EUR 23.840

USD 22.126

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.8 %

EUR 23.840

USD 22.126

Text: Zbyněk Drobiš

11. 07. 2017

1 komentář

Okamžitá výpověď nájemníka? Bez předchozí výzvy je neplatná

 

Nejvyšší soud v nedávné době vydal rozhodnutí v problematice nájemního práva, kdy pronajímatel učiní vůči nájemci výpověď bez výpovědní doby pro porušení jeho povinností zvlášť závažným způsobem.



 


Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k podání výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele, jsme obecně psali v článku „Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?“ Dnes si představíme praktický případ, který v nedávné době projednával Nejvyšší soud.

Zvlášť závažné porušení povinností nájemce?

Skutkový děj případu, který projednával Nejvyšší soud, vycházel z podání výpovědi z nájmu bytu po necelých třech měsících nájemního vztahu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku, tj. výpovědi bez výpovědní doby pro porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem.
Pronajímatel se rozhodl uplatnit tuto výpověď s odůvodněním, že nájemce záměrně snižoval stav vodoměru (navrtání vodoměru s manipulací zastavení počítadla vodoměru). Pronajímatel rovněž nájemce vyzval k úhradě částky cca 19 000 Kč jako ztráty na vodném a stočném a poučil nájemce o možnosti přezkumu oprávněnosti výpovědi.
Pronajímatel také vyzval nájemce k vyklizení bytu. Nájemce však nesouhlasil s podanou výpovědí a domáhal se soudního přezkumu výpovědi z nájmu bytu.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně zamítl žalobu nájemce s tím, že souhlasil, že porušení povinností nájemcem bylo takové intenzity, aby pronajímatel mohl platně učinit výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku.
Odvolací soud však rozhodl ve prospěch nájemce a shledal výpověď z nájmu bytu neplatnou s odůvodněním, že pronajímatel sice informoval nájemce o manipulaci s vodoměrem dne 26. 3. 2015 s výzvou k úhradě ztráty na vodném a stočném, avšak bez určení lhůty k plnění, přičemž 29. 3. 2015 již učinil výpověď z nájmu bytu. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že pronajímatel nesplnil svou povinnost vyplývají z ustanovení § 2291 občanského zákoníku, a to stanovit nájemci přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu.

Nejvyšší soud apeluje na povinnost vyzvat nájemce k nápravě

Spor byl následně projednáván u Nejvyššího soudu na základě podaného dovolání pronajímatelem. Nejvyšší soud rovněž uvedl, že zákonnou povinností pronajímatele před učiněním výpovědi z nájmu bytu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku je výzva nájemci k odstranění závadného stavu s poskytnutím přiměřené doby k nápravě. Při nesplnění této povinnosti je výpověď neoprávněná a neplatná.
K této povinnosti blíže Nejvyšší soud: „Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno).“
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby je tedy specifickým právním institutem pro pronajímatele, který lze využít pouze v případech zcela zásadního porušení povinností nájemce a za splnění řady formálních náležitostí.
Kompletní znění citovaného rozsudku Nejvyššího soudu naleznete pod sp. zn.: 26 Cdo 4249/2016 na jeho webových stránkách www.nsoud.cz. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme vyhledat odbornou právní pomoc, a to i s ohledem na individualitu každého případu, na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Vstoupit do diskuze 1 komentář

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.34 Aktuální výše Hypoindexu

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%

6.34%

6.34%
Historie vývoje


Související články

Splátky hypoték by za dva roky mohly být levnější než nájem

Bankovní rada ČNB na svém středečním zasedání ponechala základní úrokovou sazbu beze změny. Pro hypoteční trh by to vzhledem k pravděpodobnému vrcholu inflace, která letos pustošila českou ekonomiku, mohlo znamenat období stability úrokových sazeb, a nyní už s výhledem na jejich postupné snižování.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

29. 12. 2022

Nájmy dál porostou. Otázka zní – o kolik?

O nájemní bydlení během pandemie nebyl příliš velký zájem, což se podepsalo na stagnaci či dokonce poklesech nájmů napříč celou zemí. Během posledního roku se ale situace dramaticky změnila. Uvolnění pandemických opatření, vlny přistěhovalců z Ukrajiny, rekordní nedostupnost vlastního bydlení a prudký růst hypotečních sazeb vyvolaly nebývalý zájem o nájemní bydlení, které nyní prudce zdražuje. V Praze […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

02. 12. 2022

Většina podnájemníku se v bytě dlouho nezdrží, a několik dalších zajímavostí k podnájmu

Pronajímaní bytu stojí čas a peníze. Podle průzkumu společnosti UlovDomov.cz na vzorku 2000 spravovaných bytů je 75% pravděpodobnost, že se v bytě v průběhu roku změní podnájemník. Sedm majitelů ze sta musí v průběhu roku řešit vytopení a 13 majitelů ze 100 pak sousedské neshody. Kvůli podnájemníkům provádí v průběhu roku rekonstrukci bytu 6 % majitelů, přičemž u jednoho […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

01. 12. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Alena Burešová, Popovice u Uherského Hradiště 686 04, okres Uherské Hradiště

    5 května, 2018

    Dobrý den, bydlíme s manželem v pronajatém bytě, vlastník SZDC od května 2013, tento byt stále mění pronajímatele a každý má jiný přístup k nájmu. Po roce požadovali jistinu, další divize nás chtěla vystěhovat, že se celé nádraží bude bourat, naposledy nám zvýšili nájem o plochu schodů a podlaží. Není zde kanalizace ale septik, vyčerpání a vývoz splašku platíme my a jsou to tisíce. Topime zde uhlím a dřevem, v zimním období kupujeme uhlí každý měsíc, další tisíce. Jsou zde špatně instalovaná plastová okna, vyskytuje se zde plíseň.
    Děkuji za prošetření a odpověď.
    Alena Burešová

    Odpovědět