EUR 24.365

USD 23.487

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.1 %

EUR 24.365

USD 23.487

Text: Radovan Novotný

27. 04. 2021

1 komentář

Novozélandský signál hašení cen nemovitostí

 

Foto: Shutterstock

Svižná inflace cen nemovitostí vyvolává společenské pnutí. Z nedosažitelnosti vlastnického bydlení, na které již většina obyvatelstva ani nedostáhne, pramení nepřehlédnutelná frustrace. V poslední době se možnost bydlet ve vlastním mílovými kroky vzdaluje i střední třídě. Ceny bytů a domů rostou o desítkový řád rychleji než platy a mnohem pádivěji než „oficiální“ inflace.



 


Ceny nemovitostí napříč mnoha zeměmi zažívají inflaci. Ocenění dosahuje rekordních maxim, což ale neznamená, že je to jedině vhodný čas na prodej. Trh s nemovitostmi: ceny domů na Novém Zélandu jsou mezi nejméně cenově dostupnými na světě. Bublina nebo boom aneb proč ultra nízké úrokové sazby znamenají, že ceny nemovitostí nemusí nikdy klesnout. Ceny domů v jižní Kalifornii v únoru dosáhly historického maxima. Turecko, Nový Zéland zaznamenávají největší růst cen nemovitostí. Kanada i Nový Zéland mají přehřáté trhy s bydlením, ale pouze 1 má v plánu hasit.
Pohled titulků agregátoru článků a komentářů dění na poli realitních trhů dokládá, že inflace cen nemovitostí je vskutku horkým tématem.

Novozélandská peripetie

Jeden z komentářů na poli ocenění rezidenčních nemovitostí pocházející z Nového Zélandu vyslovuje otázku: „Kdo nese vinu za nedostupnost bydlení?“ V dotčeném článku sloupkař Damien Grant komentuje novozélandský realitní a hypoteční trh.
Před rokem byly novozélandské úrokové sazby z hypoték kolem pěti procent, v únoru 2021 se pohybují na úrovni tří procent. Hypoteční úvěry sice zlevnily, ale nemovitosti za poslední rok vzrostly o téměř 20 procent. Situace nepřeje prvokupujícím, s rostoucí cenou nemovitosti roste i požadovaná suma z ceny nemovitosti, kterou klient hradí z vlastních zdrojů.
Když pak regulace zpřísňuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti (LTV), na trhu s nemovitostmi se udrží pouze ti, kteří mají adekvátní úspory, vlastní kapitál: „20% vklad je nad finanční možnosti většiny,“ komentuje požadavek na 80% LTV Damien Grant. Mnozí jsou z trhu nemovitostí vyřazeni, k čemuž se přidává nedostatek alternativních investic s nízkým rizikem.
Grant dodává hypotézu týkající se změny inflačních očekávání: „Dostat se do dluhů na nákup nemovitostí je chytrá hra, když máte podezření, že měna bude znehodnocena.“ A tak zatímco na jedné straně jsou prvokupující nuceni opustit trh, bohatí investoři s hotovostí hledají v rezidenčních nemovitostech investiční příležitosti. Účinek extrémně uvolněné úvěrové politiky je zřejmý – v případě Nového Zélandu je jím dvojciferná inflace cen nemovitostí.
Graf 1: Reálné ceny rezidenčních nemovitostí se meziročně mění po celém světě. „Světový trh s bydlením neustále stoupá,“ komentuje svůj Globální index reálných cen nemovitostí Mezinárodní měnový fond (IMF’s Global House Price Index).

Zdroj: Mezinárodní měnový fond

Inflace cen nemovitostí

Globální indexy cen domů v posledních letech vskutku reportují svižnou inflaci cen nemovitostí. Zatímco spotřebitelské ceny obchodovaného zboží a mzdy byly globalizací, hromadnou výrobou a automatizací udržovány na uzdě a stlačovány, financování poskytované centrálními bankami zvyšovalo ceny aktiv, jako jsou rezidenční nemovitosti. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám a dostupným hypotékám je nepravděpodobné, že by prodávající ceny výrazně snížili. Dokládá to i globální index cen nemovitostí MMF sledující čtvrtletně vývoj na trzích s bydlením jednoduchým průměrem cen nemovitostí pro 57 zemí.
Téměř 10% přecenění domů a bytů v Česku v roce 2020 a skutečnost, že za posledních šest let nemovitosti zdražily o více než polovinu, svědčí o svižné inflaci cen nemovitostí. Titulky článků a komentářů hovoří za vše: Byty za dva roky zdražily ve všech okresních městech. I více než o polovinu. Ceny bytů žene vzhůru strach. Ceny bytů rostou nejvíc v Evropě. Ceny a domy zdražují. Růst jejich cen je čtvrtý nejvyšší v EU.
Více i méně ceny nemovitostí rostou i jinde, o čemž svědčí další titulky: Nemovitosti ve světě zdražují rekordně rychle. Politici celého světa se snaží zlevnit bydlení. Levnou a hromadnou výstavbu, která jako jediná ochladí trh, ale nenabízí nikdo. Zatímco v Česku a okolních zemích v předpandemických letech průměrné roční zdražování činilo kolem 6 procent, v pandemickém roce to bylo více. Na Novém Zélandu v roce 2020 ceny nemovitost rostly dvojciferným tempem, v průběhu roku celonárodní střední cena nemovitostí vyskočila o téměř 20 %.
Graf 2: Růst cen nemovitostí na Novém Zélandu zrychluje, podporován ultranízkými úrokovými sazbami a omezenou nabídkou. Procentuální roční změna cen nemovitostí (nominální červená, reálná modrá).

Zdroj: Real Estate Institute of New Zealand, Global Property Guide

Novozélandské prvenství

Před třiceti lety se novozélandská centrální banka jako první zavázala k naplňování konkrétního cíle inflace spotřebitelských cen. Prvotní formální cíl, o kolik by ceny měřené indexem spotřebitelských cen měly každý rok stoupat, byl nula až 2 procenta. Dobové komentáře rozhodnutí kritizovaly. Zaznívaly obavy, že tento přístup podkopá růst a zaměstnanost – vyšší úrokové sazby znamenají menší investice a spotřebu. Důsledkem krocení inflace jsou menší výdaje, což znamená, že ekonomika není novými penězi a úvěry povzbuzována k růstu. Na pozadí zavedení cílené inflace stála snaha podlomit sebenaplňující se inflační očekávání o nekonečném zvyšování cen. Dvojciferná inflace spotřebitelských cen byla nakonec zkrocena, což dokládá i následující graf.
Graf 3: Roční procentní míra spotřebitelské inflace na Novém Zélandu. Podbarveno období, kdy byl na ostrovech uplatňován měnověpolitický režim cílování inflace.

Zdroj: www.tradingeconomics.com
Inflace nakonec byla na Novém Zélandu stlačena a původně nepopulární přístup k měnové politice se uchytil i jinde. Centrální banky začaly přijímat své cíle a inflace, kterou spotřebitelé pociťovali, se zdála být zkrocena. Ceny rezidenčních nemovitostí se přímo do indexu spotřebitelských cen nezapočítávají, k výpočtu nákladů na přístřeší se maximálně využívá spletitý systém „imputovaného nájemného“.
Píše se rok 2021 a inflace cen aktiv, a tedy i nemovitostí, dnes stojí mimo pozornost strůjců měnové politiky. Pádivá inflace a přeceňování nemovitostí a jiných investičních aktiv je ovšem předzvěstí inflačního znehodnocování kupní síly peněz, roste ochota investovat do aktiv, která před inflací ochrání.
Inflace cen aktiv, třeba domů a bytů, je žhavým tématem, jakkoliv centrální banky rostoucí ceny nemovitostí komentují tak, že rezidenční nemovitosti jsou investičním aktivem a vlastně stojí mimo pozornost měnověpolitického režimu cílení inflace. Je ovšem možné, že nastal okamžik, kdy se přístup změní. Právě na Novém Zélandu se v tomto ohledu ledy hnuly.
Novozélandská premiérka Jacinda Ardernová poukázala na to, že investoři do nemovitostí na Novém Zélandu tvoří největší podíl kupujících. V roce 2020 zde 15 tisíc osob, kteří vlastnili pět a více rezidenčních nemovitostí, realizovalo další nákup nemovitosti. Vláda reaguje – časový test se má u nemovitosti zvýšit na 10 let a pro investory se má zrušit odečitatelnost úroků. Jde o to „utlumit spekulativní poptávku“. Novozélandská vláda proti vysokým cenám nemovitostí bojuje, ruší daňové pobídky pro investory, založí fond umožňující uvolnit více pozemků pro zvýšení nabídky bydlení a vytvoří granty na „první bydlení“.
Novozélandská vláda usiluje o „udržitelnější ceny bydlení“, novozélandská centrální banka do své působnosti dostala i stabilizaci cen nemovitostí. Měnová politika má prostě rostoucí ceny nemovitostí začít brát v úvahu. Cílením na ceny nemovitostí tak možná Nový Zéland opět ukazuje cestu proměny měnové politiky. Možná jde o signál toho, že centrální banky by mohly a měly začít vnímat, že stabilita ocenění rezidenčních nemovitostí má svůj význam a svou prioritou.
Uvolněná úvěrová politika centrálních bank, poskytování úvěrů jak na běžícím páse, vedlo k přecenění majetku a aktiv. Ocenění nemovitostí v nadoblačných výšinách a jejich nedostupnost pro běžné smrtelníky je potenciální příčinou finanční a sociální nestability, prohlubování nerovnosti. Je-li globální trh s bydlením svou kapitalizací více než dvakrát větší než světový akciový trh, vyvstává nejedna otázka. Z levných úvěrů a inflace těží a profitují hlavně bohatí, rezidenční nemovitosti se dostávají mimo dosah střední třídy. Ve svém výsledku to prohlubuje nerovnost bohatství, vytváří podhoubí pro finanční stabilitu a sociální napětí.
To že historicky nízké úrokové sazby jsou hlavním faktorem růstu cen nemovitostí, je zřejmé. „Moudří investoři pozorují nerozvážnost programu kvantitativního uvolňování a přízrak inflace, který se rýsuje nad naší ekonomikou,“ okomentoval soudobý realitní a hypoteční trh novozélandský sloupkař Damien Grant. To že jedním z předvídatelných účinků nastavení úrokových sazeb pod úrovní inflace je i to, že ti kdo disponují kapitálem, budou hledat výnos tam, kde ho najdou – třebas v rezidenčních nemovitostech je podle Granta pochopitelné. Inflace se odráží právě zde, růst cen nemovitostí je nezamýšleným důsledkem snadno dostupných peněz a úvěrů.

Vstoupit do diskuze 1 komentář

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.31 Aktuální výše Hypoindexu

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%
Historie vývoje


Související články

Mohou nemovitostní trh rozhýbat aukce?

Trh s nemovitostmi začal přibržďovat už ve 2. čtvrtletí letošního roku. Aktuálně je ve fázi zmražení, nicméně řada bytů začala již zlevňovat, což může dle odborníků trh rozhýbat. Snižování cen je markantní zejména na trhu starších neboli tzv. second-handových bytů.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

25. 11. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Petr Pavelka

    29 dubna, 2021

    … at se pak nikdo nedivi, kdyz mladi zacnou houfne volit komunisty, Okamuru a Piraty.
    80% hypotek si berou lidi nad 30. To znamena, ze vacsina lidi, ktery by si meli zakladat rodiny, jsou vyoutovany z trhu s bydlenim.
    Je to chory a sileny stav, ktery povede k politicke extremizaci nejmladsich populacnich rocniku.

    Odpovědět