EUR 24.365

USD 23.487

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.1 %

EUR 24.365

USD 23.487

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

06. 01. 2022

2 komentáře

Neoprávněná výpověď z nájmu bytu? Braňte se u soudu

 

Občanský zákoník stanoví, v jakých případech může pronajímatel vypovědět nájemci nájem bytu. Upravuje jak zákonné důvody, tak náležitosti výpovědi. Při neoprávněné výpovědi z nájmu se můžete bránit u soudu, který přezkoumá nejen tvrzené důvody, ale i další náležitosti. I oprávněná výpověď může být nakonec soudem shledána neplatnou.



 

Výpovědní doba tříměsíční, anebo žádná

Výpovědní doba při výpovědi z nájmu bytu činí tři měsíce. Smlouvu uzavřenou na dobu určitou může pronajímatel vypovědět pouze tehdy, pokud

  • nájemce hrubě porušuje své povinnosti
  • byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti či jiné osobě bydlící v tomtéž domě, anebo proti cizímu majetku v domě
  • má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu
  • je zde jiný obdobně závažný důvod pro výpověď

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět z týchž důvodů a také tehdy, pokud byt potřebuje pro sebe, svého exmanžela, anebo některou z osob uvedených v ustanovení § 2288 odst. 2 b) občanského zákoníku.

Poruší-li nájemce své povinnost zvlášť závažným způsobem, lze mu nájemní smlouvu vypovědět i bez výpovědní doby. Zvlášť závažným porušením je kupříkladu neplacení nájemného, kdy se dluh vyšplhá na trojnásobek měsíčního nájemného a poplatků za služby, závažné nebo neopravitelné poškozování bytu nebo domu, případně využívání bytu k jinému než sjednanému účelu.

Jak má vypadat výpověď z nájmu

Výpověď z nájmu bytu musí být vždy písemná a musí být nájemci doručena. Do výpovědi musí pronajímatel uvést výpovědní důvod.

REKLAMA

U výpovědi pro závažné porušování povinností musí dát pronajímatel nájemci šanci napravit své chování. Pronajímatel poskytne nájemci k nápravě přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování, výpovědní důvod tím pomine. Podle Nejvyššího soudu ČR sice nemusí být výzva písemná, musí ale obsahovat specifikaci závadného chování a přiměřenou dobu k nápravě.

Pouze tehdy, kdyby nájemce své chování či jiné nedostatky neodstranil, může pronajímatel přistoupit k podání výpovědi bez výpovědní doby. Ve výpovědi musí pronajímatel výslovně specifikovat, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností.

Pronajímatel má povinnost nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi.

Jak se bránit neoprávněné výpovědi?

Ze zákona má nájemce právo podat návrhu soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi, a to v prekluzívní lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy byla nájemci výpověď doručena.

REKLAMA

„Po uplynutí dvouměsíční lhůty právo podat žalobu zaniká. Pokud vám došla výpověď například 1. srpna 2021, musí být žaloba o přezkoumání výpovědi doručena soudu nejpozději 1. října 2021. Nestačí tedy žalobu 1. října podat na poštu,“ připomíná ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.

Žalobu musí nájemce podat u okresního soudu v místě, kde se nachází byt, řádně označit pronajímatele a nájemce a vysvětlit, v čem spatřuje neoprávněnost výpovědi.

Soud v rámci přezkoumání oprávněnosti výpovědi hodnotí jak to, zda skutečně došlo k naplnění tvrzeného výpovědního důvodu, tak veškeré formální náležitosti výpovědi. Je-li výpovědním důvodem hrubé porušení povinností nájemce, může soud dospět k závěru, že porušení povinností nedosahuje dostatečné intenzity, aby bylo možno z tohoto důvodu dát nájemci výpověď.

I oprávněná výpověď může být neplatná

I tehdy, je-li výpověď oprávněná, může soud vyslovit její neplatnost (buď přímo v řízení o přezkumu oprávněnosti, anebo v samostatném řízení).

Neplatná bude výpověď tehdy, pokud nebyla v písemné formě, anebo neobsahovala výpovědní důvod či poučení o právu podat žalobu na přezkum oprávněnosti.

Chybí-li ve výpovědi poučení o možnosti vznést námitky, výpověď nebude neplatná. Chybějící poučení o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi však již způsobí neplatnost výpovědi.

„Na rozdíl od žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi zákon neupravuje pro tuto žalobu žádnou lhůtu pro její podání,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Vstoupit do diskuze 2 komentáře

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.31 Aktuální výše Hypoindexu

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%
Historie vývoje


Související články

Neplacení nájmu koronavir

Zákon ke zmírnění dopadů koronaviru: Kdy lze vypovědět nájem bytu?

Poslanci přehlasovali Senát a státní záruka za neuhrazené nájemné se nekoná. Podle ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové je tu totiž riziko, že by se nájemce s pronajímatelem mohli domluvit a nechali by tak 80 % nájemného jednoduše zaplatit stát. Jak je nájemce před výpovědí z nájmu bytu podle nového zákona chráněn a kdy mu lze nájem […]

Text: Veronika Hejná

04. 05. 2020

Výpověď z nájmu zákaz koronavir

Zákaz výpovědi z nájmu při neplacení po dobu nouzového stavu: Pronajímatelé mají nést rizika a náklady sami

Vláda v souvislosti s vyhlášením nouzového stavu přijala řadu opatření proti šíření koronaviru. Jedním z nich bylo uzavření velké části provozoven, podnikatelům tak vypadly příjmy a nemají z čeho platit nájemné. A tak vláda schválila návrh zákona, podle kterého má být nájemce prostoru sloužícího k podnikání chráněn před výpovědí z důvodu neplacení nájemného. Obdobný návrh vláda následně schválila i pro nájemce […]

Text: Veronika Hejná

06. 04. 2020


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Zdeněk

    6 ledna, 2022

    Jak učinit bydlení v ČR cenově dostupnější?
    Výňatek z textu uveřejněném na MoneyMAG.cz
    …….
    Dalším problémem je to, že v současnosti je pronajímatel nemovitosti v ČR až příliš znevýhodněn vůči nájemci. Čeští legislativci podlehli tlaku levicové lobby, jež neustále vykresluje nájemce jako potenciální nebohou oběť „systému“. V krajním případě – viz causa Klinika – takovéto vykreslování dokonce málem ospravedlňuje krádež za bílého dne, pardon, „demokratizaci“. Tento přístup české legislativy odrazuje firmy od rozjetí velkých developerských projektů v oblasti rezidenčního nájemního bydlení. Přitom velké projekty by těžily z fenoménu výnosů z rozsahu. Takže těmto institucionálním hráčům, pronajímajícím třeba tisíce bytů, by stačilo k uspokojivé ziskovosti nastavit nižší nájemné, než jaké nastavují individuální pronajímatelé, kteří z výnosu z rozsahu pochopitelně těžit nemohou.
    Sečteno, podtrženo, překážkou cenově dostupnějšího bydlení je příliš restriktivní legislativa – v oblasti výstavby, památkové péče a pronajímání.

    Odpovědět

  • Aleš Konir

    5 února, 2022

    Dobrý den,
    po úmrtí matky jsem jako syn pokračoval v nájmu bytu po dobu 6mes.
    Přišla výzva k opuštění bytové jednotky.
    Po vyúčtování za předmětný rok se ukázalo, že jsem uvedenou částku nedlužil a i přesto mě chce město vystěhovat .
    Dále bych chtěl uvést, že po ukončení nájmu si město nechalo částku 15000kc +vyúčtování, které pronajímatel sám zaslal ve výši 7257kc a ani jedno netuším kde skončilo.
    Zajímá mě právní názor.
    Aleš Koníř

    Odpovědět