Novozélandský signál hašení cen nemovitostí

Ceny nemovitostí napříč mnoha zeměmi zažívají inflaci. Ocenění dosahuje rekordních maxim, což ale neznamená, že je to jedině vhodný čas na prodej. Trh s nemovitostmi: ceny domů na Novém Zélandu jsou mezi nejméně cenově dostupnými na světě. Bublina nebo boom aneb proč ultra nízké úrokové sazby znamenají, že ceny nemovitostí nemusí nikdy klesnout. Ceny domů v jižní Kalifornii v únoru dosáhly historického maxima. Turecko, Nový Zéland zaznamenávají největší růst cen nemovitostí. Kanada i Nový Zéland mají přehřáté trhy s bydlením, ale pouze 1 má v plánu hasit.
Pohled titulků agregátoru článků a komentářů dění na poli realitních trhů dokládá, že inflace cen nemovitostí je vskutku horkým tématem.

Novozélandská peripetie

Jeden z komentářů na poli ocenění rezidenčních nemovitostí pocházející z Nového Zélandu vyslovuje otázku: „Kdo nese vinu za nedostupnost bydlení?“ V dotčeném článku sloupkař Damien Grant komentuje novozélandský realitní a hypoteční trh.
Před rokem byly novozélandské úrokové sazby z hypoték kolem pěti procent, v únoru 2021 se pohybují na úrovni tří procent. Hypoteční úvěry sice zlevnily, ale nemovitosti za poslední rok vzrostly o téměř 20 procent. Situace nepřeje prvokupujícím, s rostoucí cenou nemovitosti roste i požadovaná suma z ceny nemovitosti, kterou klient hradí z vlastních zdrojů.
Když pak regulace zpřísňuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti (LTV), na trhu s nemovitostmi se udrží pouze ti, kteří mají adekvátní úspory, vlastní kapitál: „20% vklad je nad finanční možnosti většiny,“ komentuje požadavek na 80% LTV Damien Grant. Mnozí jsou z trhu nemovitostí vyřazeni, k čemuž se přidává nedostatek alternativních investic s nízkým rizikem.
Grant dodává hypotézu týkající se změny inflačních očekávání: „Dostat se do dluhů na nákup nemovitostí je chytrá hra, když máte podezření, že měna bude znehodnocena.“ A tak zatímco na jedné straně jsou prvokupující nuceni opustit trh, bohatí investoři s hotovostí hledají v rezidenčních nemovitostech investiční příležitosti. Účinek extrémně uvolněné úvěrové politiky je zřejmý – v případě Nového Zélandu je jím dvojciferná inflace cen nemovitostí.
Graf 1: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí se meziročně mění po celém světě. „Světový trh s bydlením neustále stoupá,“ komentuje svůj Globální index reálných cen nemovitostí Mezinárodní měnový fond (IMF’s Global House Price Index).

Zdroj: Mezinárodní měnový fond

Inflace cen nemovitostí

Globální indexy cen domů v posledních letech vskutku reportují svižnou inflaci cen nemovitostí. Zatímco spotřebitelské ceny obchodovaného zboží a mzdy byly globalizací, hromadnou výrobou a automatizací udržovány na uzdě a stlačovány, financování poskytované centrálními bankami zvyšovalo ceny aktiv, jako jsou rezidenční nemovitosti. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám a dostupným hypotékám je nepravděpodobné, že by prodávající ceny výrazně snížili. Dokládá to i globální index cen nemovitostí MMF sledující čtvrtletně vývoj na trzích s bydlením jednoduchým průměrem cen nemovitostí pro 57 zemí.
Téměř 10% přecenění domů a bytů v Česku v roce 2020 a skutečnost, že za posledních šest let nemovitosti zdražily o více než polovinu, svědčí o svižné inflaci cen nemovitostí. Titulky článků a komentářů hovoří za vše: Byty za dva roky zdražily ve všech okresních městech. I více než o polovinu. Ceny bytů žene vzhůru strach. Ceny bytů rostou nejvíc v Evropě. Ceny a domy zdražují. Růst jejich cen je čtvrtý nejvyšší v EU.
Více i méně ceny nemovitostí rostou i jinde, o čemž svědčí další titulky: Nemovitosti ve světě zdražují rekordně rychle. Politici celého světa se snaží zlevnit bydlení. Levnou a hromadnou výstavbu, která jako jediná ochladí trh, ale nenabízí nikdo. Zatímco v Česku a okolních zemích v předpandemických letech průměrné roční zdražování činilo kolem 6 procent, v pandemickém roce to bylo více. Na Novém Zélandu v roce 2020 ceny nemovitost rostly dvojciferným tempem, v průběhu roku celonárodní střední cena nemovitostí vyskočila o téměř 20 %.
Graf 2: Růst cen nemovitostí na Novém Zélandu zrychluje, podporován ultranízkými úrokovými sazbami a omezenou nabídkou. Procentuální roční změna cen nemovitostí (nominální červená, reálná modrá).

Zdroj: Real Estate Institute of New Zealand, Global Property Guide

Novozélandské prvenství

Před třiceti lety se novozélandská centrální banka jako první zavázala k naplňování konkrétního cíle inflace spotřebitelských cen. Prvotní formální cíl, o kolik by ceny měřené indexem spotřebitelských cen měly každý rok stoupat, byl nula až 2 procenta. Dobové komentáře rozhodnutí kritizovaly. Zaznívaly obavy, že tento přístup podkopá růst a zaměstnanost – vyšší úrokové sazby znamenají menší investice a spotřebu. Důsledkem krocení inflace jsou menší výdaje, což znamená, že ekonomika není novými penězi a úvěry povzbuzována k růstu. Na pozadí zavedení cílené inflace stála snaha podlomit sebenaplňující se inflační očekávání o nekonečném zvyšování cen. Dvojciferná inflace spotřebitelských cen byla nakonec zkrocena, což dokládá i následující graf.
Graf 3: Roční procentní míra spotřebitelské inflace na Novém Zélandu. Podbarveno období, kdy byl na ostrovech uplatňován měnověpolitický režim cílování inflace.

Zdroj: www.tradingeconomics.com
Inflace nakonec byla na Novém Zélandu stlačena a původně nepopulární přístup k měnové politice se uchytil i jinde. Centrální banky začaly přijímat své cíle a inflace, kterou spotřebitelé pociťovali, se zdála být zkrocena. Ceny rezidenčních nemovitostí se přímo do indexu spotřebitelských cen nezapočítávají, k výpočtu nákladů na přístřeší se maximálně využívá spletitý systém „imputovaného nájemného“.
Píše se rok 2021 a inflace cen aktiv, a tedy i nemovitostí, dnes stojí mimo pozornost strůjců měnové politiky. Pádivá inflace a přeceňování nemovitostí a jiných investičních aktiv je ovšem předzvěstí inflačního znehodnocování kupní síly peněz, roste ochota investovat do aktiv, která před inflací ochrání.
Inflace cen aktiv, třeba domů a bytů, je žhavým tématem, jakkoliv centrální banky rostoucí ceny nemovitostí komentují tak, že rezidenční nemovitosti jsou investičním aktivem a vlastně stojí mimo pozornost měnověpolitického režimu cílení inflace. Je ovšem možné, že nastal okamžik, kdy se přístup změní. Právě na Novém Zélandu se v tomto ohledu ledy hnuly.
Novozélandská premiérka Jacinda Ardernová poukázala na to, že investoři do nemovitostí na Novém Zélandu tvoří největší podíl kupujících. V roce 2020 zde 15 tisíc osob, kteří vlastnili pět a více rezidenčních nemovitostí, realizovalo další nákup nemovitosti. Vláda reaguje – časový test se má u nemovitosti zvýšit na 10 let a pro investory se má zrušit odečitatelnost úroků. Jde o to „utlumit spekulativní poptávku“. Novozélandská vláda proti vysokým cenám nemovitostí bojuje, ruší daňové pobídky pro investory, založí fond umožňující uvolnit více pozemků pro zvýšení nabídky bydlení a vytvoří granty na „první bydlení“.
Novozélandská vláda usiluje o „udržitelnější ceny bydlení“, novozélandská centrální banka do své působnosti dostala i stabilizaci cen nemovitostí. Měnová politika má prostě rostoucí ceny nemovitostí začít brát v úvahu. Cílením na ceny nemovitostí tak možná Nový Zéland opět ukazuje cestu proměny měnové politiky. Možná jde o signál toho, že centrální banky by mohly a měly začít vnímat, že stabilita ocenění rezidenčních nemovitostí má svůj význam a svou prioritou.
Uvolněná úvěrová politika centrálních bank, poskytování úvěrů jak na běžícím páse, vedlo k přecenění majetku a aktiv. Ocenění nemovitostí v nadoblačných výšinách a jejich nedostupnost pro běžné smrtelníky je potenciální příčinou finanční a sociální nestability, prohlubování nerovnosti. Je-li globální trh s bydlením svou kapitalizací více než dvakrát větší než světový akciový trh, vyvstává nejedna otázka. Z levných úvěrů a inflace těží a profitují hlavně bohatí, rezidenční nemovitosti se dostávají mimo dosah střední třídy. Ve svém výsledku to prohlubuje nerovnost bohatství, vytváří podhoubí pro finanční stabilitu a sociální napětí.
To že historicky nízké úrokové sazby jsou hlavním faktorem růstu cen nemovitostí, je zřejmé. „Moudří investoři pozorují nerozvážnost programu kvantitativního uvolňování a přízrak inflace, který se rýsuje nad naší ekonomikou,“ okomentoval soudobý realitní a hypoteční trh novozélandský sloupkař Damien Grant. To že jedním z předvídatelných účinků nastavení úrokových sazeb pod úrovní inflace je i to, že ti kdo disponují kapitálem, budou hledat výnos tam, kde ho najdou – třebas v rezidenčních nemovitostech je podle Granta pochopitelné. Inflace se odráží právě zde, růst cen nemovitostí je nezamýšleným důsledkem snadno dostupných peněz a úvěrů.