Okamžitá výpověď nájemníka? Bez předchozí výzvy je neplatná

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k podání výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele, jsme obecně psali v článku „Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?“ Dnes si představíme praktický případ, který v nedávné době projednával Nejvyšší soud.

Zvlášť závažné porušení povinností nájemce?

Skutkový děj případu, který projednával Nejvyšší soud, vycházel z podání výpovědi z nájmu bytu po necelých třech měsících nájemního vztahu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku, tj. výpovědi bez výpovědní doby pro porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem.
Pronajímatel se rozhodl uplatnit tuto výpověď s odůvodněním, že nájemce záměrně snižoval stav vodoměru (navrtání vodoměru s manipulací zastavení počítadla vodoměru). Pronajímatel rovněž nájemce vyzval k úhradě částky cca 19 000 Kč jako ztráty na vodném a stočném a poučil nájemce o možnosti přezkumu oprávněnosti výpovědi.
Pronajímatel také vyzval nájemce k vyklizení bytu. Nájemce však nesouhlasil s podanou výpovědí a domáhal se soudního přezkumu výpovědi z nájmu bytu.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně zamítl žalobu nájemce s tím, že souhlasil, že porušení povinností nájemcem bylo takové intenzity, aby pronajímatel mohl platně učinit výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku.
Odvolací soud však rozhodl ve prospěch nájemce a shledal výpověď z nájmu bytu neplatnou s odůvodněním, že pronajímatel sice informoval nájemce o manipulaci s vodoměrem dne 26. 3. 2015 s výzvou k úhradě ztráty na vodném a stočném, avšak bez určení lhůty k plnění, přičemž 29. 3. 2015 již učinil výpověď z nájmu bytu. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že pronajímatel nesplnil svou povinnost vyplývají z ustanovení § 2291 občanského zákoníku, a to stanovit nájemci přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu.

Nejvyšší soud apeluje na povinnost vyzvat nájemce k nápravě

Spor byl následně projednáván u Nejvyššího soudu na základě podaného dovolání pronajímatelem. Nejvyšší soud rovněž uvedl, že zákonnou povinností pronajímatele před učiněním výpovědi z nájmu bytu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku je výzva nájemci k odstranění závadného stavu s poskytnutím přiměřené doby k nápravě. Při nesplnění této povinnosti je výpověď neoprávněná a neplatná.
K této povinnosti blíže Nejvyšší soud: „Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno).“
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby je tedy specifickým právním institutem pro pronajímatele, který lze využít pouze v případech zcela zásadního porušení povinností nájemce a za splnění řady formálních náležitostí.
Kompletní znění citovaného rozsudku Nejvyššího soudu naleznete pod sp. zn.: 26 Cdo 4249/2016 na jeho webových stránkách www.nsoud.cz. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme vyhledat odbornou právní pomoc, a to i s ohledem na individualitu každého případu, na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.