Neoprávněná výpověď z nájmu bytu? Braňte se u soudu

Výpovědní doba tříměsíční, anebo žádná

Výpovědní doba při výpovědi z nájmu bytu činí tři měsíce. Smlouvu uzavřenou na dobu určitou může pronajímatel vypovědět pouze tehdy, pokud

• nájemce hrubě porušuje své povinnosti
• byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti či jiné osobě bydlící v tomtéž domě, anebo proti cizímu majetku v domě
• má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu
• je zde jiný obdobně závažný důvod pro výpověď

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět z týchž důvodů a také tehdy, pokud byt potřebuje pro sebe, svého exmanžela, anebo některou z osob uvedených v ustanovení § 2288 odst. 2 b) občanského zákoníku.

Poruší-li nájemce své povinnost zvlášť závažným způsobem, lze mu nájemní smlouvu vypovědět i bez výpovědní doby. Zvlášť závažným porušením je kupříkladu neplacení nájemného, kdy se dluh vyšplhá na trojnásobek měsíčního nájemného a poplatků za služby, závažné nebo neopravitelné poškozování bytu nebo domu, případně využívání bytu k jinému než sjednanému účelu.

Jak má vypadat výpověď z nájmu

Výpověď z nájmu bytu musí být vždy písemná a musí být nájemci doručena. Do výpovědi musí pronajímatel uvést výpovědní důvod.

^REKLAMA

U výpovědi pro závažné porušování povinností musí dát pronajímatel nájemci šanci napravit své chování. Pronajímatel poskytne nájemci k nápravě přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování, výpovědní důvod tím pomine. Podle Nejvyššího soudu ČR sice nemusí být výzva písemná, musí ale obsahovat specifikaci závadného chování a přiměřenou dobu k nápravě.

Pouze tehdy, kdyby nájemce své chování či jiné nedostatky neodstranil, může pronajímatel přistoupit k podání výpovědi bez výpovědní doby. Ve výpovědi musí pronajímatel výslovně specifikovat, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností.

Pronajímatel má povinnost nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi.

Jak se bránit neoprávněné výpovědi?

Ze zákona má nájemce právo podat návrhu soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi, a to v prekluzívní lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy byla nájemci výpověď doručena.

„Po uplynutí dvouměsíční lhůty právo podat žalobu zaniká. Pokud vám došla výpověď například 1. srpna 2021, musí být žaloba o přezkoumání výpovědi doručena soudu nejpozději 1. října 2021. Nestačí tedy žalobu 1. října podat na poštu,“ připomíná ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.

Žalobu musí nájemce podat u okresního soudu v místě, kde se nachází byt, řádně označit pronajímatele a nájemce a vysvětlit, v čem spatřuje neoprávněnost výpovědi.

Soud v rámci přezkoumání oprávněnosti výpovědi hodnotí jak to, zda skutečně došlo k naplnění tvrzeného výpovědního důvodu, tak veškeré formální náležitosti výpovědi. Je-li výpovědním důvodem hrubé porušení povinností nájemce, může soud dospět k závěru, že porušení povinností nedosahuje dostatečné intenzity, aby bylo možno z tohoto důvodu dát nájemci výpověď.

I oprávněná výpověď může být neplatná

I tehdy, je-li výpověď oprávněná, může soud vyslovit její neplatnost (buď přímo v řízení o přezkumu oprávněnosti, anebo v samostatném řízení).

Neplatná bude výpověď tehdy, pokud nebyla v písemné formě, anebo neobsahovala výpovědní důvod či poučení o právu podat žalobu na přezkum oprávněnosti.

Chybí-li ve výpovědi poučení o možnosti vznést námitky, výpověď nebude neplatná. Chybějící poučení o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi však již způsobí neplatnost výpovědi.

„Na rozdíl od žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi zákon neupravuje pro tuto žalobu žádnou lhůtu pro její podání,“ uzavírá Eduarda Hekšová.