Pondělí 30. listopadu. Svátek má Ondřej.

Zákon ke zmírnění dopadů koronaviru: Kdy lze vypovědět nájem bytu?

Neplacení nájmu koronavir

Veronika Hejná

Poslanci přehlasovali Senát a státní záruka za neuhrazené nájemné se nekoná. Podle ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové je tu totiž riziko, že by se nájemce s pronajímatelem mohli domluvit a nechali by tak 80 % nájemného jednoduše zaplatit stát. Jak je nájemce před výpovědí z nájmu bytu podle nového zákona chráněn a kdy mu lze nájem vypovědět?

Jak má ochrana před výpovědí fungovat

Podle zákona č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů koronaviru na nájemce prostor sloužících k uspokojení bytové potřeby, je odložen pouze jediný ze sankčních důsledků neplacení nájemného – možnost vypovědět nájem bytu. Úroky z prodlení nájemci nabíhají dál.

Zároveň není zákonem nijak dotčena možnost pronajímatele vypovědět nájem bytu z jiných důvodů, než je neplacení nájemného. Nastalo-li prodlení s platbami nájemného v rozhodné době od 12. března do 31. července letošního roku, má nájemce čas na úhradu dlužných částek do konce roku. Následně by mu mohl pronajímatel dát výpověď i bez výpovědní doby.

Ochrany se musí nájemce výslovně dovolat. Oznámí tedy pronajímateli skutečnost, že se chystá využít ochranné doby pro neschopnost uhradit nájemné z důvodu opatření proti epidemii.

„Pokud nájemce bude nečinný, neprodleně a bez zbytečného odkladu nedoloží pronajímateli absenci příjmů, ochranné opatření se na něj nevztahuje. Ministerstvo doporučuje, a lze předpokládat, že řada pronajímatelů vnímá krizovou situaci a sama se s nájemcem dohodne na přechodně nižším nájemném, či si sami dohodnou splátkový kalendář, který bude pro obě strany vyhovující, přičemž vůbec nebude potřeba zákonné ochrany využít,“ píše k tomu Ministerstvo pro místní rozvoj.

Okamžitá výpověď – ano nebo ne?

Podle nového zákona může pronajímatel vypovědět nájemci nájemní smlouvu i bez výpovědní doby, pokud nejpozději do 31. prosince neuhradí veškeré dlužné nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době (od 12. března do 31. července 2020).

„Pokud si představíme, že by k 31. 12. 2020 byl nájemce v prodlení pouze s malou částí měsíčního nájemného, například za měsíc duben 2020, mohl by se mu pronajímatel vypovědět okamžitě nájem bez výpovědní doby, a nájemce by musel bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, byt odevzdat,“ upozorňuje advokátka Tereza Drastichová z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Přitom však občanský zákoník k ochraně nájemce obsahuje pravidlo, podle něhož lze nájem vypovědět okamžitě pouze v případě, kdy dluh na nájemném a souvisejících poplatcích za služby, dosáhne výše odpovídající trojnásobku měsíčních plateb. „Domníváme se, že by se právním výkladem dalo dospět k závěru, že i v případech stanovených v § 3 odst. 4 zákona 209/2020 Sb., bude muset být současně naplněna podmínka prodlení s placením za dobu tří měsíců,“ míní Drastichová. „V této otázce se však v současnosti pohybujeme v rovině právních názorů a jasná odpověď prozatím neexistuje,“ dodává advokátka.

Potvrzení o důvodu neplacení nájemného

Poslaneckým pozměňovacím návrhem se do zákona dostala povinnost nájemce doložit skutečnost, že prodlení s platbou nastala v důsledku opatření proti koronaviru. Skutečnosti doloží potvrzením vystaveným úřadem práce.

„Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doloží okolnosti prodlení podle odstavce 1 písm. b), potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn,“ stojí v § 3 odst. 3 zákona 209/2020 Sb.

Toto potvrzení je ale velmi problematické, a to z několika důvodů. Úřady práce nemají zákonné zmocnění takové potvrzení vydávat a nedisponují dostatečnými personálními kapacitami k přezkumu majetkových poměrů nájemců. Nadto mají být dokumenty, které nájemce musí předložit, stanoveny metodickým pokynem. Tento metodický pokyn má vydat Ministerstvo pro místní rozvoj, které není nadřízeným ministerstvem pro úřady práce (tím by bylo Ministerstvo práce a sociálních věcí). Navíc žádný metodický pokyn ještě není vydán, není tedy zřejmé, jak se mají nájemci bránit v tomto okamžiku.

„Nájemcům bychom doporučili kontaktovat pronajímatele oznámit mu, že jako nájemci byli opatřeními proti epidemii zasaženi a dovolat se tak ochrany podle zákona č. 209/2020 Sb.,“ doporučuje Tereza Drastichová. Následně by bylo na domluvě pronajímatele s nájemcem, jak vhodně rozhodné skutečnosti doložit.

Než bude zřejmé, jaké potvrzení má úřad práce vydat, lze podle advokátky doložit například výpověď z pracovního poměru nebo rozhodnutí zaměstnavatele o snížení mzdy. U podnikatelů připadá v úvahu obchodní korespondence, která dokládá pokles zakázkové náplně, uvádí Drastichová. Ministerstvo pro místní rozvoj doplňuje výčet možných dokladů ještě o potvrzení zaměstnavatele o překážkách v práci, dokladem o ošetřovném nebo dokladem o karanténě.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Zákon ke zmírnění dopadů koronaviru: Kdy lze vypovědět nájem bytu?”

  1. Mark napsal:

    neplatička
    Prosím Vás. Mám pronajatý byt a sám mám smlouvu s majitelem, K tomu jsem
    si našel spolubydlící, která má pronajatý pokoj, a protože majitel chce
    mít pouze smlouvu se mnou, tak já de facto mám vlastní smlouvu s ní.
    Jenomže vzhledem ke koronavirové krizi se teď ohání tím, že nemusí
    platit nájem do konce července a že jí nikdo vystěhovat nemůže.
    Majitelovi o tom řekla a ten souhlasil s tím, že může platit kolik chce
    s tím, že to do konce roku musí dorovnat, ale když jsem s ním o tom
    mluvil, řekl mi, že za ty peníze ručím já, protože má on smlouvu jen se
    mnou. Takže je to tak, že jeden půjčí jakoby peníze druhému, a má to
    splácet 3. člověk, kterému o tom ani jeden z těch dvou neřekl, dokud
    jsem se sám nezeptal. Slečna je bez práce již přes měsíc, ale jezdívá
    domů za matkou a novou práci si do teď nesehnala, dokonce nějaké nabídky
    práce odmítla s tím, že by jí platili málo. Co tu už rok bydlí, tak mi
    více než 8x nezaplatila nájem včas a někdy jsem musel čekat na dorovnání
    dluhu až 4 měsíce. Proto vím, že jakmile si nechá naskákat dluh do
    srpna, bude dlužit více než 26000 a majitel to prý bude vymáhat ze mě,
    což je nehorázné, když se tak domluvil s ní. Slečna má už také
    insolvenci, protože v minulosti si brala půjčky a nesplácela je. Prosím,
    co mohu udělat, abych neriskoval, že se zadlužím vůči majiteli bytu já
    kvůli tomu, že ona nebude platit. Je to pro mě moc důležité. Mám
    částečný invalidní důchod a nemohu si dovolit za ní platit nájem, ani
    nevím, proč bych to dělal. Prosím poraďte mi. Děkuji.

    1. Veronika Hejná napsal:

      Dobrý den, pokud máte s podnájemníkem smlouvy vy, na odložení plateb nájemného by se musela dohodnout s vámi. K tomu vám podnájemnice musí doložit potvrzení od úřadu práce dokládající okolnosti prodlení (že důvodem jsou vládní opatření související s koronavirovou krizí). V opačném případě se na ni ochrana podle zákona nevztahuje. Nadále jí běží zákonné úroky z prodlení, které bude povinna spolu s dlužným nájemným zaplatit.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *