EUR 24.495

USD 21.400

REPO sazba ČNB 3.75 %

Inflace 6.6 %

EUR 24.495

USD 21.400

Text: Zbyněk Drobiš

11. 07. 2017

Okamžitá výpověď nájemníka? Bez předchozí výzvy je neplatná

 

Nejvyšší soud v nedávné době vydal rozhodnutí v problematice nájemního práva, kdy pronajímatel učiní vůči nájemci výpověď bez výpovědní doby pro porušení jeho povinností zvlášť závažným způsobem.



 


Občanský zákoník opravňuje pronajímatele v některých případech k podání výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti. Jakým způsobem občanský zákoník vymezuje uvedené právo pronajímatele, jsme obecně psali v článku „Kdy může pronajímatel vypovědět nájem s okamžitou platností?“ Dnes si představíme praktický případ, který v nedávné době projednával Nejvyšší soud.

Zvlášť závažné porušení povinností nájemce?

Skutkový děj případu, který projednával Nejvyšší soud, vycházel z podání výpovědi z nájmu bytu po necelých třech měsících nájemního vztahu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku, tj. výpovědi bez výpovědní doby pro porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem.
Pronajímatel se rozhodl uplatnit tuto výpověď s odůvodněním, že nájemce záměrně snižoval stav vodoměru (navrtání vodoměru s manipulací zastavení počítadla vodoměru). Pronajímatel rovněž nájemce vyzval k úhradě částky cca 19 000 Kč jako ztráty na vodném a stočném a poučil nájemce o možnosti přezkumu oprávněnosti výpovědi.
Pronajímatel také vyzval nájemce k vyklizení bytu. Nájemce však nesouhlasil s podanou výpovědí a domáhal se soudního přezkumu výpovědi z nájmu bytu.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně zamítl žalobu nájemce s tím, že souhlasil, že porušení povinností nájemcem bylo takové intenzity, aby pronajímatel mohl platně učinit výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku.
Odvolací soud však rozhodl ve prospěch nájemce a shledal výpověď z nájmu bytu neplatnou s odůvodněním, že pronajímatel sice informoval nájemce o manipulaci s vodoměrem dne 26. 3. 2015 s výzvou k úhradě ztráty na vodném a stočném, avšak bez určení lhůty k plnění, přičemž 29. 3. 2015 již učinil výpověď z nájmu bytu. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že pronajímatel nesplnil svou povinnost vyplývají z ustanovení § 2291 občanského zákoníku, a to stanovit nájemci přiměřenou lhůtu k odstranění závadného stavu.

Nejvyšší soud apeluje na povinnost vyzvat nájemce k nápravě

Spor byl následně projednáván u Nejvyššího soudu na základě podaného dovolání pronajímatelem. Nejvyšší soud rovněž uvedl, že zákonnou povinností pronajímatele před učiněním výpovědi z nájmu bytu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku je výzva nájemci k odstranění závadného stavu s poskytnutím přiměřené doby k nápravě. Při nesplnění této povinnosti je výpověď neoprávněná a neplatná.
K této povinnosti blíže Nejvyšší soud: „Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno).“
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby je tedy specifickým právním institutem pro pronajímatele, který lze využít pouze v případech zcela zásadního porušení povinností nájemce a za splnění řady formálních náležitostí.
Kompletní znění citovaného rozsudku Nejvyššího soudu naleznete pod sp. zn.: 26 Cdo 4249/2016 na jeho webových stránkách www.nsoud.cz. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme vyhledat odbornou právní pomoc, a to i s ohledem na individualitu každého případu, na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Vstoupit do diskuze 1 Příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.7 Aktuální výše Hypoindexu

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%

2.54%

2.7%
Historie vývoje


Související články

výpověď z nájmu

Neoprávněná výpověď z nájmu bytu? Braňte se u soudu

Občanský zákoník stanoví, v jakých případech může pronajímatel vypovědět nájemci nájem bytu. Upravuje jak zákonné důvody, tak náležitosti výpovědi. Při neoprávněné výpovědi z nájmu se můžete bránit u soudu, který přezkoumá nejen tvrzené důvody, ale i další náležitosti. I oprávněná výpověď může být nakonec soudem shledána neplatnou.

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

06. 01. 2022

Co a za jakých podmínek smí nájemce změnit v nájemním bytě

Ve snaze si zútulnit a zpříjemnit bydlení můžete zatoužit po úpravách nájemního bytu. K leckterým změnám ovšem budete potřebovat souhlas majitele. Můžete si třeba přitlouct hřebík a po skončení nájmu jej tam nechat? A co dělat, když pronajímatel nesouhlasí s úpravou bytu, kterou nájemce potřebuje provést s ohledem na zdravotní handicap svůj nebo osoby, která s […]

Text: Milan Vodička

Foto: Shutterstock

29. 11. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Alena Burešová, Popovice u Uherského Hradiště 686 04, okres Uherské Hradiště

    5 května, 2018

    Dobrý den, bydlíme s manželem v pronajatém bytě, vlastník SZDC od května 2013, tento byt stále mění pronajímatele a každý má jiný přístup k nájmu. Po roce požadovali jistinu, další divize nás chtěla vystěhovat, že se celé nádraží bude bourat, naposledy nám zvýšili nájem o plochu schodů a podlaží. Není zde kanalizace ale septik, vyčerpání a vývoz splašku platíme my a jsou to tisíce. Topime zde uhlím a dřevem, v zimním období kupujeme uhlí každý měsíc, další tisíce. Jsou zde špatně instalovaná plastová okna, vyskytuje se zde plíseň.
    Děkuji za prošetření a odpověď.
    Alena Burešová

    Odpovědět