EUR 25.335

USD 23.337

REPO sazba ČNB 6.25 %

Inflace 2.3 %

EUR 25.335

USD 23.337

Text: Petr Zámečník

27. 06. 2012

3 komentáře

Máte peníze? Neplaťte úroky z hypotéky

 


 

Řešením je offsetová hypotéka. Pod cizokrajným názvem se skrývá hypoteční úvěr, ke kterému je navázán další účet. A úroky, které klient v daném měsíci zaplatí, se počítají z rozdílu zůstatku hypotéky a peněz uložených na bilančním účtu. Pokud si půjčí na hypotéku 2 mil. Kč a 1 mil. Kč uloží na související bilanční účet, úroky bude platit pouze z rozdílu, tedy z 1 mil. Kč.

Na první pohled úžasný produkt, blížící se „hypotečnímu kontokorentu“, má pochopitelně i své slabé stránky. Tou hlavní je vyšší úroková sazba než u standardní hypotéky. A vedlejší je menší nabídka offsetových hypoték na českém trhu. V současnosti ji nabízí pouze dvě banky – Raiffeisenbank a Fio banka.

Offsetová hypotéka je poměrně mladý produkt nejen na českém trhu. „Konkrétně ve Velké Británii, kde produkt existuje od roku 1997. V roce 2007, po deseti letech existence, existovalo v UK už více než 250 offsetových hypotečních produktů. Počet bank, které offset zavedly, se rozrostl, ale v zásadě až po několika letech existence produktu,“ uvádí ve své tiskové zprávě z dubna loňského roku Golem Finance.

V Česku zavedla offsetovou hypotéku jako první mBank. Ta ji ale nabízela bez úrokové přirážky, a tak po čase zjistila, že se jí produkt nevyplácí a pro nové klienty ho nenabízí. K ní se přidala Raiffeisenbank a po získání bankovní licence a zavedení hypotečních produktů řady poskytovatelů offsetové hypotéky rozšířila Fio banka.

Tabulka 1: Základní parametry offsetových hypoték

Banka

Fio banka

Raiffeisenbank

Produkt

Hypospořicí konto

Offset

Přirážka k úrokové sazbě

0,4 p.b.

0,2 p.b.

Minimální výše zápočtu

50 000 Kč

 –

Maximální výše zápočtu

100%

100%

Obě banky – Fio banka i Raiffeisenbank – přistupují k offsetové hypotéce velmi podobně jako k běžnému hypotečnímu úvěru. Raiffeisenbank ovšem u tohoto typu hypotéky umožňuje využít fixaci úrokové sazby pouze na 1 rok, 2 roky nebo 3 roky.

U obou bank lze 20 % úvěru použít na libovolný účel bez dokládání faktur. U Raiffeisenbank ale pouze v případě, že je celková výše hypotéky sjednaná na částku vyšší než 1 880 000 Kč, a u Fio banky maximálně ve výši 300 tis. Kč (což odpovídá 20 % z hypotečního úvěru 1,5 mil. Kč).

V obou případech dochází ke klasickému anuitnímu splácení hypotéky. Nejedná se tedy o hypotéky s odloženou splatností jistiny, které lze využít např. ke kombinaci s investičními produkty.

Kdy se offsetová hypotéka vyplatí

Offsetová hypotéka se obecně vyplatí tehdy, má-li klient dostatek volných finančních prostředků. Její výhodnost ale roste také s růstem rozdílu (spreadu) mezi úrokovými sazbami na spořicích účtech a hypotečních úvěrů.

Výhodou využití offsetu je také daňová úspora. Pokud klient uloží peníze na spořicí účet, z obdrženého úroku zaplatí 15% daň z příjmů. Pokud ale uloží peníze na účet související s offsetovou hypotékou, úroky nedostává, pouze je nezaplatí, a tudíž je nemusí danit. Využívá-li ale daňového zvýhodnění úvěrů na bydlení, pak je tato daňová výhoda „kompenzována“ nižší odčitatelnou položkou.

Tabulka 2: Ukázka výpočtu výhodnosti offsetové hypotéky

 

Raiffeisenbank

Fio banka

Minimální sazba klasické hypotéky

3,49%

3,51%

 – fixace

3 roky

5 let

Minimální sazba offsetové hypotéky

3,69%

3,91%

Poplatek za vedení hypotéky

150 Kč

0 Kč

Splátka klasické hypotéky (1 mil. Kč, 20 let)

5 794,46 Kč

5 804,74 Kč

Splátka offsetové hypotéky (1 mil. Kč, 20 let)

5 897,71 Kč

6 012,48 Kč

Měsíční náklady klasické hypotéky celkem

5 944,46 Kč

5 804,74 Kč

Měsíční náklady offsetové hypotéky celkem

6 047,71 Kč

6 012,48 Kč

 

 

 

Úroková úspora ze 100 tis. Kč (měsíčně)

                  307,50 Kč

   325,83 Kč

Úroky ze spořicího účtu (2,5 %, měsíčně)

                  208,33 Kč

   208,33 Kč

Úspora offsetové hypotéky

                    99,17 Kč

   117,50 Kč

 

 

 

Offsetová hypotéka po započítání úrokového rozdílu

5 948,54 Kč

5 894,98 Kč

Rozdíl offsetové a klasické hypotéky

4,08 Kč

90,24 Kč

Ukázkový příklad počítá s hypotečním úvěrem ve výši 1 mil. Kč na 20 let, uložením 100 tis. Kč na bilanční účet k offsetové hypotéce a úrokovou sazbou 2,5 % u spořicích účtů. Naopak nepočítá s daní z příjmů z úroků ze spořicích účtů, neboť při využití hypotéky na bydlení (a splnění dalších zákonných podmínek) jsou vyšší zaplacené úroky z hypotéky předmětem odpočtu z daně z příjmů ve shodné 15% výši.

Uložených 100 tis. Kč ani v jedné bance nevykompenzuje vyšší úrokovou sazbu hypotéky. U Raiffeisenbank, která má nižší přirážku, o cca 4 Kč, u Fio banky o cca 90 Kč. Aby se vyrovnaly náklady a přínosy offsetové hypotéky, musel by klient Raiffeisenbank na účet složit 104 120 Kč, klient Fio banky 176 800 Kč.

Toto je samozřejmě platné pouze při porovnání klasické a offsetové hypotéky v rámci stejné banky. Vzhledem k nízké konkurenci na trhu offsetových a naopak vysoké konkurenci na trhu klasických hypoték je vhodné porovnávat vždy aktuálně dostupné možnosti daného klienta – tedy nejlepší nabízenou variantu klasické hypotéky a nejlepší variantu offsetové hypotéky.

Loading

Vstoupit do diskuze 3 komentáře

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.6 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%
Historie vývoje


Související články

Zajištění úvěru nemovitostí? Pozor na potenciální právní vady takové nemovitosti

Chcete-li si vzít úvěr například pro nastartování svého podnikání a jste zároveň vlastníkem nějaké nemovitosti, můžete ji využít jako zástavu. Než však o půjčku požádáte, měli byste se ujistit, že daná nemovitost nemá žádné právní vady. Jaké jsou a v čem jejich problematika spočívá?

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

27. 02. 2024

Ceny pozemků rostly, rodinných domů stagnovaly a bytů klesly

Byty meziročně zlevnily o 5,8 procenta, rodinné domy o 0,1 procenta. Naopak tržní hodnota pozemků díky poptávce převyšující nabídku meziročně rostla o 7,2 procenta. Tempo růstu cen pozemků nicméně v závěru roku zpomalilo. Celkový vývoj na trhu nemovitostí ukazuje, že k rozhodnutí o koupi přichází nejvhodnější doba. Data vyplývají za aktuálního ukazatele ČSOB Index.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: SUR REAL Investments

23. 02. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • MP

    1 července, 2012

    Když mám volné peníze, nepotřebuji hypotéku.

    Odpovědět

  • Petr

    8 září, 2012

    Kdyz potrebujete tri miliony na byt a mate jeden milion nasporeny, mozna si rad hypoteku vezmete. No a pokud nemate pro ten nasporeny milion vyuziti, pri kterem bude jeho rocni procentni zhodnoceni vyssi, nez je urok z Vasi hypoteky, vyplati se Vam mozna vyuzit offsetovou hypoteku, protoze se Vam snizi uroceny zaklad, ale ten milion pritom budete mit porad volne k dispozici – na rozdil od situace, kdy si vezmete 2M hypoteky a nasporenym milionem zaplatite zbyvajici cast ceny bytu.

    Odpovědět

  • Petr

    8 září, 2012

    To neni zadna novinka. Bilancni mechanismus nabizi uz radu let mBank pod nazvem mBilans.

    Odpovědět