Pátek 22. listopadu. Svátek má Cecílie.

Nový občanský zákoník: Běžná údržba a drobné opravy bytu

Nářadí

Zbyněk Drobiš

Jakým způsobem je v novém občanském zákoníku vymezena běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu? Jaké drobné náklady údržby hradí nájemce?

Pronajímatel je povinen udržovat byt ve způsobilém stavu k užívání po dobu jeho nájmu. Nájemce je však povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Nový občanský zákoník výslovně nevymezuje okruh činností běžné údržby a drobných oprav bytu. Od 1. ledna 2016 je však v účinnosti nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které stanovuje blíže tyto pojmy.

Nařízení vlády k běžné údržbě

Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se uplatní v případech, kdy chybí platné smluvní ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem konkretizující běžnou údržbu a drobné opravy v bytě.

Co představuje tedy běžnou údržbu bytu, kterou je povinen zajišťovat nájemce? Nařízení vlády vymezuje, že se jedná o udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Především se tak jedná o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.

Za běžnou údržbu se považuje rovněž udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění:

  • vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Nařízení vlády vymezuje, že běžnou údržbou se také rozumí kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Co jsou drobné opravy v bytě

Drobnou opravou se rozumí oprava bytu a jeho vnitřního vybavení, když je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Drobné opravy rozděluje nařízení vlády dle věcného vymezení nebo výše nákladů.

Věcné vymezení drobných oprav je následující:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt;
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu;
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu;
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt;
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku;
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty;
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní;
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení;
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

Za drobné opravy dle výše nákladů se považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou vymezeny výše uvedeným věcným vymezením, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Nařízení vlády rovněž stanovuje, že pokud se provádí na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

Roční limit nákladů

Nařízení vlády dále stanovuje, že součet nákladů za tyto drobné opravy nesmí přesáhnout 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Jestliže tedy součet nákladů za drobné opravy dle věcného vymezení a dle výše nákladů přesáhne v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, pak další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

Podlahovou plochou bytu se rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Budete-li řešit tuto problematiku, lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to zejména s ohledem na neustálý vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Nový občanský zákoník: Běžná údržba a drobné opravy bytu”

  1. Dana Kubelková napsal:

    Úhrady kontrol v bytě.
    Dobrý den,
    prosím o informaci, kdo hradí pravidelné roční čištění plynového kotle (topení + ohřev vody) a ze zákona povinnou kontrolu spalinových cest, jednou ročně provádí kominík.

    DĚKUJI ZA ODPOVĚĎ. S pozdravem Kubelková Dana, Lanškroun

  2. Pavel Dušek napsal:

    Oprava kotle
    Dobrý den,chci se zeptat,kdo hradí náklady na opravu plynového kotle(kapající potrubí na kotli),které se ukázalo necelé dva měsíce po nastěhování do bytu,když ze strany pronajímatele nebyl stav bytu řádně zkontrolován a zapsán,ale o těchto nestatcích byl pronajímatel řádně uvědoměn.Mimo jiné i kapající ventily na radiátorech, červotoč v zakončovacích lištách na podlaze,atd.
    Děkuji za odpověď Pavel Dušek

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *