Komentář: Realitní trh čeká boj s legislativou i rostoucí poptávkou
Český realitní trh prochází zásadními změnami – zatímco poptávka po bydlení zůstává vysoká, nabídka ji stále nedokáže dostatečně pokrýt. Zejména zdlouhavé stavební řízení, pokles v počtu zahájených bytů a rostoucí ceny nemovitostí patří mezi hlavní překážky ovlivňující dostupnost bydlení. Nižší úrokové sazby ČNB sice rozhýbaly trh, avšak hypotéky stále zlevňují jen pozvolna. Klíčovou otázkou pro rok 2025 tak zůstává hledání rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, přičemž efektivnější schvalování staveb by mohlo přinést více bytů pro širší spektrum kupujících.
Rok 2024 přinesl českému realitnímu trhu dynamické změny, které ovlivnily jak nabídku, tak poptávku po bydlení. Po období dlouhé stagnace jsme zaznamenali oživení realitního trhu, na čemž mělo podíl především pravidelné snižování úrokových sazeb České národní banky. Na začátku roku se pohybovaly okolo 7 %, nyní jsou na hranici 4 %. To jen zvýšilo motivaci kupujících k pořízení vlastní nemovitosti a výrazněji rozhýbalo trh. Nižší úrokové sazby mají totiž zásadní vliv na poptávku. Ovlivňují výši úroků hypoték, které jsou pro většinu kupujících hlavním zdrojem financování. Nižší sazby znamenají nižší splátky hypotéky, což činí bydlení dostupnějším pro širší škálu lidí.
Nicméně banky v roce 2024 zlevňovaly hypotéky pomalu a nechaly své sazby relativně stabilní, přestože prostor pro jejich výraznější pokles na trhu stále zůstává. Příčinou byla především vysoká marže a zisky ze sjednaných hypoték, a také ochota lidí sjednat hypotéky s vyšší úrokovou sazbou.
V roce 2025 však očekáváme výraznější pokles hypoték, a to ze současných 5 % až ke 3,5 %, v reakci na další snižování základní úrokové sazby ČNB a pokles inflace. Stačí, aby s tím začal jeden významný hráč na bankovním trhu, a ostatní se postupně přidají, aby mohli být konkurenceschopní a nepřišli o své klienty.
Toto snížení by jistě podpořilo poptávku po bydlení, která má potenciál dále růst. Situace by se však mohla stát kritickou, pokud se poptávce nepřizpůsobí nabídka, což je komplikováno zdlouhavým schvalovacím procesem. Rychlejší a efektivnější stavební řízení by mohlo významně přispět ke zvýšení dostupnosti bydlení pro širší spektrum lidí. Zároveň je však nutné brát v potaz, že situace na trhu je stále nejistá a její další vývoj bude záviset na ekonomické situaci i legislativních změnách.
REKLAMA
Výstavba bytů je příliš pomalá
Podle dostupných dat zaostáváme v počtu zahájených bytů, kdy se jedná o pokles v řádu přibližně 15 %. Zdlouhavé a neefektivní stavební řízení zůstává největší výzvou pro rok 2025, protože zpomaluje výstavbu nových bytů, zvyšuje náklady a má tak zásadní vliv na nabídku na trhu realit. Tento trend se promítá do neustále rostoucích cen vlastního bydlení, přičemž podle našich odhadů se zlevnění v dohledné době očekávat nedá. Kupující by tak s nákupem nemovitosti neměli příliš čekat. Nabídka na trhu je a ještě nějakou dobu bude omezená a s rostoucím zájmem bude vlastní bydlení luxus, na který mnozí bohužel nedosáhnou. V případě převisu poptávky nad nabídkou se vytváří prostor pro výrazně zvýšení ceny, bez obav, že by se byt neprodal.
Tahákem byly menší byty, tento trend bude pokračovat
V minulém roce se objevil trend poptávky především po menších dispozicích 1+kk a 2+kk. Projevilo se to především ve větších městech, kde je cena za metr čtvereční značně vyšší než v okrajových oblastech. V loňském roce se vyšplhala dokonce až k částce 160 tisíc za metr čtvereční. Kvůli tomu se kupující museli uskromnit. Pokud jde však o rodinné bydlení, které bývá dispozičně větší, zájem zůstal stabilní, avšak nabídka byla omezená, což vystřelilo ceny těchto nemovitostí nahoru.
Rok 2025 bude o hledání rovnováhy mezi poptávkou a nabídkou. Klíčové bude zajisté zrychlení stavebního řízení, které je hlavní překážkou při navyšování bytové kapacity a stabilizaci trhu. Pokud dojde ke zlepšení legislativních procesů a k poklesu úrokových sazeb hypoték, otevře se cesta k větší dostupnosti kvalitního bydlení pro širší spektrum obyvatel.
Autor: Oded Ber, CEO Neocity
