Na první pohled se v letošním roce developerskému trhu daří. Na druhý už tak růžově nevypadá. Za dobrými statistickými čísly stojí především letošní zima, která stavební sezónu téměř nepřerušila. Naopak na developery dopadá zvýšení daní a nadcházející regulace energetické náročnosti.
Od letošního roku je novinkou zatížení pozemků daní z přidané hodnoty. To se podle Marcela Sourala, předsedy představenstva developerské společnosti Trigema, promítlo do nákladů na výstavbu přibližně 2 %. Do koncové ceny pro zákazníky vyšší zdanění ale promítli především nízkonákladoví developeři.
Nabízené byty v Praze
Průměrná cena nabízených bytů v pražských novostavbách ve 2. čtvrtletí 2014 poklesla na 61 075 Kč/m2. Meziročně se jedná o nárůst 0,9 %, tedy přibližně na úrovni inflace. Dostupné jsou byty ve všech cenových kategoriích a pořídit lze byt od ceny 35 235 Kč/m2 , po 189 174 Kč/m2. Oba o uspořádání 3+kk.
Nejlevnější byty ale mají svízel. Prodávány jsou pod nákladovou cenou – a to má svůj dobrý důvod. Jedná se o byty, které nejsou příliš dobré svým umístěním. Zpravidla jsou v přízemí, otočené na sever, zastíněné či dispozičně nevhodně uspořádané. Při stavbě každého většího developerského projektu se objeví několik takových bytů, které developer nemůže prodat ani za náklady.
Tabulka 1: Dostupné byty v developerských projektech v Praze
|
Dispozice |
Minimální |
Průměrné |
Maximální |
|||
|
výměra (m2) |
cena |
výměra (m2) |
cena |
výměra (m2) |
cena |
|
|
1+kk |
24,0 |
1 216 014 Kč |
42,1 |
2 451 041 Kč |
98,8 |
8 790 322 Kč |
|
2+kk |
34,0 |
1 530 000 Kč |
57,4 |
3 422 482 Kč |
310,5 |
33 000 000 Kč |
|
3+kk |
42,1 |
2 347 987 Kč |
81,7 |
5 112 756 Kč |
207,8 |
22 957 279 Kč |
|
4+kk |
51,4 |
3 497 955 Kč |
107 |
7 290 344 Kč |
289,3 |
28 563 152 Kč |
|
ostatní |
24,0 |
1 693 032 Kč |
151,8 |
9 379 335 Kč |
345,7 |
34 971 249 Kč |
Zdroj: Analýza developerského trhu v Praze za 2. čtvrtletí 2014 společnosti Trigema
Dispozice bytu a jeho uspořádání do místností je pouze základním ukazatelem. V konečném důsledku rozhoduje o ceně především jeho výměra – a umístění. Výměra představuje v současnosti také jeden ze statistických „oříšků“. Podle nového občanského zákoníku mají developeři uvádět podlahovou plochu, která je přibližně o 10 % větší než dříve často používaná čistá obytná plocha. Do statistik vstupují výměry uváděné developery, ale není vždy zřejmé, zda již své prezentace upravili.
Průměrný byt v Praze nabízený developery v novostavbách má výměru 74,3 Kč/m2 a stojí 4 540 387 Kč.
Prodané byty v Praze
Aktuálně je v nabídce developerských společností 6 600 bytů v odhadované tržní hodnotě 30 mld. Kč. Jejich počet oproti 1. čtvrtletí letošního roku vzrostl, přestože bylo prodáno přibližně 1 500 bytů. Za celé letošní pololetí prodali developeři v Praze již 2 850 bytů v průměrné ceně 55 500 Kč/m2. Nižší cena prodaných bytů je hlavním důvodem růstu průměrných cen nabízených bytů.
V uplynulém čtvrtletí byl prodaný nejlevnější byt v ceně 29 608 Kč/m2. Nejdražší byt stál 199 379 Kč/m2. V obou případech se jedná o byty 3+kk a o ceny nabídkové. Nelze vyloučit, že při jednání s konkrétním zájemcem developer cenu snížil.
Tabulka 2: Prodané byty v developerských projektech v Praze
|
Dispozice |
Minimální |
Průměrné |
Maximální |
|||
|
výměra (m2) |
cena |
výměra (m2) |
cena |
výměra (m2) |
cena |
|
|
1+kk |
22,0 |
1 313 242 Kč |
38,9 |
2 097 724 Kč |
70,2 |
5 490 000 Kč |
|
2+kk |
29,7 |
1 646 457 Kč |
54,0 |
2 952 471 Kč |
90,3 |
7 316 664 Kč |
|
3+kk |
30,9 |
2 335 520 Kč |
78,1 |
4 402 217 Kč |
156,5 |
23 630 000 Kč |
|
4+kk |
33,4 |
3 581 860 Kč |
99,1 |
6 244 283 Kč |
276,8 |
14 490 000 Kč |
Zdroj: Analýza developerského trhu v Praze za 2. čtvrtletí 2014 společnosti Trigema
Průměrný byt v Praze prodaný developery v novostavbách má výměru 65,7 Kč/m2 a stojí 3 786 325 Kč.
Závěrem
Developeři staví a nabízejí v průměru větší a dražší byty, než jaké lidé kupují. Přesto se jim začalo dařit vyprodávat i starší dostavěné byty. Bytů v nabídce developerů dva a více let po kolaudaci v minulém čtvrtletí ubylo a je jich „jen“ 900, tedy 13,6 % celkové nabídky bytů v novostavbách. Nacházejí se rozprostřeny v 67 developerských projektech 64 developerů.
Trigema v letošním roce očekává stejný nebo větší počet prodaných bytů než v loňském roce. Celkem by se tak mělo prodat v Praze alespoň 5 600 bytů. A čísla za první pololetí tomu dala slušný základ.
