EUR 25.655

USD 22.059

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.655

USD 22.059

Text: redakce hypoindex.cz

01. 04. 2021

Nemovitosti v ČR budou nejspíše dále trendově zdražovat

 

Foto: Shutterstock

Trh s nemovitostmi v ČR zůstává jako celek nečekaně odolný vůči dopadům probíhající koronavirové situace. Ceny nemovitostí v souhrnu dále rostly i v roce 2020 a v růstu pokračují i letos. Cenový pokles zaznamenaly jen jisté segmenty trhu s nájemním bydlením. Kvůli odlivu poptávky zahraničních turistů po krátkodobých pronájmech zejména klesla loni cena nájmů v historickém jádru Prahy.



 


Určujícím faktorem v pozadí odolnosti nemovitostního trhu je až kriticky nedostačující nabídka nemovitostí, jež nedokáže uspokojit poptávku po nich. Nedostačující nabídka je z podstatné části výsledkem nepříliš funkčního, nepružného stavebního zákona, na jehož nové podobě se nyní intenzivně pracuje. Ovšem s nejistým výsledkem. Stávající legislativa týkající se výstavby způsobuje v mezinárodním meřítku příliš dlouhá povolovací řízení, což právě neumožňuje nabídce pružně reagovat na nárůst poptávky.
Poptávka po nemovitostech je stále silná z důvodu ekonomické prosperity let 2014 až 2019, během nichž citelně vzrostla kupní síla tuzemského obyvatelstva. Zejména Praha se ještě výrazněji zapojila do globálního trhu s nemovitostmi – udržela se, popřípadě i zvýšila její atraktivita v očích zahraničních investorů. Růst cen nemovitostí v ČR vykazuje dlouhodobě rostoucí trend, jenž je kromě relativně slabé nabídky dán fundamentálně také probíhajícím procesem makroekonomické konvergence ČR k bohatším zemím EU. Tento proces bude nadále pokračovat.
V roce 2020 navzdory pandemické situaci nedošlo k výraznějšímu nárůstu míry nezaměstnanosti a podstatná část obyvatelstva v ČR ekonomické dopady pandemie prakticky nijak nepocítila na své finanční situaci. Masivní fiskální podpora ekonomiky prostřednictvím programů typu Antivirus, kompenzačních bonusů, moratoria splátek úvěrů, odkladů daňových plateb a dalších umožnila nejen udržet nejnižší míru nezaměstnanosti v EU, ale také nedopustit výraznější a plošnější propad reálných mezd. Tato fiskální stimulace, jejímž výsledkem je enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k hrubému domácímu produktu, nadále pokračuje. Současně proběhla a probíhá měnověpolitická stimulace prostřednictvím citelného snížení a udržování nízké základní úrokové sazby České národní banky.

Fiskální a měnověpolitická stimulace zatraktivňuje nemovitosti

ČNB v roce 2020 podpořila nemovitostní trh nejen měnověpolitickou stimulací v podobě snížení základní úrokové sazby, ale specificky také uvolněním svých doporučení jednotlivým obchodním bankám stran podmínek poskytování hypoték. Specificky podpořila loni nemovitostní trh také vláda, jež zrušila daň z nabytí nemovitosti.
Fiskální a měnověpolitická stimulace umožnily na jedné straně bankám citelně snížit sazby hypoték, na straně druhé zatraktivnily nemovitosti coby investici. Atraktivita nemovitostí dále vzrostla jak z důvodu zrušení daně z nabytí nemovitostí, tak z důvodu relativního růstu atraktivity nemovitostního výnosu. Obecný pokles tržních úrokových sazeb, jenž v důsledku propuknutí pandemie loni na jaře nastal, vedl k poklesu výnosnosti konzervativních spořících či investičních nástrojů typu spořicích účtů, termínových vkladů nebo státních dluhopisů, což ještě zvýraznilo výnos právě nemovitostí.
Fiskální a měnověpolitická stimulace tedy udržují, případně dokonce posilují poptávku po nemovitostech, zatímco nabídka zůstává omezená. Z důvodu pandemické situace lze navíc předpokládat spíše relativní pokles objemu výstavby, což napjatou situaci na straně nabídky jen umocní. Pokles objemu výstavby, včetně výstavby rezidenční, nastává z důvodu obecné ekonomické nejistoty stran budoucnosti, kterou vyvolává pandemická situace. Současně kvůli pandemii došlo k odlivu zahraničních pracovníků, o něž je výstavba v ČR do značné míry opřena. V roce 2020 tak nastal citelný propad výkonu tuzemského stavebnictví, zejména pak právě pozemního stavitelství.
Pandemická situace tedy trh s nemovitostmi jako celek nijak zásadně negativně nepoznamenává. Trhy s nemovitostmi se však vyznačuje citelnou setrvačností, takže nelze vyloučit opožděný dopad. Také je třeba brát v potaz odlišný vývoj v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu.

Ceny mohou přechodně klesnout v určitých lokalitách a segmentech

Doposud jsme se primárně koncentrovali na segment rezidenčních nemovitostí. Pandemická situace ovšem poskytuje specifický impuls segmentu logistických realit. Poptávku po nich stimuluje pandemický rozmach e-commerce, který umocňuje zájem o skladovací objekty. Naopak pod nepříznivým tlakem se nachází část maloobchodního segmentu realit, a to kvůli odlivu zákazníku z prostředí „kamenného“ maloobchodu právě do oblasti online nakupování. Popsaná nejistota stran budoucnosti se projevuje hlavně v oblasti výstavby výrobních objektů a také kancelářských realit, které může poznamenat možný výraznější a trvalejší rozmach práce na bázi home office.
Stále silná poptávka při nadále omezené nabídce udržuje citelný tlak na růst cen nemovitostí jako celku. Tento tlak by měl přetrvat i v dalších letech. Je však třeba počítat s možnou přechodnou stagnací či propadem cen nemovitostí, který však bude omezen jen na určité lokality a na určité segmenty. Z hlediska lokality se pod nepříznivým tlakem ocitají z výše uvedeného důvodu odlivu turistického ruchu zejména prémiové objekty v historickém jádru Prahy a částečně také v lázeňských městech v čele s Karlovými Vary. Současně se ovšem pod nepříznivým tlakem mohou ocitnout rezidenční nemovitosti v málo atraktivních lokalitách typů městských periférií a sídlišť, na něž ekonomický útlum způsobený pandemií setrvačně dopadne nejspíše.
Ačkoli ČNB považuje ceny na tuzemském nemovitostním trhu za nadhodnocené, a to až o čtvrtinu, k „propíchnutí bubliny“ je třeba také „jehly“. Tu by představovala hlubší ekonomická krize, které však popsaná fiskální a měnověpolitická stimulace brání. Za cenu enormního veřejného zadlužování tedy v Česku dochází nejen k udržení poměrně vysoké zaměstnanosti a víceméně i celkové poptávky v ekonomice, ale v té souvislosti také k udržení nadhodnocení nemovitostního trhu. Nárůst zadlužení a rovněž měnověpolitická stimulace u veřejnosti navíc zesilují obavu z inflace, která dále umocňuje poptávku po nemovitostech, v nichž mnozí spatřují pojistku před dopady inflace.
Nutno však doplnit, že dopad vyšší inflace a nárůstu inflačních očekávání, který nyní v určité míře pozorujeme, nemusí být v oblasti nemovitostí jednoznačný. Citelnější nárůst inflace by vedl k výraznějšímu růstu úrokových sazeb, například na vládních dluhopisech. Investoři by žádali vyšší výnos také od nemovitostí. Výnos nemovitostí přitom v zásadě stoupá na základě růstu nájmů, nebo na základě poklesu cen nemovitostí. Pokud by byl další růst cen nájmů pro trh již neúnosný a navíc výnosnost bezpečných investičních nástrojů typů vládních dluhopisů by trvaleji vzrostla, vznikne silný tlak na pokles cen nemovitostí. Růst výnosů vládních dluhopisů přitom může podnítit i zmíněný enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k HDP.

Řada domácností si již nebude moci dovolit vlastní nemovitost

V základním scénáři ale inflace zůstane ukotvená a ceny nemovitostí v příštích letech dále trendově porostou. Nelze ovšem vyloučit, zejména v některých segmentech a lokalitách, jisté „zhoupnutí“ či stagnaci, které však budou jen přechodného rázu. Fenoménem bude v oblasti rezidenčních nemovitostí vzestup nájemního bydlení, jelikož řada domácností si již nebude moci vlastní nemovitost dovolit. Tento stav sám o sobě nemusí však vést – a nejspíše nepovede – k vytvoření tlaku na pokles cen realit. V bohatších zemích EU, jako je Německo nebo Rakousko, vykazuje podíl vlastnického bydlení citelně nižší hodnotu než v ČR, takže i v tomto ohledu budeme v příštích letech k bohatším zemím konvergovat, tj. stále více lidí, zejména mladých, již bude bydlet v nájmu, nikoli ve vlastním bytu či domu.
Autor: Lukáš Kovanda, člen Národní ekonomické rady vlády a hlavní ekonom Trinity Bank, redakčně upraveno

Vstoupit do diskuze 1 Příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.43 Aktuální výše Hypoindexu

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%
Historie vývoje


Související články

Investoři masivně nakupují nájemní byty

Jakékoliv sklady, retailové parky a moderní kanceláře. Seznam priorit investorů na tuzemském trhu nemovitostí zůstává i po 3. čtvrtletí neměnný. Přesto na něm dochází k určitému vývoji: do bilance se totiž stále viditelněji promítají rezidenční nemovitosti. Konkrétně jde o starší bytové domy i novostavby určené k pronájmu.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

22. 10. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Nebud krysa

    3 dubna, 2021

    Zdravím, jen bych podotknul, že v zemích jako je Rakousko nebo Německo jsou nájmy extrémně regulovány a lidi to finančně neruinuje plus mají nějaké jistoty.
    Na toto se u nás často zapomíná.

    Odpovědět



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.