Pondělí 26. října. Svátek má Erik.

Zákaz výpovědi z nájmu při neplacení po dobu nouzového stavu: Pronajímatelé mají nést rizika a náklady sami

Výpověď z nájmu zákaz koronavir

Veronika Hejná

Vláda v souvislosti s vyhlášením nouzového stavu přijala řadu opatření proti šíření koronaviru. Jedním z nich bylo uzavření velké části provozoven, podnikatelům tak vypadly příjmy a nemají z čeho platit nájemné. A tak vláda schválila návrh zákona, podle kterého má být nájemce prostoru sloužícího k podnikání chráněn před výpovědí z důvodu neplacení nájemného. Obdobný návrh vláda následně schválila i pro nájemce bytů.

Zákaz výpovědi výhradně z důvodu neplacení nájemného

Dva návrhy zákonů o některých opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby a na nájemce prostor sloužících k podnikání zamířily na počátku dubna do Sněmovny.

Pro účely odkladu plateb nájemného návrhy obou zákonů definují rozhodnou dobu a ochranou dobu. Pokud v rozhodné době nastalo prodlení v platbách nájemného z důvodu, který je převážně důsledkem omezujících opatření souvisejících s epidemií koronaviru, není možné dát nájemci výpověď z důvodu prodlení v úhradě nájemného. Zákaz výpovědi platí až do konce ochranné doby. Odchylné ujednání, které by bylo v neprospěch nájemce, není připuštěno.

„Jde o přenesení odpovědnosti státu, který by se měl v době krize o své občany postarat, na náhodně vybranou, tedy diskriminovanou skupinu vlastníků bytových nemovitostí,“ uvádí k návrhu Milan Krček, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR.

„Už teď se nám ozývá mnoho našich členů – drobných pronajímatelů – s obavami, že nebudou schopni se o své nemovitosti postarat. Mnoho z nich je existenčně závislých na pravidelném příjmu z pronájmu a často také mají vlastní finanční závazky,“ dodává.

Za špatný nápad považuje navrhovaná opatření i generální ředitel společnosti EKOSPOL Evžen Korec. „Odložení splatnosti nájmu by vedlo k tomu, že by každý přestal platit každému. Všichni by se snažili držet nějaké peníze pro případ ještě větší krize. Pokud by jim tedy ještě vůbec nějaké finance zbyly. Jde také o velký morální hazard. Jakýkoliv dlužník by nyní mohl argumentovat, proč má splácet své závazky on, když jiná velká skupina lidí platit nemusí,“ míní Korec.

U nebytových prostorů ochranná doba do roku 2022, u bytů jen na rok

Rozhodná doba v případě nájmu nebytového prostoru sloužícího k podnikání je dobou od 12. března 2020 do 30. června 2020. Nájemci není možné vypovědět nájemní smlouvu během ochranné doby, která začíná od účinnosti zákona a končí 31. března 2022.

U nájmu bytu začíná rozhodná doba 12. března 2020, ale končí až 30. září 2020. Přitom ochranná doba pro účely nájmu prostor sloužících pro bytovou potřebu skončí již 31. května 2021.

Úroky z prodlení běží dál

Opatření sloužící ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce ale neznamenají plošný odklad plateb nájemného. Podnikatel v pronajatých prostorách ani nájemce bytu se nemůže z důvodu neplacení ocitnout na ulici, jeho povinnost platit nájemné však platí dál. Veškeré pohledávky musí být nájemcem uhrazeny do konce ochranné doby, jinak může po jejím uplynutí dostat výpověď, a to s pětidenní výpovědní dobou.

Přitom ale rizika neplacení po celou ochranou dobu dopadají na vlastníky bytů a komerčních prostor, kterým nezbývá než doufat, že po ukončení ochranné doby a vystěhování neplatícího nájemníka z něho dlužné nájemné dostane.

Návrhy se nezmiňují o omezení použitelnosti složené kauce, má-li ji tedy pronajímatel k dispozici, může k uspokojení plateb nájemného využít kauci. V současné podobě není v návrzích zákonů uvedeno nic ani o odpuštění povinnosti k úhradě úroků z prodlení, ty je tedy nájemce za dobu prodlení s platbou nájemného povinen platit nadále. Nájemce prostor sloužících k podnikání, má-li pro případ neplacení nájemného sjednánu smluvní pokutu, bude povinen uhradit i tu.

Aby byl nájemce pod ochranou navrhovaných zákonů, musí být současně naplněny následující podmínky:

  • do prodlení se dostal v rozhodné době (nejpozději do 30. června 2020 u prostor k podnikání a nejpozději do 30. září u bytu) a
  • důvodem prodlení s úhradou je převážně omezující opatření související s koronavirem.

Přitom však platí, že

  • nejdříve po ukončení nouzového stavu je možné požádat o zrušení nájmu, pokud po pronajímateli nelze spravedlivě požadovat, aby omezení snášel (například je příjem z nájemného jeho jediným zdrojem obživy),
  • před výpovědí z důvodu neplacení je nájemce chráněn pouze do konce ochranné doby, během které je povinen veškeré dlužné částky pronajímateli uhradit,
  • nájem lze nadále vypovědět z jiných důvodů, než je prodlení s úhradou nájemného,
  • za prodlení s úhradou nájemného může pronajímatel požadovat úhradu zákonného úroku z prodlení v případě nájmu bytu, případně i vyššího smluvního úroku z prodlení, jedná-li se o nájem prostor k podnikání,
  • není omezeno uspokojení dlužného nájemného ze složené kauce (jistoty).

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Zákaz výpovědi z nájmu při neplacení po dobu nouzového stavu: Pronajímatelé mají nést rizika a náklady sami”

  1. Mark napsal:

    problémová nájemnice
    Dobrý den. nájemkyně pokoje, který jí pronajímám dále odmítá platit nájem včetně služeb (energie. plyn, stočné…) a ohrazuje se zákonem,že nemůže dostat výpověď a může to doplatit do konce roku 2020. Na druhou stranu mi už nájemkyně více než 8x za dobu 1 roku podnámu nezaplatila celý nájem včas a někdy jsem musel na zbytek peněz čekat i 4 měsíce. Dále má insolvenci a již nesplacené pohledávky z půjček. Proto mám důvodné podezření se domnívat, že mi dluh nesplatí a budu to pak po ní muset vymáhat s tím, že se to zase zkonsoliduje a já nikdy nedostanu celý dluh. Prosím, co se s tím dá dělat. Nechci jen tak přihlížet, jak mi hrozí dluh způsobený neplatičem. Děkuji za odpověď.

    1. Veronika Hejná napsal:

      Dobrý den, ochranu zákon poskytuje pouze těm, u nichž neschopnost platit nájemné (nikoliv platby za služby) byla způsobena převážně opatřeními přijatými v boji proti epidemii. Nájemce by tedy musel v důsledku opatření státu přijtí o práci, výrazně se mu snížit příjem, podnikatel uzavřít provozovnu apod.
      I těm nájemcům, kteří zákonem chránini jsou, nadále nabíhají úroky z prodlení. Zákon nezavádí plošný odklad nájemného, pouze chrání před výpovědí z nájmu bytu výlučně z důvodu neplacení nájemného.
      Přeje-li si být Vaše nájemkyně chráněna proti výpovědi tímto zákonem, měla by Vám též doložit potvrzení úřadu práce, že prodlení způsobila opatření proti koronaviru. Podrobnosti má stanovit metodický pokyn, který doposud nebyl vydán.
      Platby za služby musí platit nadále.
      Více též zde https://www.hypoindex.cz/clanky/zakon-ke-zmirneni-dopadu-koronaviru-kdy-lze-vypovedet-najem-bytu/

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *