EUR 25.200

USD 23.143

REPO sazba ČNB 6.25 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.200

USD 23.143

Text: David Bureš

08. 10. 2019

0 komentářů

Koupit nemovitost na rodné číslo, nebo na společnost?

 

Jaké jsou plusy a mínusy koupě investiční nemovitosti na rodné číslo a na společnost s ručením omezeným? V praxi se toto řeší zejména u velkých nemovitostí, jako jsou činžovní domy nebo soubor více nemovitostí větší hodnoty. 

Loading



 


Koupě nemovitosti, kterou následně vložíte do společnosti s ručením omezeným, je otázka hlavně bezpečnosti, aby se oddělil soukromý majetek od majetku určeného pro podnikání.
Pokud se podíváme na skutečnou praxi, tak mohou nastat tyto 4 případy:

  1. Vy jako fyzická osoba koupíte nemovitost od jiné fyzické osoby.
  2. Vy jako fyzická osoba koupíte společnost s ručením omezeným (s.r.o.), které vlastní danou nemovitost.
  3. Vy založíte společnost s ručením omezeným a to koupí od fyzické osoby nemovitost.
  4. Vy založíte společnost s ručením omezeným a koupíte jinou společnost s ručením omezeným, které vlastní danou nemovitost.

Co vám nyní ovlivní čistý zisk?

Pokud kupujete přímo nemovitost, tak se vás dotýkají všechny 3 daňové náklady. Pokud kupujete společnost s ručením omezeným, tak řešíte pouze věci kolem daně z příjmu, kde však je nižší efekt z pokračujících odpisů, což znamená vaše budoucí vyšší zdanění příjmů z pronájmu.
V Tabulce 1 je zanesen základní rozdíl mezi přímým nákupem nemovitosti a nákupem společnosti s ručením omezeným, které nemovitost vlastní. Výhodnější pro prodávajícího je prodat obchodní podíl, kde nemusí (v modelovém příkladu) platit 9,5 mil. Kč daně z příjmu (pokud by to bylo v obchodním majetku nebo to nedržel ještě 5 let). Tato výhoda může být hlavním důvodem pro slevu, pokud koupíme jeho společnost namísto samotné nemovitosti. Často se to určuje jako polovina z uspořené daně z příjmu. Další možnou úsporou prodávajícího je daň z dividend.
Tabulka 1: Rozdíl přímého nákupu nemovitosti a společnosti vlastnící nemovitost
Rozdíl přímého nákupu nemovitosti a společnosti vlastnící nemovitost
 Zdroj: PWC
Další důležitý pohled na rozdíly je ve fázi zdanění příjmů. Zde jsou vidět všechny 4 varianty nákupu a s tím spojené efekty. To nám ukazuje ve spodní části Tabulky 2 výsledek v podobě doby návratu vlastního kapitálu. Tedy jak rychle se vrátí vložené peníze.
Nejlépe vypadá na první pohled varianta, kdy nově založená společnost s ručením omezeným (označuje se SPV) koupí jinou společnost, která vlastní již konkrétní nemovitost. Musíme však ještě započíst jednu daň – a tou je daň z příjmu, pokud si to z daného SPV bude chtít jeho majitel „vytáhnout“ zisk pro vlastní užitek. V ten moment je pak nejlepší variantou, kdy fyzická osoba kupuje přímo nemovitost. Na konci jsou již čisté zdaněné peníze v kapse fyzické osoby.
Tabulka 2: Porovnání zdanění zisku při různých způsobech koupě nemovitosti
Porovnání zdanění zisku při různých způsobech koupě nemovitosti
Zdroj: PWC
Autor je expertem na investiční nemovitosti v Praze. Tedy jak sehnat ty výnosné nad 7 % p.a. a na to, jak v současných nemovitostech vydělat o 20 % více. 

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Nový vzestup na trhu: Hypotéky a ceny nemovitostí nabírají dech

O českém trhu rezidenčních nemovitostí a trhu hypotečním není špatné pohovořit s někým, kdo se o dění zajímá. Zájem o hypotéky opět stoupá a s ním i ceny nemovitostí, které začínají nabírat dech. Očekávání a uvolnění parametrů obezřetnosti DTI a DSTI při poskytování úvěrů hraje svou roli. Nedostatek nabídky není jen otázkou poptávky, ale i „zelené“ […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

19. 03. 2024

Komentář: Blíží se znovu do USA nemovitostní krize?

Po delší odmlce se znovu vynořují důkazy o možné krizi v sektoru amerických nemovitostí. Otřesy na tomto trhu negativně ovlivňují tamní finanční domy, které drží velké množství dluhů směrem k developerům a majitelům nemovitostí. S prudkým nárůstem úrokových sazeb má mnoho firem problémy s refinancováním svých dluhů, což některé banky nutí zvyšovat rezervy na opravné […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

18. 03. 2024

Komentář: Regulační bouře prodražuje ceny bytů

Na pozadí neustálých proměn na realitním a hypotečním trhu se stále cosi děje. Jde o aktuální vývoj, trendy a dění, které ovlivňují jak cenovky nemovitostí, tak dostupnost hypotečního financování. Od nebývalého utažení úvěrových podmínek a jeho uvolnění až po očekávání budoucí inflace a role nemovitostí jako prostředku k ochraně před znehodnocením peněz – to vše […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

14. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *