Úterý 12. listopadu. Svátek má Benedikt.

Kupujete nemovitost na hypotéku? Pozor na pákový efekt

páka - pákový efekt

Petr Zámečník

Koupě nemovitosti je zpravidla spojena s hypotečním úvěrem. Ten nese do celé investice tzv. pákový efekt. Co znamená a jaké má důsledky?

Pákový efekt se nejčastěji rozebírá při investicích do akcií a dalších finančních nástrojů. Spočívá v tom, že investor nemusí uhradit celou cenu aktiva (akcie, nemovitosti…), ale jen její část. Zbytek je často[1] uhrazen úvěrem. V případě nemovitosti nejčastěji hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření.

Při koupi nemovitosti na hypotéku kupující uhradí z vlastních prostředků zpravidla 10 % nebo 20 % kupní ceny (a další související náklady), ale nemovitost je připsána na jeho jméno v katastru nemovitostí a může těžit z veškerých plodů vlastnictví – může bydlet v celé nemovitosti (ne jen v 10 % či 20 %), inkasuje celé nájemné… a když vzroste cena nemovitosti, inkasuje celý zisk z růstu.

Pákový efekt a jeho princip

Základním principem pákového efektu je, že kupující nemusí uhradit celou kupní cenu, ale pouze její část, přičemž těží z vlastnictví (ovládání) celé věci, v našem případě nemovitosti.

Nejlépe je to ukázat na příkladu. Počítejme s koupí nemovitosti v ceně 1 mil. Kč a úhradou pouze 10 % kupní ceny s tím, že 90 % zaplatí banka. Odhlédněme pro zjednodušení od ostatních nákladů spojených s pořízením nemovitosti, jako jsou poplatky za odhad a převod v katastru nemovitostí a daň z nabytí nemovité věci.

Kupující tedy zaplatil 100 tis. Kč za nemovitost v hodnotě 1 mil. Kč. Pokud vzroste cena nemovitosti o 10 % (což byl v uplynulých letech přibližně roční růst ceny), stoupne hodnota nemovitosti o 100 tis. Kč na 1,1 mil. Kč. Ovšem kupující investoval pouze 100 tis. Kč vlastních prostředků. Hodnota jeho vlastní investice se tak zdvojnásobila. Pokud by nemovitost prodal za 1,1 mil. Kč (a opět odhlédněme pro zjednodušení od veškerých nákladů), splatil by hypotéku ve výši 900 tis. Kč a zůstalo by mu 200 tis. Kč. Jeho zisk by byl 100 %.

Pákový efekt má ale i svou negativní stranu. Při poklesu ceny se ztráta násobí stejně jako při jejím růstu. Pokud by cena nemovitosti klesla např. o 10 % (v období po finanční krizi a pádu investiční banky Lehman Brothers klesla dokonce více), ztratila by 100 tis. Kč na 900 tis. Kč. Pokud by v takovém případě musel vlastník nemovitost prodat, získal by peníze pouze na splacení hypotéky a nezbylo by mu vůbec nic. Jeho ztráta by byla 100 %.

S využitím pákového efektu může investor tratit dokonce víc, než kolik investoval. Pokud by v našem příkladu cena nemovitosti klesla o 20 %, v případě prodeje by její majitel inkasoval pouze 800 tis. Kč. To by nestačilo ani na splacení hypotéky a banka by po něm dál vymáhala dlužných 100 tis. Kč.

Varování: Pákový efekt i v případě koupě nemovitosti zvyšuje výnosy, ale i riziko.

Rozdíl mezi pákovým efektem u akcií a u nemovitostí

Pákového efektu lze využít při investicích téměř do libovolného aktiva. Často se využívá např. při investicích do akcií – tedy do podílů na společnostech. Pákový efekt v takovém případě funguje stejně jako u investice do nemovitosti s hypotečním úvěrem. Také zvyšuje možnost zisku, ale zároveň zvyšuje riziko. Je ale několik důležitých rozdílů mezi pákovým efektem u investic do akcií a do nemovitostí.

V prvé řadě v ceně úvěru. Přestože i při akciové investici je úvěr zajištěn kupovaným aktivem – akciemi (stejně jako hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti), je úvěr na obchodování s akciemi mnohem dražší. Žádný obchodník s cennými papíry ani banka nepůjčí na akciové spekulace peníze za 2,61 % ročního úroku, jako je aktuální průměrná sazba hypotečních úvěrů podle Fincentrum Hypoindexu.

Rozdíl je ale i v riziku. Začnou-li klesat ceny nemovitostí, banka po klientovi nic nechce ani v případě, kdy klesnou pod úroveň zajištění. Z příkladu pokud by klesla cena o 20 %, nestačila by zástava ani na pokrytí jistiny úvěru. Přesto by banka nevyzývala klienta k doplacení části ceny, protože jeho úvěr vzrostl nad požadovaných 90 % LTV. Problém nastává pouze v případě, kdy majitel chce nebo musí z nějakého důvodu nemovitost prodat.

V případě úvěru na obchodování s akciemi ovšem banka či obchodník s cennými papíry klienta v případě poklesu ceny okamžitě vyzvou, aby doplnil marži (tzv. margin call). Pokud peníze nepošle a marži nedoplní, tak banka či obchodník jeho akcie prodají a realizují tím jeho ztrátu. I ta navíc může být vyšší než investované prostředky a klient bude muset úvěr splácet dál.

Je ještě jeden obrovský rozdíl, díky kterému se lidé často domnívají, že investice do nemovitosti je bezpečná a vždy rostoucí, zatímco akcie jsou rizikové. A to je transparentnost. U akcií obchodovaných na burze se cena mění v průběhu obchodních hodin prakticky neustále. V každém okamžiku je možné zjistit, kolik akcie stojí.

Na nemovitosti ale nevisí žádná cenovka. Pokud ceny nemovitostí klesají, všimnou si toho skutečně jen ti, kteří nemovitost aktuálně prodávají či kupují. Ostatní své byty a rodinné domy pokojně užívají či pronajímají. A změny ceny si ani nevšimnou.

Prodávají-li lidé nemovitost po několika letech, zpravidla ji skutečně prodají za vyšší cenu, než za jakou ji koupili. Nominálně. Tedy před započítáním inflace. A nepočítají často ani s dalšími náklady, které je nemovitost stála. Zda byla koupě nemovitosti reálně zisková, raději vědět ani nechtějí. Mají tak lepší spánek a mohou přátelům tvrdit, jak dobrý obchod udělali.


[1] V některých případech se při uzavření obchodu platí jen záloha (marže), ale již od tohoto okamžiku nese kupující důsledky změny ceny celého koupeného aktiva.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Kupujete nemovitost na hypotéku? Pozor na pákový efekt”

  1. om napsal:

    Zavádějící informace
    Toto jednoduše není pravda: “ Začnou-li klesat ceny nemovitostí, banka po klientovi nic nechce ani v případě, kdy klesnou pod úroveň zajištění.“
    Skutečnost: Každá úvěrová smlouva obsahuje doložku o tom, že dlužník je povinen banku informovat o okolnostech, které změní LTV. Hypoteční banka pak může požadovat navýšení ručení nebo mimořádnou splátku.
    Hypotéka a margin se nejvíc liší v úroku, v poměru LTV (riskantnějsí u hypo) a v kecech okolo, kdy v případě marginu vás několikrát důrazně varují, že jde o riskantní investici a že doporučují riskovat pouze to, co vás nezruinuje, zatímco v případě hypotéky vám poblahopřejí ke skvělému rozhodnutí.

  2. Petr napsal:

    Ted neco z praxe
    Pane Zamecniku, mate spoustu článku o nemovitostech a investicich s nimi spojené. Dovolte mi ovsem otazku, kolik vlastníte investicnich nemovitosti sám, případně jake mate zkušenosti z praxe?

    Dekuji.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *