vůbec neuvažoval: „Vím, co chci koupit a proč, vím za kolik bych koupil. Vidím, jak u daných nemovitostí cena padá.“ Pro Jakuba nemá být nákup nemovitosti spekulací, bláznovstvím, ale uváženým rozhodnutím.

Jde tu ale i o to, co jsou nízké a co vysoké úrokové sazby. V úvahách to chce zohlednit, že úrok je nutné očistit o inflaci. Pokud má Jakub v předhypotéce zajištěno financování za 2% úrokovou sazbu, pak se v době 17% inflace financuje zadarmo, jako dlužník je zvýhodněn. Reálná úroková míra, kterou mu bankovní systém garantuje, je totiž záporná, minus 15 %.

Měnová politika zvýhodňování dlužníků

Finanční závazky s fixací úrokové sazby jsou ovšem v inflačních časech inflačně zlehčovány. Zatímco dlužníci získávají, věřitelé tratí. Jakub ovšem zůstává nohama na zemi a dodává pohled každodenní reality – podstatné a důležité je to, co si lidé mohou dovolit splácet a na jaké úvěry dosáhnou.

^REKLAMA

Nominálně vyšší úrokové sazby se při několikamilionových hypotékách po refixaci propisují do výše měsíčních splátek. Tyto pak v rodinných rozpočtech představují nepřehlédnutelné výdaje. Dnešní úrokové sazby na hypotékách z tohoto pohledu vlastně nízké nejsou: „Úroky jsou taková dvojsečná zbraň. Když jsou nízké, tak peníze vypadají levnější,“ komentuje Jakub. Když jsou nyní nominálně vyšší, pak se cena peněz zdá být vyšší. V inflační realitě cenové nestability tomu tak ale není.

Jakub vystupuje na pražském realitním trhu jako potenciální zájemce. Jakubovo pozorování  shledává, že v inzerci lze pokles cen vysledovat. Jakub ale nikam nespěchá, koupit nemusí. Klidně si počká: „…jsem stále pasivní, neboť mi cena stále přijde přepálená.“ Jakub věří, že ty lepší nabídky nastoupí, předpoklad investičního výnosu se utváří v okamžiku koupě.

Nákup podle fundamentů a flippeři

Jakub chce asi koupit za cenu, která mu dává investičně z pohledu fundamentů smysl. Aktuálně na trhu prý existuje několik typů nabídek. První jsou spekulanti, kteří chtějí prodat za maximum a zkouší to. Tyto byty Jakub rozpoznává tak, že: „…valuačně nedávají vůbec žádný smysl a v nabídce visí klidně roky.“

Ochromení dnes dopadá na ty, kteří spekulovali na další růst cen. Třeba složili zálohu na koupi ve smlouvě o smlouvě budoucí. Věřili, že inflační trend cen nemovitostí bude pokračovat a oni později s výnosem prodají. Nyní nad nimi: „…visí Damoklův meč kolaudace, bude nutné složit peníze pro doplatek kupní ceny.“

Jakub popisuje, jak v inzerci vysledoval projekt, kde v řádu měsíců má dojít ke kolaudaci a k mání je prodej více než desítky bytů v podobě instrumentu smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Ceny se postupně snižují, ti kdo prodávají, zřejmě mají ruce roztřesené – tlačí je čas a financování.

^REKLAMA

Podle Jakubova vidění světa na pražském realitním trhu existují spekulanti, flippeři. Flipper představuje spekulanta, který nakupuje, aby prodal s rychlým ziskem. Na poli realit takový flipper nakupuje a rekonstruuje domy a byty. Nejednou točil peníze a využil levného financování. Nakoupit nemovitosti za účelem renovace a opětovného prodeje, často v období jednoho roku nebo méně. Proč ne, když to podpořilo zrušení daně z převodu či nabytí nemovitostí.

Slovy burzovní hantýrky mají flippěři roztřesené ruce, své pozice na nemovitostech držet nechtějí a financování jisté nemají. Budou mít tendenci rychle prodat. „Mají v tom kapitál,“ komentuje Jakub. „Jsou tu flipperské firmy, které koupí byt, trochu zrekonstruují a prodávají dráže. Jedná se zejména o rekonstrukce rodinných domků a rozdělení na byty, případně o panelové domy. Zde vidím u některých nemovitostí výrazné slevy.“

Realitní hodiny a fáze poklesu

Jakub se v průběhu prázdnin zajímal o konkrétní byty. Nechme hovořit Jakuba:  „…zkusil jsem navštívit byt, pán se chtěl na ceně domluvit, ale na nabídku nepřistoupil. S cenou hnul od té doby směrem dolů a je téměř na ceně, která mu byla nabídnuta. Jenže od té doby se v okolí takovéto byty objevily další tři.“ Boom, pokles, stabilizace, vzestup. Tak nějak je popisován realitní cyklus, který se znovu a znovu na realitních trzích v zahraničí zopakoval.

Prodávají, protože se musí přestěhovat. „Ve své rozvaze počítali s rychlým prodejem, jenže ouha.“ Prodat nelze tak jednoduše jako v době boomu, investiční horečky. Jsou paralyzováni, smířit se s tím, že cena je níže, je náročné. Co se týká cen nemovitostí, bezesporu existují ti, kteří věří a spekulují na pokles cen. Kupříkladu náš Jakub s rozhodnutím jít do vlastního otálí. Uvažuje o valuaci, fundamentech, svých investičních cílech. Nechce spekulovat, chce učinit uvážené rozhodnutí.

Má sice předhypotéku, zajištěné financování. 2% sazba je v době dvouciferné roční inflace extrémně výhodná, nicméně kdo koupí na vrcholu, možná prohloupí. A vlastně i toto přispívá k tomu, že realitní trh zamrzá. Tak jak vyčkávají prodávající, čekají i potenciální kupující.

^REKLAMA

Jakub ze své pozice vnímá, že ceny pražských bytů jsou předražené: „Paradoxně na větších bytech je vidět ten nesmysl cen, kdy cena většího bytu za metr čtvereční je u některých bytů srovnatelná s byty menšími a jejich prodejci opravdu stále věří, že za tuto cenu dnes prodají.“  Pokud bychom zpovídali někoho, kdo uvažuje, že by prodal, vyslovil by asi tisíc plus jeden argument, proč by tomu tak mělo být.

Ve slangu burzovní hantýrky je Jakub medvědem, který spekuluje na pokles cen. V tomto duchu v rozhovoru konstatoval: „…celé dva roky si klepu na čelo a říkám si, co to ty lidi dělají. Že kupují za nesmyslnou valuaci.“ Nyní Jakub věří, že doby levných a dostupných úvěrů skončily. Věří, že se inflační financování zadrhne, narazí.

Role peněžní a úvěrové politiky

Jakub spekuluje na to, že vlády a centrální banky ve vzniklé situaci nebudou vědět, koho dříve zachraňovat. Holubičí nálada radních v centrální bance ve světle inflačních očekávání a setrvačné inflace prý skončí. Jakub patří mezi ty, kteří věří, že nutnost inflaci (z)krotit zvítězí: „…nějakou dobu tu naopak budou reálné úrokové sazby s nějakou ještě vyšší hodnotou než nyní.“

V realitě dnešní inflační peripetie dvouciferné inflace je ovšem rozdíl v reálných, tedy o inflaci očištěných úrokových sazbách, pro rozhodování a kalkulaci zásadní. Náklady na financování přece jenom inflace zásadním způsobem v reálném vyjádření stlačuje a dochází k přerozdělení ve prospěch dlužníků. A když je válka, inflační daň pomáhá zlehčovat dluhy.

To, že se úvěry na nemovitosti v Česku staly nepřehlédnutelným transmisním kanálem měnové politiky, fandění inflaci a zaměstnanosti, je patrné. Stlačená cena peněz a nízké úrokové sazby se odrazily v nominálně vysokých cenách nemovitostí. Národní banka zařídila oslabení kurzu koruny, zdárně podpořila zaměstnanost i inflaci.

„Zkrotit inflaci pomocí přísnější měnové politiky ČNB umí,“ zaznělo v článku jednoho z radních ČNB ještě v dubnu loňského roku. Nyní už ve vztahu k inflaci zaznívají komentáře opatrnější: „Čísla v poslední době ale skutečně naznačují, že vrchol inflace můžeme mít za sebou, že nedosáhneme úrovní, které jsme předpokládali, a že se v nějakém rozumném horizontu vrátíme na relativně nízkou úroveň inflace.“

Ve stejném rozhovoru s jedním radním ČNB zaznívá, že měnová politika je přísná. Má se to projevovat útlumem poptávky po úvěrech a aktivech. Politika centrálních bank, ochota financovat vládní deficity a dlužníky reálně zápornými úrokovými sazbami může cenami nemovitostí (za)míchat.