Pondělí 27. ledna. Svátek má Ingrid.

Okamžitá výpověď nájemníka? Bez předchozí výzvy je neplatná

Schody - sklep - dům - nájem

Zbyněk Drobiš

Nejvyšší soud v nedávné době vydal rozhodnutí v problematice nájemního práva, kdy pronajímatel učiní vůči nájemci výpověď bez výpovědní doby pro porušení jeho povinností zvlášť závažným způsobem.

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k podání výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele, jsme obecně psali v článku „Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?“ Dnes si představíme praktický případ, který v nedávné době projednával Nejvyšší soud.

Zvlášť závažné porušení povinností nájemce?

Skutkový děj případu, který projednával Nejvyšší soud, vycházel z podání výpovědi z nájmu bytu po necelých třech měsících nájemního vztahu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku, tj. výpovědi bez výpovědní doby pro porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem.

Pronajímatel se rozhodl uplatnit tuto výpověď s odůvodněním, že nájemce záměrně snižoval stav vodoměru (navrtání vodoměru s manipulací zastavení počítadla vodoměru). Pronajímatel rovněž nájemce vyzval k úhradě částky cca 19 000 Kč jako ztráty na vodném a stočném a poučil nájemce o možnosti přezkumu oprávněnosti výpovědi.

Pronajímatel také vyzval nájemce k vyklizení bytu. Nájemce však nesouhlasil s podanou výpovědí a domáhal se soudního přezkumu výpovědi z nájmu bytu.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně zamítl žalobu nájemce s tím, že souhlasil, že porušení povinností nájemcem bylo takové intenzity, aby pronajímatel mohl platně učinit výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku.

Odvolací soud však rozhodl ve prospěch nájemce a shledal výpověď z nájmu bytu neplatnou s odůvodněním, že pronajímatel sice informoval nájemce o manipulaci s vodoměrem dne 26. 3. 2015 s výzvou k úhradě ztráty na vodném a stočném, avšak bez určení lhůty k plnění, přičemž 29. 3. 2015 již učinil výpověď z nájmu bytu. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že pronajímatel nesplnil svou povinnost vyplývají z ustanovení § 2291 občanského zákoníku, a to stanovit nájemci přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu.

Nejvyšší soud apeluje na povinnost vyzvat nájemce k nápravě

Spor byl následně projednáván u Nejvyššího soudu na základě podaného dovolání pronajímatelem. Nejvyšší soud rovněž uvedl, že zákonnou povinností pronajímatele před učiněním výpovědi z nájmu bytu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku je výzva nájemci k odstranění závadného stavu s poskytnutím přiměřené doby k nápravě. Při nesplnění této povinnosti je výpověď neoprávněná a neplatná.

K této povinnosti blíže Nejvyšší soud: „Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno).“

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby je tedy specifickým právním institutem pro pronajímatele, který lze využít pouze v případech zcela zásadního porušení povinností nájemce a za splnění řady formálních náležitostí.

Kompletní znění citovaného rozsudku Nejvyššího soudu naleznete pod sp. zn.: 26 Cdo 4249/2016 na jeho webových stránkách www.nsoud.cz. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme vyhledat odbornou právní pomoc, a to i s ohledem na individualitu každého případu, na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Okamžitá výpověď nájemníka? Bez předchozí výzvy je neplatná”

  1. Alena Burešová, Popovice u Uherského Hradiště 686 04, okres Uherské Hradiště napsal:

    Nájemné za schody a podlaží
    Dobrý den, bydlíme s manželem v pronajatém bytě, vlastník SZDC od května 2013, tento byt stále mění pronajímatele a každý má jiný přístup k nájmu. Po roce požadovali jistinu, další divize nás chtěla vystěhovat, že se celé nádraží bude bourat, naposledy nám zvýšili nájem o plochu schodů a podlaží. Není zde kanalizace ale septik, vyčerpání a vývoz splašku platíme my a jsou to tisíce. Topime zde uhlím a dřevem, v zimním období kupujeme uhlí každý měsíc, další tisíce. Jsou zde špatně instalovaná plastová okna, vyskytuje se zde plíseň.
    Děkuji za prošetření a odpověď.
    Alena Burešová

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *