Máte peníze? Neplaťte úroky z hypotéky

Řešením je offsetová hypotéka. Pod cizokrajným názvem se skrývá hypoteční úvěr, ke kterému je navázán další účet. A úroky, které klient v daném měsíci zaplatí, se počítají z rozdílu zůstatku hypotéky a peněz uložených na bilančním účtu. Pokud si půjčí na hypotéku 2 mil. Kč a 1 mil. Kč uloží na související bilanční účet, úroky bude platit pouze z rozdílu, tedy z 1 mil. Kč.

Na první pohled úžasný produkt, blížící se „hypotečnímu kontokorentu“, má pochopitelně i své slabé stránky. Tou hlavní je vyšší úroková sazba než u standardní hypotéky. A vedlejší je menší nabídka offsetových hypoték na českém trhu. V současnosti ji nabízí pouze dvě banky – Raiffeisenbank a Fio banka.

Offsetová hypotéka je poměrně mladý produkt nejen na českém trhu. „Konkrétně ve Velké Británii, kde produkt existuje od roku 1997. V roce 2007, po deseti letech existence, existovalo v UK už více než 250 offsetových hypotečních produktů. Počet bank, které offset zavedly, se rozrostl, ale v zásadě až po několika letech existence produktu,“ uvádí ve své tiskové zprávě z dubna loňského roku Golem Finance.

V Česku zavedla offsetovou hypotéku jako první mBank. Ta ji ale nabízela bez úrokové přirážky, a tak po čase zjistila, že se jí produkt nevyplácí a pro nové klienty ho nenabízí. K ní se přidala Raiffeisenbank a po získání bankovní licence a zavedení hypotečních produktů řady poskytovatelů offsetové hypotéky rozšířila Fio banka.

Tabulka 1: Základní parametry offsetových hypoték

Obě banky – Fio banka i Raiffeisenbank – přistupují k offsetové hypotéce velmi podobně jako k běžnému hypotečnímu úvěru. Raiffeisenbank ovšem u tohoto typu hypotéky umožňuje využít fixaci úrokové sazby pouze na 1 rok, 2 roky nebo 3 roky.

U obou bank lze 20 % úvěru použít na libovolný účel bez dokládání faktur. U Raiffeisenbank ale pouze v případě, že je celková výše hypotéky sjednaná na částku vyšší než 1 880 000 Kč, a u Fio banky maximálně ve výši 300 tis. Kč (což odpovídá 20 % z hypotečního úvěru 1,5 mil. Kč).

V obou případech dochází ke klasickému anuitnímu splácení hypotéky. Nejedná se tedy o hypotéky s odloženou splatností jistiny, které lze využít např. ke kombinaci s investičními produkty.

Kdy se offsetová hypotéka vyplatí

Offsetová hypotéka se obecně vyplatí tehdy, má-li klient dostatek volných finančních prostředků. Její výhodnost ale roste také s růstem rozdílu (spreadu) mezi úrokovými sazbami na spořicích účtech a hypotečních úvěrů.

Výhodou využití offsetu je také daňová úspora. Pokud klient uloží peníze na spořicí účet, z obdrženého úroku zaplatí 15% daň z příjmů. Pokud ale uloží peníze na účet související s offsetovou hypotékou, úroky nedostává, pouze je nezaplatí, a tudíž je nemusí danit. Využívá-li ale daňového zvýhodnění úvěrů na bydlení, pak je tato daňová výhoda „kompenzována“ nižší odčitatelnou položkou.

Tabulka 2: Ukázka výpočtu výhodnosti offsetové hypotéky

Ukázkový příklad počítá s hypotečním úvěrem ve výši 1 mil. Kč na 20 let, uložením 100 tis. Kč na bilanční účet k offsetové hypotéce a úrokovou sazbou 2,5 % u spořicích účtů. Naopak nepočítá s daní z příjmů z úroků ze spořicích účtů, neboť při využití hypotéky na bydlení (a splnění dalších zákonných podmínek) jsou vyšší zaplacené úroky z hypotéky předmětem odpočtu z daně z příjmů ve shodné 15% výši.

Uložených 100 tis. Kč ani v jedné bance nevykompenzuje vyšší úrokovou sazbu hypotéky. U Raiffeisenbank, která má nižší přirážku, o cca 4 Kč, u Fio banky o cca 90 Kč. Aby se vyrovnaly náklady a přínosy offsetové hypotéky, musel by klient Raiffeisenbank na účet složit 104 120 Kč, klient Fio banky 176 800 Kč.

Toto je samozřejmě platné pouze při porovnání klasické a offsetové hypotéky v rámci stejné banky. Vzhledem k nízké konkurenci na trhu offsetových a naopak vysoké konkurenci na trhu klasických hypoték je vhodné porovnávat vždy aktuálně dostupné možnosti daného klienta – tedy nejlepší nabízenou variantu klasické hypotéky a nejlepší variantu offsetové hypotéky.