EUR 24.430

USD 21.891

REPO sazba ČNB 3.75 %

Inflace 6.6 %

EUR 24.430

USD 21.891

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

06. 01. 2022

Neoprávněná výpověď z nájmu bytu? Braňte se u soudu

 

Občanský zákoník stanoví, v jakých případech může pronajímatel vypovědět nájemci nájem bytu. Upravuje jak zákonné důvody, tak náležitosti výpovědi. Při neoprávněné výpovědi z nájmu se můžete bránit u soudu, který přezkoumá nejen tvrzené důvody, ale i další náležitosti. I oprávněná výpověď může být nakonec soudem shledána neplatnou.



 

Výpovědní doba tříměsíční, anebo žádná

Výpovědní doba při výpovědi z nájmu bytu činí tři měsíce. Smlouvu uzavřenou na dobu určitou může pronajímatel vypovědět pouze tehdy, pokud

  • nájemce hrubě porušuje své povinnosti
  • byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti či jiné osobě bydlící v tomtéž domě, anebo proti cizímu majetku v domě
  • má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu
  • je zde jiný obdobně závažný důvod pro výpověď

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět z týchž důvodů a také tehdy, pokud byt potřebuje pro sebe, svého exmanžela, anebo některou z osob uvedených v ustanovení § 2288 odst. 2 b) občanského zákoníku.

Poruší-li nájemce své povinnost zvlášť závažným způsobem, lze mu nájemní smlouvu vypovědět i bez výpovědní doby. Zvlášť závažným porušením je kupříkladu neplacení nájemného, kdy se dluh vyšplhá na trojnásobek měsíčního nájemného a poplatků za služby, závažné nebo neopravitelné poškozování bytu nebo domu, případně využívání bytu k jinému než sjednanému účelu.

Jak má vypadat výpověď z nájmu

REKLAMA

Výpověď z nájmu bytu musí být vždy písemná a musí být nájemci doručena. Do výpovědi musí pronajímatel uvést výpovědní důvod.

U výpovědi pro závažné porušování povinností musí dát pronajímatel nájemci šanci napravit své chování. Pronajímatel poskytne nájemci k nápravě přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování, výpovědní důvod tím pomine. Podle Nejvyššího soudu ČR sice nemusí být výzva písemná, musí ale obsahovat specifikaci závadného chování a přiměřenou dobu k nápravě.

Pouze tehdy, kdyby nájemce své chování či jiné nedostatky neodstranil, může pronajímatel přistoupit k podání výpovědi bez výpovědní doby. Ve výpovědi musí pronajímatel výslovně specifikovat, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností.

Pronajímatel má povinnost nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi.

Jak se bránit neoprávněné výpovědi?

REKLAMA

Ze zákona má nájemce právo podat návrhu soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi, a to v prekluzívní lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy byla nájemci výpověď doručena.

„Po uplynutí dvouměsíční lhůty právo podat žalobu zaniká. Pokud vám došla výpověď například 1. srpna 2021, musí být žaloba o přezkoumání výpovědi doručena soudu nejpozději 1. října 2021. Nestačí tedy žalobu 1. října podat na poštu,“ připomíná ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.

Žalobu musí nájemce podat u okresního soudu v místě, kde se nachází byt, řádně označit pronajímatele a nájemce a vysvětlit, v čem spatřuje neoprávněnost výpovědi.

Soud v rámci přezkoumání oprávněnosti výpovědi hodnotí jak to, zda skutečně došlo k naplnění tvrzeného výpovědního důvodu, tak veškeré formální náležitosti výpovědi. Je-li výpovědním důvodem hrubé porušení povinností nájemce, může soud dospět k závěru, že porušení povinností nedosahuje dostatečné intenzity, aby bylo možno z tohoto důvodu dát nájemci výpověď.

I oprávněná výpověď může být neplatná

I tehdy, je-li výpověď oprávněná, může soud vyslovit její neplatnost (buď přímo v řízení o přezkumu oprávněnosti, anebo v samostatném řízení).

Neplatná bude výpověď tehdy, pokud nebyla v písemné formě, anebo neobsahovala výpovědní důvod či poučení o právu podat žalobu na přezkum oprávněnosti.

Chybí-li ve výpovědi poučení o možnosti vznést námitky, výpověď nebude neplatná. Chybějící poučení o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi však již způsobí neplatnost výpovědi.

„Na rozdíl od žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi zákon neupravuje pro tuto žalobu žádnou lhůtu pro její podání,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Vstoupit do diskuze 1 Příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.99 Aktuální výše Hypoindexu

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%

2.54%

2.7%

2.99%
Historie vývoje


Související články

Neplacení nájmu koronavir

Zákon ke zmírnění dopadů koronaviru: Kdy lze vypovědět nájem bytu?

Poslanci přehlasovali Senát a státní záruka za neuhrazené nájemné se nekoná. Podle ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové je tu totiž riziko, že by se nájemce s pronajímatelem mohli domluvit a nechali by tak 80 % nájemného jednoduše zaplatit stát. Jak je nájemce před výpovědí z nájmu bytu podle nového zákona chráněn a kdy mu lze nájem […]

Text: Veronika Hejná

04. 05. 2020

Výpověď z nájmu zákaz koronavir

Zákaz výpovědi z nájmu při neplacení po dobu nouzového stavu: Pronajímatelé mají nést rizika a náklady sami

Vláda v souvislosti s vyhlášením nouzového stavu přijala řadu opatření proti šíření koronaviru. Jedním z nich bylo uzavření velké části provozoven, podnikatelům tak vypadly příjmy a nemají z čeho platit nájemné. A tak vláda schválila návrh zákona, podle kterého má být nájemce prostoru sloužícího k podnikání chráněn před výpovědí z důvodu neplacení nájemného. Obdobný návrh vláda následně schválila i pro nájemce […]

Text: Veronika Hejná

06. 04. 2020


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Zdeněk

    6 ledna, 2022

    Jak učinit bydlení v ČR cenově dostupnější?
    Výňatek z textu uveřejněném na MoneyMAG.cz
    …….
    Dalším problémem je to, že v současnosti je pronajímatel nemovitosti v ČR až příliš znevýhodněn vůči nájemci. Čeští legislativci podlehli tlaku levicové lobby, jež neustále vykresluje nájemce jako potenciální nebohou oběť „systému“. V krajním případě – viz causa Klinika – takovéto vykreslování dokonce málem ospravedlňuje krádež za bílého dne, pardon, „demokratizaci“. Tento přístup české legislativy odrazuje firmy od rozjetí velkých developerských projektů v oblasti rezidenčního nájemního bydlení. Přitom velké projekty by těžily z fenoménu výnosů z rozsahu. Takže těmto institucionálním hráčům, pronajímajícím třeba tisíce bytů, by stačilo k uspokojivé ziskovosti nastavit nižší nájemné, než jaké nastavují individuální pronajímatelé, kteří z výnosu z rozsahu pochopitelně těžit nemohou.
    Sečteno, podtrženo, překážkou cenově dostupnějšího bydlení je příliš restriktivní legislativa – v oblasti výstavby, památkové péče a pronajímání.

    Odpovědět